▶︎ Le texte qui suit est issu du webinar “faut-il encore investir dans l’immobilier en 2024 ?” animé par Nicolas Jacquet et Gauthier Vranckx de chez Own Group et par Corentin Jacobs de chez Smovin.
Investir dans l’immobilier en 2024 est un sujet épineux et sensible vu le contexte actuel. Le marché est en totale mutation et on peut alors se demander si l’immobilier présente toujours des atouts ?
Depuis 1970 le marché immobilier belge n’a fait que croître, il n’y a pas eu de diminution de prix des logements en Belgique, si ce n’est au début des années 80.
Le système économique mondial était fortement touché par les deux chocs pétroliers, et dans un contexte inflationniste, les banques ont augmenté leurs taux pour atteindre jusqu’à 12,7% en 1982.
Ce contexte est similaire au nôtre actuellement, mais la réalité est tout à fait différente.
L’immobilier belge a traversé les différentes crises en n’étant que légèrement, voire pas impacté :
La crise du début des années 90 causée par la guerre du Golfe
La crise financière de 2008-2009 : alors que tous les marchés mondiaux dévissaient, le marché immobilier belge a continué de croître, ou a minima à stagner.
La crise de la dette européenne : dans un contexte de faible inflation, une politique de taux faibles a été mise en place. Ainsi, depuis le début des années 2010, une compression des taux a débuté, ce qui a stimulé l’immobilier de deux façons :
- La solvabilité d’un grand nombre de candidats a augmenté, car le marché des emprunts était devenu beaucoup plus accessible
- Les investisseurs ont été détournés des placements classiques à long terme pour se tourner vers l’immobilier
Ce double effet a augmenté la demande sur un même marché.
La crise sanitaire de 2020 qui a mené à un engouement dans la période post-covid : alors que le cours de bourse vacillait, l’immobilier présentait une croissance sans pareil, boosté par un effet de rattrapage. Cet effet est la volonté du candidat acquéreur de récupérer le temps perdu et de se positionner sur des biens vaille que vaille. De plus, les critères d’investissement étaient complètement floués, puisque d’une part les taux étaient plus bas, et d’autre part, il y avait un déséquilibre important entre la demande qui était forte et l’offre qui ne suivait pas.
La période post covid est repartie aussi vite qu’elle s’était installée et aujourd’hui les variables ont été complètement bouleversées, modifiant ainsi notre perception de l’immobilier et la façon dont nous devons investir.
4 causes principales dans ce changement de paradigme :
1) Une pénurie des matériaux est intervenue à la suite du premier déconfinement et a entraîné une augmentation des coûts. Ces deux phénomènes ont contraint les professionnels et les particuliers à revoir leurs projets de développement. Du côté des professionnels, cette augmentation des coûts a entrainé une crise du logement neuf, car ils ne rénovent plus les biens.
2) Le déclenchement de la guerre en Ukraine a initié une crise énergétique et a entrainé une nécessité de rénover le bâti dans l’urgence et sans délai. Il y a donc un marché à deux vitesses : d’un côté les biens avec une bonne localisation et une bonne performance énergétique, et de l’autre côté des biens, appelés des passoires énergétiques, dont la valeur décroit ou stagne.
3) Une inflation galopante s’est installée, contraignant les banques centrales à garantir la stabilité des prix avec l’augmentation des taux directeurs. Et cette augmentation, elle-même, a eu pour effet l’augmentation des taux hypothécaires.
4) Des taux hypothécaires plus élevés qui ont pour conséquence de faire diminuer la demande. Ce qui est important, ce n’est pas tant l’augmentation des taux, mais plutôt la vitesse à laquelle ces taux ont été augmentés.
- 25% de transactions en moins en 2023 par rapport à 2022.
- 38% de crédits hypothécaires octroyés en moins.
- Baisse des prix nominaux des maisons de 0,5% par rapport à 2022.
- Baisse des prix en 2023, suivi d’une stabilisation.
- Pas d’effondrement des prix en Belgique, mais une légère correction.
- Des passoires énergétiques qui accusent le choc (marché à deux vitesses)
- Un allongement conséquent des délais de vente, car il y a moins de demandes et plus d’offres
- Des professionnels au bord de l’agonie.
Aujourd’hui, il y a une crise immobilière qui concerne les métiers. En effet, un ensemble de métiers directement et indirectement lié à l’immobilier a été impacté par la crise sanitaire. Cette dernière a engendré une augmentation de la charge de travail et donc une accélération des recrutements. Mais aujourd’hui, ce secteur se retrouve avec une charge de travail moins importante qu’en 2021 ou 2022 et cela entraine une crise au sein des métiers de l’immobilier ainsi que chez les bureaux d’architecte, les géomètres, les notaires, ou encore les entreprises générales de construction.
Par contre, en ce qui concerne l’état du marché belge, les experts sont plus optimistes sur le fait que la Belgique va traverser cette crise sans être trop impactée.
