Les immeubles de rapport sont très prisés par les investisseurs car ils sont souvent plus rentables que les autres investissements immobiliers.
La demande de ce type de biens a toujours été forte, mais diminue légèrement depuis la remontée des taux ces derniers mois.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport et quels sont ses avantages et ses inconvénients ? On vous explique tout.
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport, également appelé maison de rapport, est un immeuble dont l’entièreté appartient à un seul propriétaire et qui est divisé en plusieurs entités destinées à la location.
L’immeuble de rapport possède parfois un rez-de-chaussée commercial. Il s’agit, dans ce cas, d’un immeuble de rapport mixte.
Il se différencie de la copropriété qui elle, rassemble plusieurs entités appartenant à différents propriétaires.
L’achat d’un immeuble de rapport est généralement destiné à un investissement immobilier avec un objectif de rentabilité.
Comment trouver un immeuble de rapport ?
Les immeubles de rapports, historiquement oiseaux rares et disponibles sur le marché off-market uniquement, commencent à réapparaitre sur les plateformes de ventes telles qu’Immoweb.
Les très bonnes affaires sont cependant très vite repérées par les investisseurs avérés, il n’est donc pas simple de les dénicher. Voici quelques astuces.
Transformer une maison unifamiliale en immeuble de rapport
Achetez une maison unifamiliale et transformez-la en immeuble de rapport. Il faudra dans ce cas-ci un peu plus de temps et d’argent, car il faudra subdiviser le bien au niveau urbanistique et prévoir des travaux dans la plupart des cas.
Renseignez-vous auprès de l’urbanisme avant l’achat afin de sentir la température. Dans certaines régions, la subdivision d’immeubles est impossible en dessous d’une certaine taille par exemple.
Repérez les commerces vides
Baladez-vous dans les quartiers qui vous intéressent et repérez les rez-de-chaussée commerciaux vides. Même si aucun panneau “À vendre” n’est présent sur la maison, le propriétaire sera peut-être intéressé de vendre l’immeuble composé de ce rez commercial.
Avec un peu de chance, ce bien sera composé de plusieurs appartements au-dessus. Si ce n’est pas le cas, rien ne vous empêche d’explorer la subdivision urbanistique.
Gardez cependant en tête qu’un bien commercial vide peut être signe que ce dernier n’a pas bin fonctionné. Il sera essentiel de comprendre pourquoi avant d’acheter.
Vérifier les sites des agences immobilières régulièrement
Ratissez tous les sites des agences immobilières de la région qui vous intéresse. Créez des alertes lorsque le site le permet.
Beaucoup de biens ne se trouvent que sur le site de l’agence immobilière engagée par le vendeur. il est donc important de passer en revue toutes les agences, régulièrement.
Adressez-vous aux agents immobiliers
Vous pouvez également tout simplement vous adresser à des agents immobiliers qui vous aideront dans votre recherche. Mais il faudra être un peu plus patient, car vous ne serez pas leur seul client.
Quels sont les avantages d’investir dans l’immeuble de rapport ?
Une rentabilité plus élevée
Rentabilité est généralement plus élevée qu’un autre type de bien immobilier :
- Grace au prix du mètre carré moins élevé.
- Grace aux frais de syndics qui peuvent être éliminés puisque ce dernier n’est obligatoire que dans le cas d’une copropriété.
- En ne réalisant qu’un seul emprunt, vous économisez également sur les frais bancaires.
- En réalisant une économie d’échelle sur les travaux.
Découvrez comment investir dans un immobilier rentable dans notre article
Une plus grande liberté pour le propriétaire
Le propriétaire est seul à décider des éventuels travaux et rénovations. Il peut décider quand, comment et avec quel prestataire il les réalise.
Un investissement moins risqué
L’investissement dans l’immeuble de rapport est moins risqué que dans le cas d’une location unique. Si l’un des locataires ne paie pas son loyer, il est dilué par les autres loyers.
Cet argument est cependant à nuancer par le fait que tous les biens immobiliers se trouvent au même endroit. Si le bâtiment perd de sa valeur, c’est toutes ses entités qui en perdent également.
Une gestion locative simplifiée
La gestion du bien et des locataires est plus simple que lorsque vous avez des biens immobiliers éparpillés dans divers endroits.
Quels sont les inconvénients des immeubles de rapports ?
Un investissement de départ plus élevé
Par opposition à un investissement d’un appartement unique, vous devrez mettre une mise de départ plus élevée puisque vous achetez plusieurs entités d’un coup.
L’immeuble de rapport est très prisé
Les bonnes affaires sont souvent vite repérées par les investisseurs qui s’y connaissent. La concurrence sera donc présente et le prix du bien sera en outre impacté.
Les frais sont supportés par un seul propriétaire
Si la toiture est à refaire, les frais ne pourront pas être répartis parmi différents propriétaires comme dans les copropriétés.
Comment automatiser la gestion de vos immeubles de rapport ?
Il existe des logiciels de gestion locative tels que Smovin, qui vous permettent d’automatiser toute une série de tâches telles que :
- le suivi des paiements de vos locataires,
- les envois de rappels de paiements le cas échéant,
- les indexations des loyers (calculs et envois de notification au locataire),
- la régularisation des charges,
- les créations de factures de loyers si vous possédez un bien commercial au rez-de-chaussée,
- etc.
Un logiciel de gestion locative vous rappelle toutes les dates clés telles que les résiliations et fins de baux. Il vous permet d’avoir une visibilité sur l’état de votre patrimoine grâce au tableau de bord complet.
Il centralise toute l’info concernant vos contrats, vos biens et les différents contacts (locataires, garants, prestataires, etc).
