Résiliation bail

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Résiliation bail

Résiliation de bail : tout ce qu’il faut savoir

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Dans le cadre d’un bail longue durée, le locataire est libre de rompre son bail à tout moment conformément à l’article 3 de la loi sur les loyers du 20 février 1991.

Cependant, la résiliation de bail est encadrée par de nombreuses règles : préavis, indemnité, etc. 

En Belgique, depuis le 1er janvier 2018, le bail est une matière régionalisée, et non plus fédérale. Il est donc important de vous renseigner sur la réglementation en vigueur dans votre région.

Voici un aperçu des différentes conditions et démarches à suivre pour résilier un bail ou pour accepter une résiliation sans commettre d’erreur.

Découvrez également tous nos modèles de résiliation de bail ici.

Connaître ses droits et ses devoirs permet aux propriétaires d’optimiser leur gestion locative et d’éviter les situations de litige.

Qu’est-ce que la résiliation d’un bail ?

Le locataire souhaite résilier un bail lorsqu’il prévoit de quitter l’appartement qu’il loue à un propriétaire.

Les raisons de quitter un bien sont nombreuses :

  • Volonté d’acheter un bien immobilier,
  • Trouver un logement plus grand,
  • Mobilité professionnelle…

Le contrat qui lie le propriétaire et son locataire doit alors être rompu afin que leurs engagements mutuels prennent fin. Le logement occupé par le locataire est ainsi restitué à son propriétaire.

Comme nous le verrons, la résiliation peut aussi être à l’initiative du bailleur. Il devra, lui aussi, suivre une procédure définie pour en informer le locataire.

Les délais de préavis varient selon le type de bail et le moment de la résiliation. Celui-ci court à compter de la réception de l’un des éléments suivants :

  • une lettre recommandée, 
  • une notification de l’huissier,
  • une lettre signée remise en main propre.

Seuls ces éléments ont une valeur juridique. Il faudra ensuite respecter la durée du préavis obligatoire. Sauf si un accord est trouvé avec le propriétaire, auquel cas, il devra être mis à l’écrit dans une convention.

Comment le propriétaire peut-il mettre fin au bail ? 

Résiliation au terme du bail

Le propriétaire peut être à l’origine de la résiliation du bail au terme du contrat. Pour cela, il devra notifier le locataire et respecter une période de préavis qui dépendra du type de contrat. (Voir tableau ci-dessous)

Il peut également décider de mettre fin au contrat de manière anticipée, mais pour cela, devra justifier d’une raison valable. Celles-ci sont extrêmement limitées.

Résiliation anticipée du bail

Avec motif valable

Le propriétaire ne peut en principe pas résilier le bail avant sa fin, sauf dans certaines conditions et selon la durée du bail. Les baux de courte durée ne peuvent pas être résiliés durant la première année de location.

Les motifs valables pour la résiliation d’un bail par le propriétaire :

  • Il souhaite récupérer le logement pour une occupation personnelle, en tant que résidence principale. Le propriétaire ne doit pas posséder d’autres appartements au sein du même immeuble pour que ce motif soit recevable.
  • Il souhaite héberger un membre de sa famille dans le logement. La personne doit être le conjoint du propriétaire, son concubin depuis au minimum un an, son ascendant, son descendant, ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. En Flandre, ce motif n’est valable qu’après les trois premières années du bail.
  • Il souhaite effectuer des travaux (uniquement valable pour un bail de 9 ans)

Le locataire doit être prévenu au moins 6 mois avant la fin du bail afin qu’il puisse avoir le temps de se retourner.

Le logement doit rester occupé pendant les deux années qui suivent la résiliation du bail.

Dans le cas contraire, le propriétaire se verra contraint de verser des indemnités au locataire sortant (l’équivalent de 18 mois de loyer). 

En tant que propriétaire vous pouvez également résilier le bail pour d’autres motifs légitimes et sérieux :

  • Le locataire ne respecte pas ses obligations,
  • Le locataire ne paie plus son loyer,
  • Le locataire sous-loue son appartement,
  • Le locataire est à l’origine de nuisances dans le voisinage,
  • Le locataire ne respecte pas la destination des lieux…

Vous devez dans ces cas précis pouvoir justifier le motif légitime et sérieux (preuves, témoignages…).

