De nombreux investisseurs considèrent d’investir dans des biens en viager. Il existe en effet de nombreux avantages à opter pour cette formule même si elle est encore peu courante en Belgique.
À travers ce guide nous vous expliquons le fonctionnement de la vente en viager, quels en sont les risques et les avantages. En tant qu’investisseur, il est indispensable de vous renseigner avant d’opter pour un achat en viager afin d’en comprendre les modalités.
Il est possible de réaliser des opérations extrêmement rentables grâce à la formule du viager, c’est pourquoi vous pouvez l’envisager.
Comment fonctionne le viager en Belgique ?
Un achat en viager consiste à acheter un logement à une personne en lui versant une rente viagère jusqu’à son décès. L’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur cette somme.
Dans la plupart des cas, cette rente s’accompagne d’un bouquet. C’est une somme d’argent qui est versée au vendeur au moment de la signature.
Ainsi, au lieu de payer le bien en une seule fois, l’acheteur peut le faire sous forme de mensualités.
Quelle est la différence entre un viager libre et un viager occupé ?
Le viager occupé
Le cédant vit toujours dans le bien qui fait l’objet de la vente. L’acquéreur ne peut prendre possession du logement qu’à la mort de son occupant. Il lui verse une rente viagère jusqu’à son décès. Celle-ci est moins importante que dans le cadre d’un viager libre.
Le viager libre
Le cédant ne vit pas ou plus dans le bien vendu, il peut être en maison de retraite. L’acquéreur peut donc jouir du logement, y vivre ou le louer. Il continue de verser une rente viagère au vendeur du bien. Si le bien est loué, cela couvre une partie ou la totalité de la rente viagère due à l’ancien propriétaire.
Lors de l’achat d’un bien en viager, il est donc nécessaire de se demander si l’on souhaite acquérir un bien libre de tout occupant ou un bien occupé par le vendeur.
Dans les deux cas, il existe des avantages et des inconvénients.
Une décote sur la valeur du bien
Lorsque l’acquéreur laisse au vendeur le droit d’usage sur son bien, il bénéficie d’une décote intéressante. Le prix du bouquet est moins élevé et laisse l’opportunité d’une rentabilité plus élevée.
Le montant de la rente viagère
Dans le cadre d’un viager libre, le montant de la rente viagère est plus élevé puisque l’acquéreur peut jouir du bien, l’habiter ou le louer. Il doit également prendre en charge toutes les dépenses relatives aux charges ou à l’entretien du bien.
Le partage des charges
Si les charges incombent à l’acquéreur dans le cadre d’un viager libre, elles sont partagées lorsque le viager est occupé.
Le vendeur doit s’acquitter des charges suivantes :
- Les charges courantes ;
- Les charges d’entretien du bien ;
- La taxe communale.
L’acquéreur doit s’acquitter des charges suivantes :
- Les charges de copropriété ;
- Les travaux de gros œuvre ;
- Le précompte immobilier.
Quel est l’intérêt d’investir dans un bien en viager ?
L’achat en viager présente des avantages pour l’acheteur ainsi que pour le vendeur. Voici quelques raisons qui motivent les investisseurs à opter pour la formule du viager.
Un prix attractif
Le prix d’un bien en viager se situe en dessous des prix du marché, ce qui permet à l’acheteur de se constituer un patrimoine avec un apport limité.
Si les conditions lui conviennent, l’acquéreur peut s’orienter vers des biens auxquels il n’aurait pas eu accès en passant par un achat traditionnel.
Le crédit immobilier
Le viager peut s’avérer être une solution pertinente pour les acheteurs n’ayant pas accès au crédit immobilier ou ceux qui ne souhaitent pas y recourir. En effet, dans le cadre du viager, l’acheteur verse une rente mensuelle au vendeur.
La gestion locative
Le viager ne nécessite aucune gestion locative et permet aux investisseurs d’éviter les soucis d’impayés ou de vacances locatives. Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur est un locataire à vie et il prend soin du bien.
C’est une formule intéressante pour diversifier ses actifs et limiter les risques.
Un investissement socialement responsable
Le viager permet aux séniors de conserver un cadre de vie qui leur est familier et d’améliorer leur quotidien. Les investisseurs qui souhaitent placer leur argent de manière responsable et utile peuvent donc se retrouver dans ce type d’opération immobilière.
La constitution d’un patrimoine
En achetant en viager, les investisseurs placent leur argent dans la pierre et se constituent un patrimoine sans pression fiscale. C’est donc une manière intéressante d’élargir son portefeuille de biens immobiliers.
Est-ce rentable d’investir en viager ?
En tant qu’investisseur, la forte rentabilité doit faire partie des conditions lors de l’achat d’un bien immobilier.
Le taux de rendement est un indicateur financier qui permet d’identifier les bonnes opportunités. Il prend en compte le coût du projet ainsi que le bénéfice généré.
Pour en savoir plus sur la rentabilité de votre rendement locatif, découvrez notre article sur l’investissement immobilier rentable.
La rentabilité du viager se calcule différemment puisqu’elle se base sur une variable non maîtrisée : l’espérance de vie du vendeur. En moyenne, le taux de rentabilité du viager se situe entre 5 et 8%.
Le taux de rentabilité du viager
Avant d’investir dans un bien en viager, vous devez prendre en considération le taux de rentabilité. Celui-ci se calcule de la manière suivante : Rentabilité du viager = (Rente annuelle / Coût total de l’investissement) x 100.
