En Belgique il existe plusieurs types de baux pour la location d’une habitation. Ainsi, il est possible de conclure un bail courte durée, un bail longue durée ou un bail à vie.
Le bail à vie est possible depuis la loi du 13 avril 1997, entrée en vigueur le 31 mai 1997. Ce type de bail concerne uniquement la vie du locataire. Un bail sur la vie du propriétaire ne peut pas être conclu.
Voici tout ce qu’il est important de prendre en compte avant de signer un bail à vie pour louer une maison ou un appartement.
Définition du bail à vie
Le bail à vie est un contrat de location signé entre un propriétaire et un locataire pour une durée illimitée. Il prend fin au moment du décès du locataire.
Le bail à vie concerne uniquement les résidences principales. Il est en effet encadré par l’article 3 de la loi sur les baux à usage de résidence principale.
Durée du bail à vie
Comme son nom l’indique, le bail à vie ne prend fin qu’au moment du décès du locataire. Il peut cependant être résilié de manière anticipée par le propriétaire ou le locataire.
Les règles du bail à vie ne sont pas les mêmes que celles d’un bail longue durée (9 ans). Le locataire à vie est particulièrement bien protégée et avantagé.
Mise en place du bail à vie
Le bail à vie doit faire l’objet d’un acte notarié. Il doit donc obligatoirement être dressé par un notaire pour être valable aux yeux de la loi belge.
Le notaire doit également transcrire le bail à la conservation des hypothèques. Cela permet de prémunir le locataire à vie de la réductibilité de la durée de son bail.
Ce type de contrat est aussi appelé “Bail viager”. Il présente plusieurs avantages :
- Garantir de plus longues périodes d’occupation et limiter la vacance locative.
- Cet acte notarié a la force d’un titre exécutoire et permet une action rapide si le locataire ne paye pas son loyer.
Indexation du loyer du bail à vie
Les bailleurs peuvent indexer librement le loyer de leurs biens sur le coût de la vie une fois par an, et ce, même si aucune clause n’apparaît dans le bail.
Le bail à vie peut prévoir la renonciation du bailleur à demander une indexation du loyer.
Il est donc important de bien réfléchir à cette contrainte puisque le propriétaire ne pourra plus réviser le loyer de son bien et l’adapter au coût de la vie.
La rupture anticipée du bail à vie
Si le bail à vie est à l’origine conclu jusqu’au décès du locataire, il reste possible d’y mettre fin par anticipation.
À l’initiative du bailleur
Lorsque le propriétaire souhaite mettre fin au bail à vie avant le décès du locataire, les clauses de rupture anticipée qui s’appliquent au bail de 9 ans ne sont pas valables.
Il est nécessaire de prévoir une clause explicite dans le contrat. Ainsi, si le bail le prévoit, le propriétaire pourra résilier le bail de manière anticipée dans les situations suivantes :
- Pour occuper le bien en tant que résidence principale. Le préavis est de 6 mois.
- Pour réaliser d’importants travaux. Le préavis est de 6 mois et doit s’effectuer au terme du premier ou du deuxième triennat.
Sans motif valable, le bailleur doit verser une indemnité au locataire et respecter les 6 mois de préavis.
À l’initiative du locataire
Les ruptures de bail anticipé à l’initiative du locataire sont plus simples. L’occupant doit signifier son désir de prendre congé au propriétaire. Il peut le faire à tout moment.
Le locataire doit respecter une période de préavis de 3 mois, comme dans le cadre d’un bail long termes.
Le locataire doit verser une indemnité au bailleur s’il met fin au bail à vie au cours du premier triennat. Le montant de l’indemnité dépend du moment où le bail prend fin (1ère, 2ème ou 3ème année).
