Indexation des loyers
Indexation des loyers

L’indexation des loyers en Belgique, on vous explique tout

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NOUVEAU : Les restrictions sur l’indexation des loyers aux PEB D, E, F ou G (indexation à 75%, 50% ou interdite) prennent fin en Wallonie dès le 1ᵉʳ novembre 2023, à Bruxelles dès le 13 octobre et en Flandre, dès le 1ᵉʳ octobre 2023.

Les propriétaires pourront donc à nouveau indexer les loyers de leurs locataires à 100 %, peu importe la performance énergétique du bien. En effet, l’indexation des loyers dépendait, depuis environ un an, du PEB du bien immobilier.

Attention un mode de calcul particulier est appliqué en Wallonie depuis le 1er novembre 2023 et un facteur de correction est appliqué en Flandre depuis le 1er octobre pour les PEB D, E, F et à Bruxelles depuis 14 octobre 2023 pour les PEB E, F et G.

Découvrez tous les détails de l’indexation des loyers et de ses nouvelles règles ci-dessous.

Qu’est-ce que l’indexation des loyers ?

L’indexation des loyers est une clause prévue par le bail qui lie le locataire à son propriétaire. Elle permet de revaloriser légalement le loyer d’un locataire en place de manière annuelle.

Lorsque le loyer est indexé, le jeu d’indice permet d’en calculer le nouveau montant. Le locataire doit être notifié et prendre en compte l’augmentation de son loyer pour ses futurs paiements.

Quand peut-on indexer un loyer ?

L’indexation des loyers intervient chaque année à la date de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

Cette date est mentionnée dans la clause sur l’indexation dans le bail qui a été signé par le locataire et le propriétaire.

Il est recommandé d’adresser les notifications d’indexation de loyer en courrier recommandé avec accusé de réception aux locataires pour qu’elles soient prises en compte et que vous puissiez prouver avoir fait le nécessaire en cas de litige.

Depuis 2014, les propriétaires ne disposent que d’un an à compter de la date prévue par le bail pour effectuer une demande d’indexation du loyer à leur locataire.

Quels types de biens immobiliers peuvent être indexés ? 

Les baux d’habitations

Les bailleurs peuvent indexer les loyers de leurs biens à la location de manière annuelle. Cela concerne aussi bien les logements nus que les biens meublés.

Attention, de nouvelles règles se sont imposées en matière d’indexation des loyers en fonction de la catégorie du PEB du bien. Ces règles changent d’une région à l’autre. Ces nouvelles règles d’indexation liées au PEB ne sont d’application que pour les baux d’habitation.

Les baux de droits communs et commerciaux

Les baux de droits communs (garages/parking, entrepôts, bureaux, etc) et les biens commerciaux peuvent eux aussi être indexés annuellement, mais cette possibilité doit être prévue dans le contrat.

Découvrez notre article sur l’indexation des baux commerciaux.

L’indexation et les PEB’s

Comme indiqué ci-dessus, l’indexation des baux d’habitations est désormais dépendant de la région dans lequel il se trouve et de son PEB. Découvrez notre article complet sur l’indexation des loyers en fonction du PEB du bien et de sa région.

Comment calculer l’indexation de vos loyers en 2024 ?

Pour calculer l’indexation du loyer, le loyer hors charges et l’indice santé sont pris en compte.

PEB A, B, C

  • L’indice de départ en Wallonie et à Bruxelles, correspond à l’indice du mois précédent la date de signature du contrat de bail. En Flandre, il correspond à l’indice du mois précédent le début du contrat de bail.
  • Le nouvel indice correspond à l’indice du mois précédent la date d’anniversaire du bail.

Découvrez le tableau des indices ici.

La formule est la suivante : Nouveau loyer = (loyer actuel x nouvel indice) / indice de départ

Exemple pour un bail en Wallonie

  • Le montant du loyer actuel est de 500 euros
  • Le bail a été signé en décembre 2021 et a débuté en janvier 2022, l’indice de départ (mois de novembre) 2021 est 115,20
  • Le nouvel indice (mois de décembre 2022) est 127,89

Le calcul est le suivant :

(500€ x 127,89) / 115,20 = 555€

Le nouveau loyer demandé au locataire en place sera donc de 555 euros mensuel hors charges.