Sans motif valable

Le propriétaire peut mettre fin au bail sans motif valable mais il devra attendre la fin d’une période de 3 ans. De plus, il devra verser une indemnité de départ anticipé à son locataire.

Les indemnités correspondent à un montant de 9 mois de loyer au terme des 3 années de location ou à 6 mois de loyer après 6 années.

Résiliation de bail par le propriétaire : les indemnités et préavis

La résiliation du bail par le propriétaire est strictement encadrée par la loi. Ces mesures permettent de protéger les locataires.

Les préavis et indemnités si résiliation par le propriétaire :

Types de bailRésiliation à l’expiration du bailRésiliation en cours de bail
Bail de courte durée (3 ans)• Pas d’indemnité
• Préavis de 3 mois
• Indemnité d’un mois de loyer
• Préavis de 3 mois
• Motif valable nécessaire
• Après la première année de location 
Bail de longue durée (9 ans)• Pas d’indemnité
• Préavis de 6 mois
• Indemnité si résiliation sans motif :
-9 mois de loyer après 3 ans
-6 mois après 6 ans
• Préavis de 6 mois
Bail étudiant• Pas d’indemnité
• Préavis de 3 mois
• Impossibilité de mettre un terme anticipé au bail
Bail de colocation• Pas d’indemnité
• 3 mois ou 6 mois (pour les baux longue durée)
• Indemnité si absence de motif valable
• Préavis de 1 an
Bail commercial• Indemnité de 3 ans de loyer si résiliation sans motifs
• 1 an de préavis
• Indemnité selon les motifs
• Notification de non-renouvellement entre le 18e et le 15e mois avant l’expiration du bail

Chaque type de bail fait donc l’objet de règles qui lui sont spécifiques. Selon le bien et sa destination, la résiliation n’aura pas les mêmes conséquences pour le propriétaire.

Comment le locataire peut-il mettre fin au bail ?

Contrairement au propriétaire, le locataire peut mettre fin au bail à tout moment. Il devra simplement respecter la durée du préavis qui est différente selon son type de bail.

En ce qui concerne les baux longue durée, si le locataire n’envoie pas de lettre recommandée pour notifier le propriétaire de sa volonté de mettre fin au bail, il sera automatiquement renouvelé.

Dans tous les cas, le locataire doit envoyer une lettre recommandée pour prévenir de sa volonté de résilier le bail. Il doit indiquer la date souhaitée de son départ.

Si le logement est considéré comme insalubre, le locataire doit faire appel à un juge de paix s’il souhaite écourter la durée du préavis.

Il ne peut en aucun cas quitter le logement de manière anticipée en prenant la décision lui-même.

Résiliation de bail par le locataire : les indemnités et préavis

Si le locataire est en droit de mettre fin au bail à tout moment, certaines situations le contraignent à payer des indemnités de départ anticipé au propriétaire.

Les indemnités et les durées de préavis varient selon le type de bail. 

Les préavis et indemnités si résiliation par le locataire :

Type de bailRésiliation à l’expiration du bailRésiliation en cours de bail
Bail de courte durée (3 ans)• Pas d’indemnité
• Préavis de 3 mois
• Indemnité à payer : 
-Bruxelles et Wallonie : 1 mois de loyer
-Flandre :  ½ mois de loyer la 3e année ; 1 mois de loyer la 2e année ; 1 mois et ½ la 1ère année
• Préavis de 3 mois
Bail de longue durée (9 ans)• Pas d’indemnité
• Préavis de 3 mois
• Indemnité selon la durée de l’occupation :
-3 mois de loyer au cours de la 1ère année 
-2 mois de loyer au cours de la 2ème année
-1 mois de loyer au cours de la 3ème année 
• Préavis de 3 mois
Bail étudiant• Pas d’indemnité
• Préavis de 3 mois
• Pas d’indemnité à Bruxelles
• Indemnité de 3 mois de loyer en Wallonie
• Pas de possibilité de rupture avant la fin du contrat, sauf 
-avant l’entrée en vigueur du bail
-en cas de fin des études, 
-en cas de décès d’un parent
• Préavis de 2 mois à Bruxelles
• Préavis de 2 mois en Wallonie
•Pas de préavis sauf si résiliation dans l’un des cas  mentionné ci-dessus. Le préavis dépendra de différents paramètres 
Bail de colocation• Pas d’indemnité
• Préavis de 3 mois
• Indemnité d’un mois de loyer si le bail est de 3 ans ou moins ;
• Pour les baux de 9 ans, indemnité selon la durée d’occupation :
-3 mois de loyer au cours de la 1ère année 
-2 mois de loyer au cours de la 2ème année
-1 mois de loyer au cours de la 3ème année ;
• Préavis de 3 mois
Bail commercial• Pas d’indemnitéLe locataire peut résilier le bail tous les trois ans
• Préavis de 6 mois
• Indemnité si le contrat le prévoitPréavis de 6 mois

