Donation immobilière avec usufruit
Donation immobilière avec usufruit

Tout savoir sur la donation immobilière avec usufruit

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Dans le contexte d’une donation immobilière, le donateur devient l’usufruitier s’il décide de garder la jouissance du bien.

Le donateur n’est juridiquement plus le propriétaire, mais ce dernier peut continuer à vivre dans le bien immobilier ou continuer à en percevoir les loyers.

L’usufruit est viager, ce qui signifie qu’il prend fin au décès de l’usufruitier. Le donataire devient alors le plein propriétaire du bien. 

La donation d’un bien immobilier avec usufruit est intéressante pour ceux qui veulent anticiper leur succession de leur vivant tout gardant la possibilité d’utiliser le bien donné et d’en garder un certain contrôle. 

Il est également possible de constituer l’usufruit pour une durée déterminée. 

Quel sont les frais pour une donation avec usufruit

Une donation immobilière, qu’elle soit avec usufruit ou non, doit être actée devant un notaire. Des droits de donation, appelés également droits d’enregistrement, sont alors dus.

Ces droits de donation sont une taxe au profit de la région de résidence du donateur dont le taux varie également en fonction de la région. 

Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la pleine propriété, puisqu’en effet, à la fin de l’usufruit, il n’y aura plus de droit de succession à payer. 

Pour plus de détails sur les frais à prévoir en cas de donation immobilière, découvrez notre article “les frais liés à la donation immobilière

Comment faire une donation en gardant l’usufruit ? 

Une donation d’un bien immobilier en gardant l’usufruit doit être actée devant un notaire. Le droit d’usufruit doit être prévu dans l’acte de cette donation. 

Comme lors d’une simple donation immobilière, les droits de donation sont dus au moment de l’acte notarié.  

Dans le but d’éviter toute contestation, il est conseillé de préciser quels sont les droits de jouissance de l’usufruitier ainsi que la limite de ses pouvoirs quant à la gestion du bien. 

Qu’est-ce qu’une donation avec usufruit successif ?

Un usufruitier est dit successif lorsque l’usufruitier initial désigne un deuxième usufruitier qui lui succèdera en cas de décès. 

Cet usufruit successif est réglementé par la réforme du droit successoral du 1er septembre 2018 qui prévoit un usufruit successif légal. Ce dernier ne pourra être que le conjoint légal de l’usufruitier. 

L’usufruit successif signifie qu’à la mort de l’usufruitier original, le nu-propriétaire n’aura pas la pleine propriété puisqu’il devra attendre la fin de l’usufruit successif, c’est-à-dire, le décès du deuxième usufruitier. 

Le conjoint survivant du donateur, possédant l’usufruit, récupère l’usufruit de son conjoint décédé. Cet usufruit successif légal est applicable si le conjoint légal était déjà conjoint au moment de la donation. 

Cet usufruit successif légal peut être évité si le donateur renonce à son usufruit ou s’il précise dans son testament que son usufruit s’arrête à son décès. Le conjoint peut également y renoncer avant ou après le décès du donateur. 

En Région de Bruxelles-Capital et Wallonie, l’usufruit successif n’est pas taxable contrairement à la Région Flamande où il est soumis à des droits de succession. 

Qu’est-ce que la réversion d’usufruit ? 

La réversion d’usufruit est une clause prévue dans l’acte de donation qui permet au donateur de prévoir qu’à son décès, son droit d’usufruit revienne à son conjoint ou à un tiers. Cette clause entraine deux usufruits successifs. 

La différence entre l’usufruit successif légal et la réversion d’usufruit est que le premier est régi par la loi et seulement en faveur du conjoint survivant, alors que le second est une clause en faveur de n’importe quel tiers. 

Le traitement fiscal de cette clause dépend de 2 choses :

  • la région de résidence du donateur 
  • le moment où la réversion d’usufruit a été acceptée par le tiers. 

Si la réversion d’usufruit est acceptée après le décès du donateur, le conjoint survivant sera exonéré d’impôts successoraux dans certaines conditions. Cependant, peu importe qui est le nouvel usufruitier, la réversion d’usufruit est soumise aux droits de donation.   

L’accroissement d’usufruit, qu’est-ce que c’est ?

L’accroissement d’usufruit, régi par l’article 3.141 du Code civil, implique que deux personnes font don d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit. Si l’un des deux meurt, l’usufruit du survivant s’accroit sur la totalité du bien. 

Cet accroissement légal d’usufruit ne s’applique qu’aux donations avec usufruit faites après le 1er septembre 2021 et peut être entre des personnes physiques ainsi que des personnes morales. 

L’accroissement d’usufruit est entièrement exonéré d’impôt

Il est évidement possible de renoncer à l’accroissement d’usufruit. 

Quels sont droits et obligations en tant qu’usufruitier et nu-propriétaire ? 

Les droits de l’usufruitier

Un usufruitier possède le droit d’utiliser le bien immobilier, d’en percevoir les revenus et d’en assurer la gestion.  

Les obligations de l’usufruitier

L’usufruitier est aussi soumis à des obligations, notamment, celle de restituer le bien dans le même état que lors de la donation. 

Les droits du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire possède, au-delà du droit de propriété, le droit d’exiger à l’usufruitier d’effectuer des réparations en cas de négligence du bien. Il peut également condamner l’usufruitier en justice.

Les obligations du nu-propriétaire

De son côté, le nu-propriétaire doit, selon les articles 605 et 606 du Code civil, procéder aux grosses réparations. Les réparations d’entretien sont, elles, à charge de l’usufruitier. 

Que se passe-t-il si l’une des deux parties décède ? 

Décès du nu-propriétaire

L’usufruit s’arrête généralement au décès de l’usufruitier, mais que se passe-t-il si le donataire meurt avant ? 

En cas de décès du nu-propriétaire, l’usufruitier ne peut pas léguer son droit d’usufruit, mais il peut en faire don par acte notarié. Cependant, il est important de savoir que ce droit d’usufruit s’arrêtera, même dans ce cas, au décès de l’usufruitier initial. 

Décès de l’usufruitier

Si l’usufruitier du bien immobilier décède, l’usufruit prend fin et le nu-propriétaire devient le plein propriétaire.

Il existe une légère différence si l’usufruitier est une personne morale. Dans ce cas, il est prévu dans la loi que la durée maximale du droit d’usufruit est de 30 ans. Le nu-propriétaire peut, cependant, renouveler ce droit d’usufruit pour une autre période de 30 ans.

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Questions fréquentes
Lors d'une donation immobilière, la donataire, c'est-à-dire la personne ayant reçu le bien, devient le propriétaire, qu'il y ait usufruit ou non.
Il s'agit d'une donation immobilière au cours de laquelle le donateur garde la jouissance du bien. Il devient l’usufruitier.
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