Investissement immobilier rentabilité

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Investissement immobilier rentabilité

Investissement immobilier rentable, on vous explique tout

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Qu’est-ce qu’un revenu immobilier?

Les propriétaires bailleurs encaissent chaque mois des loyers grâce à la mise en location de leurs biens. Cela constitue des revenus immobiliers appelés aussi revenus fonciers ou revenus locatifs.

Quand on pense revenu foncier on pense généralement à la location d’un appartement. En réalité, c’est bien plus large que cela. 

Les revenus locatifs comprennent la location d’un appartement, d’une maison, d’un parking, d’un bureau, d’un commerce, d’un hangar, d’un entrepôt, etc.

Dans les revenus fonciers, il faut aussi intégrer les revenus liés à la location des biens issus d’une indivision, ou d’un investissement immobilier via des fonds d’investissement. 

Qu’est-ce que la rentabilité d’un investissement immobilier ?

La rentabilité ou rendement est la base de l’investissement immobilier. C’est ce qui va permettre de déterminer la performance de votre investissement.

Le dictionnaire nous dit que la rentabilité est la capacité d’un investissement à procurer un bénéfice. En d’autres termes c’est le rapport entre les revenus locatifs d’une année et le prix d’achat du bien en location.

La rentabilité vous permet de comparer vos projets immobiliers entre eux. Comment comparer l’achat d’un studio à 100 000€ avec l’achat d’une maison à 500 000€ ou même avec un parking à 15 000€. 

Ces différents biens sont trop différents pour les comparer. Ils ne s’adressent pas à la même cible de locataires. Incomparable me direz-vous. Et pourtant la rentabilité est un indicateur qui permet de comparer les projets entre eux.

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Les différents types de rentabilité en immobilier 

Il y a différentes manières de calculer la rentabilité d’un bien immobilier. En réalité les méthodes sont les mêmes mais elles permettent plus ou moins de précision dans le calcul de la rentabilité.

Les deux types de rentabilités sont :

La rentabilité brute

La rentabilité brute est la plus communément utilisée. Il s’agit de la rentabilité que vous lirez hâtivement sur les annonces immobilières. C’est également le chiffre utilisé par les investisseurs pour comparer la rentabilité de leurs différents biens.

La rentabilité brute se calcule de la façon suivante : 

(loyers annuels / Prix d’achat) x 100

Par exemple, un appartement au prix de 100 000€ qui se loue 500€ par mois aura une rentabilité de 6%.

La rentabilité nette

Pour affiner la rentabilité, il est préférable de calculer la rentabilité nette. À la différence de la rentabilité brute, celle-ci va prendre en compte l’ensemble des frais inhérents à la location de votre bien.

La rentabilité nette se calcule de la façon suivante : 

(loyers annuels – CHARGES DIVERSES / Prix d’achat) x 100

Ces charges diverses comprennent tout ce que vous devez payer pour la location et l’entretien de votre bien. 

Voici des charges à soustraire des loyers :

  • Charges annuelles locatives
  • Charges d’exploitations si le bien est meublé (électricité, internet, entretien de la chaudière…)
  • Charges annuelles de copropriété
  • Charges diverses (comptable, assurance…)
  • Précompte immobilier

La rentabilité nette est plus complexe à calculer mais elle vous permet de mieux maîtriser votre investissement et de ne pas avoir de surprises sur l’investissement réalisé.

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Comment améliorer la rentabilité d’un investissement immobilier ?

Maintenant que nous avons appris à calculer la rentabilité d’un bien immobilier, on remarque qu’il y a trois grands leviers pour améliorer ce chiffre :

  • Le prix d’achat 
  • Les loyers pratiqués
  • Les charges d’exploitation inhérentes au propriétaire

Nous allons voir comment augmenter la rentabilité de vos biens en jouant avec ces paramètres.

Diminuer le prix d’achat du bien

On dit toujours que les bonnes affaires se font à l’achat. Et c’est en partie vrai. Faire diminuer le prix du bien de 15 000€ ou 20 000€ vous fait gagner plusieurs points de rentabilité rapidement.

Il est assez rare dans la vie de tous les jours de gagner 20 000€ en une demi-heure, et pourtant c’est possible dans l’immobilier. En 30 minutes de négociation il est possible de gagner plusieurs milliers d’euros. Alors n’hésitez pas et négociez 

Augmenter le montant du loyer

Augmenter le montant des loyers permet d’être plus rentable. Pour cela il y a plusieurs solutions. 

  • Proposer à vos locataires des prestations de meilleures qualités en meublant votre appartement avec des meubles standing par exemple. 
  • Réaliser des travaux pour améliorer l’agencement et moderniser le bien afin de le louer plus cher.
  • Augmenter son loyer chaque année afin de conserver sa rentabilité. 

Indexer un loyer n’améliore pas nécessairement la rentabilité de votre bien, mais évite de la diminuer. L’indexation est encadrée par l’indice santé et par des réglementations précises, vous n’avez donc pas de flexibilité sur ce point.

Diminuer les charges

Le dernier point pour doper sa rentabilité est la diminution de vos charges diverses. On parle bien entendu des charges qui incombent au propriétaire

Pour gagner en rentabilité, vous pouvez :

  • Négocier un meilleur prix chez votre comptable.
  • Demander le détail des montants à votre syndic si vous trouvez les charges trop élevées.
  • Créer un syndic bénévole pour limiter les charges de copropriété.
  • Choisissez un logiciel de gestion locative plutôt que de confier vos biens à un gestionnaire.

En gagnant quelques euros sur chacun des postes ci-dessus il est possible d’améliorer significativement votre rentabilité.

La rentabilité : un indicateur aveugle ?

Comme tous les indicateurs, la rentabilité a ses forces et ses faiblesses. Elle permet de comparer financièrement les projets entre eux. 

Mais elle ne prend pas en compte certains aspects fondamentaux :

  • L’emplacement Un projet à 8% de rentabilité à Charleroi n’a rien de comparable avec un projet à 8% de rentabilité dans le centre de Bruxelles.
  • Le type de location Faire 6% de rentabilité avec un appartement de 3 pièces loué en nu n’est pas comparable avec 6% de rentabilité avec une colocation d’étudiants.

Il faut donc utiliser la rentabilité comme un indicateur parmi tant d’autres et le confronter aux autres paramètres afin de maîtriser le risque de votre investissement.

D’où vient la rentabilité ?

C’est une question fondamentale dans la pensée économique. La rentabilité ne peut pas se penser seule. Elle est intimement liée au risque.

Les économistes ont pour habitude de dire que “le profit naît du risque” ou bien plus familièrement qu’il n’y a pas de “repas gratuit”.

Cela veut dire qu’un investissement rentable s’accompagne d’un risque élevé et qu’un investissement sûr est peu rentable.

Adapter à l’immobilier cela nous permet de comprendre pourquoi une collocation est plus rentable que la location de ce même appartement en nu. 

Avec la colocation vous aurez plus de rentabilité mais aussi plus de problèmes à gérer, plus de turnover dans vos locataires et donc plus de temps de gestion. C’est ainsi qu’on comprend qu’il n’y a pas de “repas gratuit”. 

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