Si l’indice utilisé comme base est négatif, l’indexation est à l’avantage du locataire. Il est possible d’insérer dans le bail une mention n’autorisant que les augmentations de loyer.

PEB D, E, F, G ou inconnu

Si la performance énergétique de votre bien est inférieur à C ou inconnue, des restrictions s’appliquent jusqu’au 1 octobre en Flandre et jusqu’au 1er novembre en Wallonie. Après ces dates, les restrictions sont levées, mais un facture de correction est appliqué en Flandre et la méthode de calcul est adaptée en Wallonie et à Bruxelles

Découvre nos articles sur le calcul de l’indexation par région :

Indice santé

L’indice santé est un indicateur économique utilisé en Belgique pour l’augmentation des loyers. Il sert également à l’indexation des salaires et des allocations sociales. Retrouvez le tableau complet des indices mois par mois.

L’indice santé est obtenu en retirant certains produits du panier de l’indice des prix à la consommation

Parmi les produits qui ne sont pas compris dans le calcul de cet indice : 

  • les boissons alcoolisées, 
  • le tabac,
  • les carburants.

Si les loyers augmentent du fait de la hausse de l’indice santé, les salaires doivent suivre puisqu’ils sont, eux aussi, liés à cet indice. Cela permet d’éviter une baisse du niveau de vie suite à l’inflation.

Comment automatiser l’indexation des loyers de vos locataires ?

Les propriétaires qui gèrent un parc immobilier de plusieurs biens peuvent rencontrer des difficultés dans le suivi de l’indexation des loyers. Il est pourtant important de rester à jour et d’ajuster les loyers selon le coût de la vie. 

L’indexation des loyers s’applique tous les ans, un propriétaire qui possède plusieurs biens immobiliers peut rapidement oublier les dates d’anniversaire des différents baux.

Une indexation régulière et juste des loyers permet pourtant une meilleure rentabilité des biens locatifs.

Un outil numérique pour l’indexation des loyers

Smovin propose une fonctionnalité qui permet d’automatiser l’indexation des loyers de vos locataires.

Les avantages de Smovin : 

  • La date de l’indexation des loyers est respectée puisque le propriétaire reçoit une notification pour le lui rappeler.
  • Le nouveau loyer est calculé automatiquement en se basant sur l’indice de référence.
  • Une communication pré-remplie peut-être envoyée au locataire afin de l’informer de la réévaluation du montant de son loyer.
  • La notification au locataire peut être envoyée par email, voie postale ou lettre recommandée.

Il est possible pour le propriétaire d’automatiser entièrement ces processus afin d’indexer les loyers de l’ensemble de son parc immobilier dès qu’une indexation est applicable.

La gestion locative simplifiée

Smovin est une plateforme idéale pour les propriétaires qui souhaitent rester à jour dans l’indexation de leurs loyers. Elle simplifie efficacement la gestion locative en automatisant de nombreuses tâches récurrentes.

Les propriétaires qui possèdent plusieurs biens à la location savent qu’il est essentiel de disposer des bons outils pour rester rigoureux dans sa gestion.

L’automatisation des tâches est un véritable gain de temps et apporte des bénéfices financiers indéniables.

Les loyers sont indexés, les oublis sont évités, la communication avec les locataires est favorisée.

Smovin est un outil qui s’adapte avec précision aux besoins des propriétaires qui possèdent de 10 à 500 biens à la location et souhaitent en fluidifier la gestion locative tout en restant acteur de leur investissement.

La plateforme propose de nombreuses fonctionnalités pour vous accompagner dans la collecte des loyers, la gestion de patrimoine, la centralisation des informations…

Ebook gestion locative

Comment informer votre locataire de l’indexation de son loyer ?

La communication entre un locataire et son propriétaire est essentielle pour le bon déroulement des échanges et le maintien de la bonne relation.

C’est en préservant le dialogue que l’on évite les soucis de loyers impayés, de détérioration du logement et autres.

Il est donc important d’informer votre locataire de l’indexation de son loyer en lui adressant une communication par email ou de manière plus formelle par courrier ou lettre recommandée.

