NOUVEAU : En Flandre, depuis le 1ᵉʳ octobre 2023, il est à nouveau possible d’indexer les loyers peu importe le PEB. Cependant, bien que les restrictions aient été levées, l’indexation des loyers des biens ayant un PEB D, E et F, ainsi que des biens n’ayant pas de PEB, se calcule à l’aide d’une formule adaptée. Ceci dans le but d’éviter que les propriétaires ne rattrapent l’indexation perdue.
L’indexation des loyers en Flandre dépendait, depuis le 1ᵉʳ octobre 2022, du certificat PEB du bien. En effet, certains labels permettaient une indexation totale, d’autres une indexation partielle, et les plus mauvais PEB ne permettaient aucune indexation.
La règle était la suivante :
- Les PEB de catégorie A, B et C pouvaient être indexés à 100%
- Les PEB de catégorie D ne pouvaient être indexés qu’à 50%
- Les PEB de catégorie E, F et inconnus ne pouvaient plus être indexés
Ces restrictions n’existent plus depuis le 1ᵉʳ octobre 2023 et la région flamande a mis en place une nouvelle méthode de calcul. Dans cette nouvelle méthode, la formule habituelle de l’indexation sera multipliée par un facteur de correction, qui sera différent en fonction du PEB du bien et de la date d’anniversaire du bail.
L’indexation avec la formule adaptée (facteur de correction) est à appliquer si :
- Le bien est loué à titre de logement principal (l’indexation n’est pas applicable aux logements sociaux et aux contrats de location pour étudiants)
- Le bail est entré en vigueur avant le 1ᵉʳ octobre 2022
- Le PEB du bien est D, E, F ou le bien n’a pas de PEB
Ces trois caractéristiques étaient également celles concernées par le gel des loyers jusqu’au 30 septembre 2023.
Calculer l’indexation du loyer en Flandre selon la PEB
Pour calculer l’indexation du loyer en Flandre, il faut prendre en compte le loyer hors charges, l’indice santé ainsi que le facteur de correction. Attention, le facteur de correction dépend du label PEB du bien ainsi que de la date d’anniversaire du bail.
Le calcul sera le suivant : nouveau loyer indexé = nouveau loyer indexé hors restriction x facteur de correction
Pour rappel, le calcul du loyer indexé hors restriction est le suivant : nouveau loyer indexé hors restriction = (loyer de base x nouvel indice) / indice de base
Découvrez le tableau des indices ici.
PEB D et date d’anniversaire du bail entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 30 septembre 2023
Pour un logement ayant un PEB D et dont la date d’anniversaire du bail est entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 30 septembre 2023, le facteur de correction simplifié est le suivant : 0,5 x [(indice 2022 + indice 2023) / indice 2023]
Où
- L’indice 2022 correspond à l’indice santé du mois précédant l’entrée en vigueur du bail en 2022
- L’indice 2023 correspond à l’indice santé du mois précédant l’entrée en vigueur du bail en 2023
Exemple :
- Le montant du loyer de base est de 500 euros
- Le bail a débuté en mars 2019
Pour calculer l’indexation, il faut procéder en deux étapes
1) La première étape est de calculer le loyer indexé
Nouveau loyer = (loyer de base x nouvel indice / indice de base)
Où
- L’indice de base est celui de février 2019 = 108,78
- Le nouvel indice est celui de février 2023 = 126,86
Nouveau loyer = (500 x 126,86 / 108,78) = 583,10€
2) La seconde étape consiste à calculer le facteur de correction et à le multiplier par le loyer indexé
A) Calcul du facteur de correction
Facteur de correction = 0,5 x [(indice 2022 + indice 2023) / indice 2023]
Où
- Indice 2022 = l’indice de février 2022 = 118,74
- Indice 2023 = l’indice de février 2023 = 126,86
Facteur de correction = 0,5 x [(118,74 + 126,86) / 126,86] = 0,9680
B) Calcul du loyer corrigé
Loyer indexé x facteur de correction = 583,10€ x 0,9680 = 564,44€
Le nouveau loyer que le propriétaire peut demander à son locataire est de 564,44€ par mois hors charges.
PEB D et date d’anniversaire du bail entre le 1ᵉʳ octobre 2022 et le 31 décembre 2022
Pour un logement ayant un PEB D et dont la date d’anniversaire du bail est entre le 1ᵉʳ octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction simplifié est le suivant : 0,5 x [(indice 2021 + indice 2022) / indice 2022]
Où
- L’indice 2021 correspond à l’indice santé du mois précédant l’entrée en vigueur du bail en 2021
- L’indice 2022 correspond à l’indice santé du mois précédant l’entrée en vigueur du bail en 2022
PEB E, F et inconnu et date d’anniversaire du bail en le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 30 septembre 2023
Pour un logement ayant un PEB D et dont la date d’anniversaire du bail est entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 30 septembre 2023, le facteur de correction est le suivant : indice 2022 / indice 2023
Où
- L’indice 2022 correspond à l’indice santé du mois précédant l’entrée en vigueur du bail en 2022
- L’indice 2023 correspond à l’indice santé du mois précédant l’entrée en vigueur du bail en 2023
PEB E, F et inconnu et date d’anniversaire du bail en le 1ᵉʳ octobre 2022 et le 31 décembre 2022
Pour un logement ayant un PEB D et dont la date d’anniversaire du bail est entre le 1ᵉʳ octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction est le suivant : indice 2021 / indice 2022
Où
- L’indice 2021 correspond à l’indice santé du mois précédant l’entrée en vigueur du bail en 2021
- L’indice 2022 correspond à l’indice santé du mois précédant l’entrée en vigueur du bail en 2022
Tableau récapitulatif des facteurs de corrections selon la PEB et la date de début du contrat
| Anniversaire du bail entre le 01/10/22 et 31/12/22 | Anniversaire entre 01/01/23 et 30/09/23 | |||
| PEB D | PEB E, F ou inconnu | PEB D | PEB E, F ou inconnu | |
| Facteur de correction | 0,5 x [(indice 2021 + indice 2022) / indice 2022] | indice 2021 / indice 2022 | 0,5 x [(indice 2022 + indice 2023) / indice 2023] | indice 2022 / indice 2023 |
Quand peut-on indexer un loyer en Flandre ?
En Flandre, comme dans le reste du pays, le loyer peut être indexé à chaque anniversaire du bail, maximum une fois par an.
Le propriétaire doit demander à son locataire d’indexer son loyer en lui mentionnant le calcul ainsi que le nouveau montant du loyer.
Sans notification de la part du propriétaire, le locataire n’est pas tenu d’indexer automatiquement son loyer.
En cas d’oubli, le propriétaire peut demander une rectification au locataire de façon rétroactive jusqu’à 3 mois en arrière. Il ne pourra pas remonter au-delà des 3 mois.
Comment ne plus oublier d’indexer vos loyers ?
Avec des logiciels tels que Smovin, vous recevez une notification dès qu’il est possible d’indexer un de vos contrats.
Le logiciel effectue le calcul pour vous tout en tenant compte des critères tels que le PEB et le type de bail, la région ou encore les lois en vigueur.
Smovin permet également d’envoyer une notification au locataire via email, lettre ou lettre recommandé.
Toutes les communications sont pré-rédigées et automatisées, éliminant ainsi le risque d’oublier d’indexer un locataire, ou de faire des erreurs dans le calcul.
En automatisant totalement l’indexation et l’envoie de notifications à vos locataires chaque année, vous ne devez plus y penser !
