NOUVEAU : À Bruxelles, les restrictions de l’indexation liées au PEB du bien sont abandonnées depuis le 14 octobre 2023.
Depuis le 14 octobre 2022, les règles étaient les suivantes :
- Les PEB de catégorie A, B, C ou D pouvaient être indexés à 100%,
- les PEB de catégorie E ne pouvaient être indexés à 50%,
- les PEB de catégorie F, G et inconnus ne pouvaient plus être indexés.
Ces règlementations sont actives jusqu’au 13 octobre 2023. Après cela, les biens à mauvais PEB pourront à nouveau être pleinement indexés. Cependant, Bruxelles a décidé de mettre en place un nouveau mode de calcul afin que les propriétaires ne puissent pas récupérer l’indexation perdue pendant un an.
Ainsi, les loyers des biens ayant un label PEB E, F ou G pourront de nouveau être indexés, mais selon une formule adaptée avec un facteur de correction. Ce facteur de correction sera différent en fonction du PEB du bien, ainsi que de la date d’anniversaire du bail.
Comment calculer l’indexation d’un loyer à Bruxelles
Pour calculer l’indexation d’un loyer à Bruxelles, c’est le loyer de base (hors charges) et l’indice santé qui sont pris en compte.
- L’indice de départ à Bruxelles correspond à l’indice du mois précédent la date de signature du contrat de bail.
- Le nouvel indice correspond à l’indice du mois précédent la date d’anniversaire du bail.
Découvrez le tableau des indices ici.
Attention, si le bien ne dispose pas de certificat PEB, l’indexation du loyer n’est pas possible.
PEB A, B, C et D à Bruxelles
Nouveau loyer = (Loyer de base x Nouvel indice) / Indice de base
Exemple
- Le montant du loyer de base est de 500 euros
- Le bail a été signé en décembre 2021 et a débuté en janvier 2022, l’indice de départ (mois de novembre) 2021 est 115,20
- Le nouvel indice (mois de décembre 2022) est 127,89
Le calcul est le suivant :
(500€ x 127,89) / 115,20 = 555,078125€
Le nouveau loyer demandé au locataire en place sera donc de 555,08 euros par mois hors charges.
PEB E, F, G
Si le label PEB du bien est E, F ou G, l’indexation du loyer est à nouveau possible depuis le 14 octobre 2023. Il faut, cependant, calculer le loyer indexé à l’aide d’une formule adaptée avec un facteur de correction.
Cette formule adaptée doit être appliquée si :
- Le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022,
- Le label PEB du bien est E, F ou G,
- Le logement est loué sur le marché public ou privé
Ces caractéristiques sont également celles qui étaient concernés par la limitation de l’indexation durant 12 mois.
Le calcul sera donc le suivant : nouveau loyer indexé = nouveau loyer indexé hors restriction x facteur de correction
Pour rappel, le calcul du loyer indexé hors restriction est : nouveau loyer indexé hors restriction = (loyer de base x nouvel indice) / indice de base
PEB E et date d’anniversaire du bail entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 13 octobre 2023
Pour un logement ayant un PEB E et dont la date d’anniversaire du bail est entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 13 octobre 2023, le facteur de correction simplifié est le suivant : 0,5 x [(indice 2022 + indice 2023) / indice 2023]
Où
- L’indice 2022 correspond à l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2022 de l’entrée en vigueur du bail
- L’indice 2023 correspond à l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2023 de l’entrée en vigueur du bail
Si vous n’avez pas encore indexé le loyer pour l’année locative en cours et que vous souhaitez le faire, vous devez appliquer le facteur de correction à partir du 14 octobre 2023. Vous devez donc :
- Calculer le montant du loyer indexé grâce à la formule habituelle
- Appliquer le facteur de correction à ce montant
Si vous voulez appliquer le loyer indexé de façon rétroactive avant le 14/10/2023, vous devez appliquer l’ancienne formule qui permettait d’indexer à 50%.
Si vous aviez déjà indexé le loyer pour l’année locative en cours (avec une indexation limitée à 50%), vous devez alors attendre la prochaine date d’anniversaire du contrat de bail.
Exemple avec facteur de correction :
- Le montant du loyer de base est de 500 euros
- Le bail a été signé en avril 2019 et est entré en vigueur le même mois
Pour calculer l’indexation, il faut procéder en deux étapes :
1) La première étape est de calculer le loyer indexé
Nouveau loyer = (loyer de base x nouvel indice / indice de base)
Où
- L’indice de base est celui de mars 2019 = 109,04
- Le nouvel indice est celui de mars 2023 = 127,80
Nouveau loyer = (500 x 127,80 / 109,04) = 586,02€
2) La seconde étape consiste à calculer le facteur de correction et à le multiplier par le loyer indexé
A) Calcul du facteur de correction
Facteur de correction = 0,5 x [(indice 2022 + indice 2023) / indice 2023]
Où
- Indice 2022 = l’indice de mars 2022 = 119,05
- Indice 2023 = l’indice de mars 2023 = 127,80
Facteur de correction = 0,5 x [(119,05 + 127,80) / 127,80] = 0,9658
B) Calcul du loyer corrigé
Loyer indexé x facteur de correction = 586,02€ x 0,9658 = 565,98€
Le nouveau loyer que le propriétaire peut demander à son locataire est de 565,98€ par mois hors charges.