Dans le coût total de l’investissement, il est important de prendre en compte la somme initiale réglée par l’acheteur, le « bouquet », ainsi que les charges relatives à l’acquisition :
- frais de notaire,
- frais d’enregistrement,
- frais d’agence immobilière.
L’espérance de vie du vendeur
Le principe du viager se base sur un aléa, l’espérance de vie du vendeur. Celle-ci impacte inévitablement la rentabilité de l’opération.
Avant de se lancer dans un achat en viager, il est important d’étudier différents scénarios. C’est le même principe lors d’un achat locatif classique : on évoque la possibilité que le locataire ne paie pas son loyer, ce qui impacte la rentabilité.
Quels sont les pièges du viager ?
Comme dans toutes les transactions immobilières, il existe certains pièges à éviter lors d’un achat en viager.
Il est important de porter une attention toute particulière aux clauses suivantes :
La clause résolutoire
Cette clause permet au vendeur d’annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère.
Cette condition est courante puisque le vendeur peut se retrouver dans une situation précaire s’il ne perçoit pas sa rente. Le non-paiement des mensualités constitue ainsi un manquement de la part de l’acheteur.
La clause de départ du vendeur
Il arrive que le vendeur quitte le bien avant son décès. Pour se rendre en maison de retraite par exemple. Dans ce cas précis, le viager occupé devient un viager libre. Cela engendre une revalorisation de la vente qui peut impacter le prévisionnel de l’acheteur.
La protection du conjoint
Le vendeur peut soumettre une clause de protection de son conjoint. L’acheteur doit alors patienter jusqu’au décès de celui-ci avant de jouir du bien. Il reste également redevable de la rente viagère. C’est un élément à prendre en compte avant de signer la vente.
La clause de réquisition
Cette clause de rachat permet à l’acquéreur de se libérer de la rente viagère s’il rencontre des difficultés financières. Cette clause s’applique notamment si le vendeur a une espérance de vie plus importante que celle prévue par l’acheteur.
Le contournement des droits de succession
Il n’est pas possible d’acheter un bien en viager à quelqu’un de sa famille. La transaction pourrait être requalifiée par l’administration fiscale.
Comment calculer le prix d’un viager ?
Le prix d’un bien en viager dépend de plusieurs facteurs. Il se compose de deux éléments : le bouquet et la rente viagère. Un viager libre est plus cher qu’un viager occupé puisque l’acquéreur a le droit d’usage du bien.
Le prix du bouquet
Le montant du bouquet dépend de plusieurs éléments, tels que le type de vente (viager libre ou occupé), l’âge du vendeur ou encore la valeyr en pleine propriété du bien.
Quand le vendeur a environ 75 ans, le bouquet correspond généralement à 10% ou 15% du prix du bien sur le marché immobilier.
Si le vendeur a passé 85 ans, le bouquet sera plutôt aux alentours de 20% ou 30% de la valeur du bien.
Le calcul de la rente viagère
Une fois le bouquet réglé, l’acquéreur doit s’acquitter de mensualités.
Pour calculer la rente viagère, des tables de mortalité sont appliquées. Grâce aux coefficients diviseurs il est possible d’obtenir le montant de la rente. Celui-ci dépend donc de l’âge du vendeur et de son espérance de vie.
Le principe fondamental de calcul de la rente est que si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, il obtient le montant du prix normal de son logement sur le marché immobilier.
Par contre, s’il a une espérance de vie plus élevée que la moyenne, l’acheteur paie plus que la valeur du logement. La rentabilité est donc impactée de manière négative.
En Belgique, la rente viagère est limitée dans le temps.
Quels sont les frais liés à la vente en viager ?
Comme dans une transaction immobilière classique, la vente en viager génère des coûts annexes. La plupart de ces frais sont à la charge de l’acheteur.
Les frais de vente
Dans le cadre d’une vente en viager, les frais de notaire ainsi que les frais d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur. Il prend en charge les frais de vente dans le cadre d’un viager libre comme dans celui d’un viager occupé.
Le précompte immobilier
Cette taxe est à la charge du propriétaire du bien. Elle incombe donc à l’acquéreur du bien en viager.
Les frais d’agence
Dans la majorité des cas, les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur. Ils doivent être acquittés en même temps que le bouquet.
Que se passe-t-il en cas de décès d’une des parties ?
Lorsque le décès du vendeur intervient, le viager s’arrête et l’acheteur cesse de verser la rente. Il peut jouir du bien qu’il a acheté, le louer ou s’y installer. Il obtient la pleine propriété du bien sans avoir besoin de s’acquitter de taxes supplémentaires. Il n’y a aucune démarche administrative à compléter.
Décès de l’acheteur
Si l’acheteur décède avant le vendeur et qu’il ne jouit pas encore du droit d’usage du bien, celui-ci fera partie de sa succession.
Les héritiers deviennent par conséquent responsables du paiement de la rente viagère au vendeur du bien. Ils doivent ainsi poursuivre le versement de la rente tous les mois sous peine d’annulation de la vente sans indemnités dues à l’acheteur.
En Belgique, les ventes en viager restent peu courantes. Il s’agit pourtant d’une manière sûre pour les investisseurs de placer leur argent. De plus, c’est une solution qui peut s’avérer intéressante pour les vendeurs qui n’ont pas d’héritier ou d’ayants droits. Le bénéfice social d’une vente en viager est à prendre en compte.
