NOUVEAU : l’indexation des loyers est à nouveau possible à 100% peu importe le PEB, dès le 1ᵉʳ novembre 2023. Mais attention, si les restrictions sont levées, un mode de calcul particulier a été mis en place pour les PEB D, E, F, G ou inconnu. Ceci afin d’éviter que les propriétaires ne rattrapent l’indexation perdue.
L’indexation des loyers en Wallonie concernant les baux d’habitation (maisons, appartement, kot, colocation, etc) dépendait, depuis le 1ᵉʳ novembre 2022 du certificat PEB du bien. Le calcul est basé sur l’indice santé.
Jusqu’au 1ᵉʳ novembre 2023, certains labels pouvaient être indexés totalement, d’autres partiellement, et pour les plus mauvais PEB, l’indexation n’était tout simplement plus autorisée.
La règle était la suivante :
- Les PEB de catégorie A, B ou C pouvaient être indexé à 100%,
- les PEB de catégorie D ne pouvait être indexé qu’à 75%,
- les PEB de catégorie E ne pouvait être indexé qu’à 50%,
- les PEB de catégorie F, G et inconnus ne pouvaient plus être indexés du tout
Ces restrictions n’existent plus depuis le 1ᵉʳ novembre 2023, mais un nouveau mode de calcul est mis en place par la région wallonne.
Le loyer de base devient le montant du loyer adapté entre novembre 2022 et octobre 2023.
L’indice de base devient l’indice du mois précédant la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail entre novembre 2022 et octobre 2023.
Calculer l’indexation du loyer en Wallonie selon la PEB
Pour calculer l’indexation du loyer en Wallonie, le loyer hors charges et l’indice santé sont pris en compte.
Découvrez le tableau des indices ici.
PEB A, B ou C
- L’indice de base en Wallonie correspond à l’indice du mois précédent la date de signature du contrat de bail.
- Le nouvel indice correspond à l’indice du mois précédent la date d’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.
Le calcul est le suivant : (Loyer de base x Nouvel indice) / Indice de départ = Nouveau loyer
Exemple
- Le montant du loyer de base est de 500 euros
- Le bail a été signé en décembre 2021 et a débuté en janvier 2022, l’indice de départ (novembre 2021) est 115,20
- Le nouvel indice (décembre 2022) est 127,89
Le calcul est le suivant :
(500€ x 127,89) / 115,20 = 555€
Le nouveau loyer demandé au locataire en place sera donc de 555€ mensuel hors charges.
PEB D, E, F, G et inconnu à partir du 1ᵉʳ novembre 2023
- L’indice de base devient l’indice du mois précédant la date d’anniversaire du bail entre novembre 2022 et octobre 2023.
- Le loyer de base devient le montant du loyer indexé entre novembre 2022 et octobre 2023.
Exemple avec PEB F (interdiction d’indexer entre novembre 2022 et octobre 2023)
- Le montant du loyer de base est de 500 euros
- Le bail a été signé en décembre 2019 et est entré en vigueur le même mois.
1/ Commencez par calculer le nouveau loyer de base
Loyer indexé en 2022 = le même que le loyer 2021 car le PEB F ne permettait aucune indexation
500€ x 115,2 (nov 21) / 109,00 (nov 2019) = 528,44€
On prend donc 528,44€ comme loyer de base dans la nouvelle méthode de calcul
2/ Calculez le loyer indexé avec le loyer de base adapté comme suit :
(Nouveau loyer de base x Nouvel indice) / (Indice mois anniversaire du bail entre nov 22 et oct 23)
(528,44 x indice nov 23) / 127,44 (nov 22) = 534,16€. L’indice du mois de novembre 2023 n’est pas encore connu.
Exemple avec PEB E (possibilité d’indexer à 50% entre novembre 2022 et octobre 2023)
Si la PEB avait été E, cela voudrait dire que le loyer, s’il avait été indexé entre novembre 2022 et octobre 2023, aurait pu l’être à 50%. Le calcul du nouveau loyer de base aurait été le suivant :
1/ Calcul du nouveau loyer hors restriction (indexation entre novembre 2022 et octobre 2023)
(500€ x 127,4 (indice nov 22)) / 109,00 (nov 2019) = 584,40€
2/ Calcul du montant de l’indexation
(584,40€ – 500€) x 50% = 84,40€ x 50% = 42,20€
3/ Calcul du loyer indexé
500€ + 42,20€ = 542,20€
542,20€ serait le loyer de base à prendre pour une indexation à partir du 1er novembre 2023, si le PEB du bien avait été E.
Rappel des règles pour calculer l’indexation d’un loyer D, E, F, G ou inconnu entre novembre 2022 et octobre 2023
(Loyer de base x Nouvel indice) / Indice de départ = Nouveau loyer hors restrictions
(Nouveau loyer hors restrictions – Loyer de base) x 50% ou 75% = Montant de l’indexation
Nouveau loyer = Loyer de base + Montant de l’indexation
Quand peut-on indexer un loyer en Wallonie ?
En Wallonie, comme dans le reste du pays, le loyer peut être indexé à chaque anniversaire du bail, maximum une fois par an.
Le propriétaire doit faire la demande au locataire d’indexer son loyer en lui indiquant le calcul et le nouveau montant du loyer.
Ce dernier n’est pas tenu d’indexer automatiquement son loyer sans notification de la part du propriétaire.
En cas d’oubli, le propriétaire peut demander une rectification au locataire de façon rétroactive jusqu’à 3 mois en arrière. Il ne pourra pas remonter au-delà des 3 mois.
Enregistrement du bail et indexation du loyer en Wallonie
En Wallonie, si le bail n’est pas enregistré, le loyer ne peut pas être indexé. Si le locataire le demande, le propriétaire doit être en mesure de prouver l’enregistrement du bail afin de pouvoir indexer le loyer.
Comment ne plus oublier d’indexer vos loyers ?
Grâce à des logiciels tels que Smovin, vous êtes notifié dès que l’un de vos contrats peut être indexé.
Le logiciel fait le calcul pour vous en tenant compte de tous les critères tels que la région, le PEB et le type de bail, selon les lois en vigueurs.
Smovin vous propose également de notifier le locataire via email, lettre ou lettre recommandé.
Tout est pré-rédigé et automatisé. Vous ne risquez plus, ni d’oublier d’indexer un locataire, ni de vous tromper dans le calcul.
Vous pouvez choisir d’automatiser totalement l’indexation et l’envoi de notification à vos locataires chaque année et n’avoir plus rien à penser.