PEB E et date d’anniversaire du bail entre le 14 octobre 2022 et le 31 décembre 2022
Pour un logement ayant un PEB E et dont la date d’anniversaire du bail est entre le 14 octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction simplifié est le suivant : 0,5 x [(indice 2021 + indice 2022) / indice 2022]
Où
- L’indice 2021 correspond à l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2021 de l’entrée en vigueur du bail
- L’indice 2022 correspond à l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2022 de l’entrée en vigueur du bail
Si vous n’avez pas encore indexé le loyer pour l’année locative en cours et que vous souhaitez le faire, vous devez appliquer le facteur de correction à partir du 14 octobre 2023. Vous devez donc :
- Calculer le montant du loyer indexé grâce à la formule habituelle
- Appliquer le facteur de correction à ce montant
Si vous voulez appliquer le loyer indexé de façon rétroactive avant le 14/10/2023, vous devez appliquer l’ancienne formule qui permettait d’indexer à 50%.
Si vous aviez déjà indexé le loyer pour l’année locative en cours (avec une indexation limitée à 50%), vous devez alors attendre la prochaine date d’anniversaire du contrat de bail.
PEB F ou G et date d’anniversaire du bail entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 13 octobre 2023
Pour un logement ayant un PEB F ou G et dont la date d’anniversaire du bail est entre le 1ᵉʳ janvier 2023 et le 13 octobre 2023, le facteur de correction est le suivant : indice 2022 / indice 2023
Où
- L’indice 2022 correspond à l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2022 de l’entrée en vigueur du bail
- L’indice 2023 correspond à l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2023 de l’entrée en vigueur du bail
PEB F ou G et date d’anniversaire du bail entre le 14 octobre 2022 et le 31 décembre 2022
Pour un logement ayant un PEB F ou G et dont la date d’anniversaire du bail est entre le 13 octobre 2022 et le 31 décembre 2022, le facteur de correction est le suivant : indice 2021 / indice 2022
Où
- L’indice 2021 correspond à l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2021 de l’entrée en vigueur du bail
- L’indice 2022 correspond à l’indice santé du mois précédant celui de l’anniversaire en 2022 de l’entrée en vigueur du bail
Quand peut-on indexer un bail à Bruxelles ?
À Bruxelles, comme dans les autres régions, c’est à chaque anniversaire du bail que le loyer peut-être indexé, c’est-à-dire une fois par an maximum, à partir du 1ᵉʳ anniversaire du bail.
Pour qu’un propriétaire puisse indexer le loyer de son bien, il doit être en conformité avec la législation. Cela signifie qu’il doit avoir enregistré le bail et avoir fourni un certificat PEB à son locataire.
Le locataire n’est pas tenu d’indexer spontanément son loyer, même si cela est indiqué dans le contrat de bail.
C’est le propriétaire qui doit adresser la demande par écrit au locataire en indiquant le calcul, le nouveau montant et la date à partir de laquelle le locataire doit adapter son loyer.
Dans les faits, étant donné que le nouvel indice ne sort généralement que 2-3 jours avant la fin du mois, il est souvent trop tard pour le locataire de rectifier le tir pour le nouveau mois à venir.
Le propriétaire pourra lui demander de payer le supplément pour le mois à partir duquel le loyer est indexé, si le locataire a déjà effectué le paiement.
Le propriétaire a oublié d’indexer le loyer
Si le propriétaire a oublié d’indexer le bail, il pourra demander une rectification des loyers en ajoutant l’indexation jusqu’à 3 mois en arrière. Il n’est pas légal de remonter au-delà de ces 3 mois.
C’est pour ces raisons, et pour éviter le risque d’erreurs, qu’il est intéressant d’utiliser un outil tel que Smovin. Il vous prévient dès qu’une indexation peut être appliquée, il fait le calcul pour vous et vous propose de notifier le locataire avec un texte pré-rédigé.
Comment ne plus oublier d’indexer vos loyers ?
Avec l’aide de logiciels tels que Smovin, vous recevrez une alerte dès qu’il sera possible d’indexer l’un de vos contrats.
L’outil effectuera les calculs pour vous en prenant en considération divers critères tels que la région dans laquelle le bien se situe, la performance énergétique du bâtiment (PEB) et le type de bail, conformément à la législation en vigueur.
Smovin vous offre également la possibilité d’informer le locataire par le biais d’un courriel, d’un courrier postal ou d’une lettre recommandée.
Toutes les communications sont pré-rédigées et automatisées. Vous ne vous exposerez plus au risque d’omettre l’indexation d’un loyer ou de commettre des erreurs de calcul.
Vous avez la possibilité de choisir une automatisation complète de l’indexation et de la notification à vos locataires chaque année, vous libérant ainsi de toute préoccupation à ce sujet.
* Attention, si le bien est situé à Bruxelles avec un label PEB E, notre indexateur ne calculera l’indexation qu’à partir du 14/10/2023 et ne prendra pas en compte une possibilité d’indexer avec rétroactivité.