La durée légale du préavis peut être raccourcie si un compromis est trouvé entre le propriétaire et le locataire. Si le locataire propose de trouver un autre occupant pour le remplacer et que la vacance locative est évitée, le propriétaire peut accepter un préavis plus court.

Tous les accords passés doivent être mis par écrit afin d’avoir un recours en cas de litige avec le locataire.

Résiliation de bail d’un commun accord

Le propriétaire et son locataire peuvent décider d’un commun accord de mettre fin au bail par anticipation. C’est donc une résiliation du bail à l’amiable qui surpasse la législation.

Les parties doivent décider des conditions de résiliation et le mettre par écrit afin d’éviter tout contentieux.

La convention écrite doit préciser les éléments suivants :

  • paiement du loyer,
  • régularisation des charges, 
  • sort du dépôt de garantie, 
  • versement d’une indemnité de résiliation si nécessaire.

Les résiliations à l’amiable se produisent lorsque le locataire souhaite quitter le bien (ou cesser d’exploiter le fond dans le cadre d’un bail commercial) et que le propriétaire souhaite le récupérer pour un usage personnel ou pour un membre de sa famille.

La résiliation de bail d’un commun accord met fin à toutes les obligations locatives. À partir de la date de résiliation prévue, le locataire n’a plus le devoir de payer les charges et le loyer.

Résiliation d’un bail non enregistré

Depuis le 1er janvier 2018, un locataire peut envoyer une mise en demeure au propriétaire du logement pour lequel il a signé un bail (de résidence principale ou de kot) s’il souhaite y mettre fin et que son bail n’a pas été enregistré.

En effet, en Belgique le Code des droits d’enregistrement a rendu obligatoire l’enregistrement de tout bail.

Une fois la mise en demeure envoyée, le locataire peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnités si vous ne réagissez pas dans le mois qui suit.

Afin d’éviter cette situation, enregistrez le bail dés la réception de la mise en demeure. Ainsi, les règles de résiliation classiques s’appliqueront.

Toutes les communications entre propriétaires et locataires doivent s’effectuer par lettre recommandée. Celles-ci servent de preuve et de justificatif en cas de litige.

Automatisez le processus de résiliation grâce à un logiciel

Les logiciels de gestion locative tels que Smovin vous permettent de ne plus jamais oublier de dates importantes.

Notification des dates importantes

Il vous notifie à l’avance qu’un contrat arrive à expiration et qu’il est temps d’envoyer une lettre de résiliation si vous désirez y mettre fin.

Smovin va au-delà de ça en vous proposant une communication déjà préremplie et l’envoie pour vous, soit par email, soit par lettre, soit par lettre recommandée. Vous ne devrez plus aller faire la file à la poste !

Automatisation des tâches de la gestion locative

Outre les communications automatisées, Smovin vous aide dans toutes les tâches de la gestion locative telles que

  • La vérification des paiements des locataires
  • L’envoi de rappels de paiements le cas échéant
  • Le calcul et la notification des indexations des loyers
  • Le décompte des charges
  • Etc

Centralisation de l’info de votre patrimoine

Smovin vous permet également de centraliser toute l’information qui concerne votre patrimoine et de retrouver les documents importants en quelques clics. Il en va de même pour les coordonnées de vos locataires, garants, prestataires, etc.

Visibilité sur votre patrimoine

Grâce au tableau de bord, vous voyez en un coup d’œil :

  • les taux de paiements de vos locataires
  • le taux d’occupation de vos biens
  • les dates importantes en approche
  • etc

Gardez une visibilité sur l’état de votre patrimoine grâce à Smovin.

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