Sans cette communication, le locataire n’est pas tenu d’indexer son loyer spontanément dans le cadre de baux d’habitation.

À l’inverse, dans le cas d’un bail de droit commun ou commercial, il peut être prévu dans le contrat que le locataire doivent spontanément indexer son bien. Il devra alors indexer son loyer même si le propriétaire ne le lui notifie pas.

Découvrez nos modèles de lettre d’indexation ici.

L’indexation d’un loyer peut-elle être rétroactive ?

Les propriétaires qui oublient la date de l’anniversaire d’un bail souhaitent généralement indexer le loyer a posteriori. En Belgique, l’indexation ne peut être appliquée rétroactivement que jusqu’à 3 mois en arrière.

Si le propriétaire oublie de notifier l’indexation au locataire, il pourra demander un ajustement des 3 derniers loyers seulement. 

Ceci confirme l’importance de ne pas oublier les dates d’indexation et d’avoir un bon outil qui vous notifie à temps. 

L’importance de la communication

Du fait que l’augmentation du loyer est effective à compter de la date de demande du bailleur, il est judicieux d’effectuer cette démarche par lettre recommandée avec accusé de réception. Le cachet de la Poste fait foi.

La plateforme Smovin propose d’automatiser cette tâche et se charge de l’envoi des demandes en recommandé.

Comment indexer le loyer d’un bail non enregistré ?

En Belgique, l’enregistrement du bail est obligatoire pour des raisons fiscales.

En Wallonie, si le bail n’est pas enregistré, le locataire peut quitter son logement à tout moment sans s’acquitter des frais de résiliation anticipée.

L’indexation d’un bail non enregistré

En Wallonie, et maintenant à Bruxelles également, les propriétaires n’ayant pas enregistré leurs baux ne peuvent pas indexer leurs loyers.

Avant cette date, les indexations pouvaient être effectuées par tous les propriétaires, y compris ceux qui n’avaient pas enregistré leurs baux.

Les indexations effectuées durant cette période restent valables.

Les exceptions

Il existe deux situations précises qui font exception à la règle et permettent aux propriétaires d’indexer leurs loyers sans enregistrer les baux auprès du bureau de l’enregistrement. 

Ces exceptions sont les suivantes :

  • Le bail concerne un logement mobile : une caravane, un mobile-home, une péniche…
  • L’indexation entraîne une baisse de loyer. Le propriétaire peut alors en réduire le montant.

Hormis dans ces cas précis, le propriétaire doit respecter ses obligations pour pouvoir exercer ses droits. L’indexation des loyers requiert donc l’enregistrement du bail.

Découvrez également notre webinar tout savoir sur l’indexation des loyers.

* Attention, si le bien est situé à Bruxelles avec un label PEB E, notre indexateur ne calculera l’indexation qu’à partir du 14/10/2023 et ne prendra pas en compte une possibilité d’indexer avec rétroactivité.

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Questions fréquentes
L’indexation des loyers intervient chaque année à la date de l’anniversaire de la signature ou de début de bail (en fonction de la région ou se situe le bien).
Le locataire doit être informé de l’indexation de son loyer par email ou de manière plus formelle par courrier ou lettre recommandée.
Le locataire ne peut pas refuser d'indexer son loyer sauf sous certaines conditions. Si le PEB du bien, selon la région, ne le permet pas, si le bail n'est pas enregistré, ou encore, si le propriétaire décide d'indexer plus d'une fois par an par exemple.
Le calcul à réaliser pour connaître le montant du loyer indexé d'un bail d'habitation est le suivant : (Loyer hors charges x Nouvel indice) / Ancien indice = Nouveau loyer. Attention, selon le PEB du bien et la région dans laquelle il se situe, il se pourra que le loyer ne puisse être indexé qu’à 75%, 50%, voire pas du tout.
Découvrez notre simulateur pour calculer l'indexation de votre loyer.
Oui, si le propriétaire oublie de notifier l’indexation au locataire, il pourra demander un ajustement des 3 derniers loyers seulement.
En Wallonie et à Bruxelles, le loyer ne peut pas être indexé si le bail n'est pas enregistré.

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