Il y aura probablement des perturbations et des corrections, mais elles seront beaucoup moins violentes que dans les pays voisins. En effet, la Belgique affiche une résilience sans pareil, car pour les Belges, l’immobilier est avant tout un produit d’épargne, un logement et non pas un produit d’investissement comme c’est le cas en France ou en Allemagne.
Ceci s’explique par le fait qu’en Belgique, les frais d’enregistrement et de notaire peuvent s’élever jusqu’à 15% du prix du bien.
Pour récupérer ces 15%, l’acquéreur va devoir attendre une croissance du marché immobilier. Cette pression fiscale est contraignante lors de l’acquisition et agit comme une sorte de tampon sur la volatilité du marché.
À la différence des autres marchés, lorsque tout va bien, la Belgique est un peu à la traine et affiche des croissances faibles. Par contre, en période de crise, elle a un aplomb et une résilience par rapport aux perturbations externes.
Investir n’a jamais été chose facile, car il y avait une demande énorme et des offres qui ne suivaient pas, ce qui entrainait des ventes agressives.
Aujourd’hui, on peut enfin négocier les biens. On était jusqu’alors sur un marché de vendeurs qui dictaient leurs lois, mais nous sommes à présent sur un marché d’acquéreurs.
Dans un contexte d’urgence énergétique imposé par la guerre en Ukraine, mais également par l’Europe en termes de rénovation, de nombreuses d’opportunités se créent pour l’opportuniste. En effet, certains propriétaires n’ont pas la capacité ou l’envie de rénover et par conséquent vendent.
En plus, les acheteurs sont de moins en moins finançables et les investisseurs repoussent leurs acquisitions à cause des taux élevés. Ce double effet entraine une diminution de la demande.
Nous sommes aujourd’hui sur un marché d’acheteurs et avec la conjoncture actuelle, il est essentiel de négocier son acquisition dans le but de couvrir le coût de l’emprunt. La décote de l’achat doit compenser la surcote dû à la hausse des taux.
Le marché est tel que l’acquéreur peut négocier et prendre son temps
Le marché belge est stable et connait une croissance positive moyenne de 2,2% par an depuis 1970.
Dans le contexte actuel, l’immobilier reste une classe d’actifs appréciable pour différentes raisons :
- Il permet de diversifier son patrimoine
- Il permet de financer des volumes d’investissement plus importants que son niveau de fond propre grâce à l’effet levier
- Il permet d’avoir du rendement et de créer de la plus-value
L’effet de levier est important en immobilier, car il permet de booster sa rentabilité. Ce principe consiste à s’endetter afin d’augmenter sa capacité d’investissement et donc accroitre son capital à long terme. En quelque sorte, ce sera le locataire et ses loyers qui rembourseront l’emprunt.
On a tendance à l’oublier, mais un investissement réussi ne concernera pas seulement le rendement, mais aussi la création de plus-value, qui passera notamment via les rénovations ou aménagement d’intérieur, la PEB et la localisation.
Investir dans l’immobilier a connu une popularité croissante ces dernières années et aujourd’hui, nous faisons face à des incertitudes économiques.
Les taux d’intérêt demeurent attractifs lorsqu’on les compare aux taux des années 80 par exemple.
Investir dans l’immobilier implique une prise de risque inhérente aux événements futurs et incertains et nécessite une analyse approfondie.
Pour une analyse approfondie, trois critères sont fondamentaux et guident cette démarche :
1) La localisation
Le critère le plus important et crucial, car avant tout, investir dans l’immobilier, c’est investir dans le foncier.
Les spéculateurs envisageront plutôt des quartiers en devenir où ils miseront sur l’évolution positive d’un secteur géographique et ils miseront aussi sur des rendements croissants et une plus-value importante à moyen terme.
Alors que les conservateurs, eux, ne se focaliseront que sur des quartiers déjà établis où peu de risques de dévaluation sont à prévoir et où la stabilité du marché n’est plus à mettre en cause.
2) La typologie de l’actif
Il est important que le bien réponde à la plus grande demande. En effet, la taille et la configuration des biens influent sur leurs rendements.
Par exemple, un appartement de 300 m² avec une chambre ne s’adressera pas au même éventail de candidats qu’un appartement de 200 m² avec deux chambres, qui lui aura une plus grande masse de prospects.
3) Le PEB
Critère devenu très important ces dernières années et d’autant plus aujourd’hui au vu de l’influence des préoccupations environnementales et des directives européennes mises en place. Alors, bien que son importance actuelle soit indéniable, sa prééminence à long terme, elle, reste à déterminer, contrairement aux deux premiers critères.
Investir dans l’immobilier, c’est miser sur l’avenir. C’est pourquoi il est primordial que les trois critères soient pris en compte pour pouvoir créer de la valeur et des rendements. Ces trois critères sont complémentaires.
Le marché locatif se porte bien et connait même une croissance positive, ce qui peut gommer en partie la hausse des taux.
Quelles stratégies adopter ?
- Être patient : le marché actuel et les processus de vente sont plus longs
- Ne pas hésiter à émettre une offre agressive
On prédit un repli des prix pour les premiers trimestres 2024
En 2023, le marché immobilier a inversé sa tendance en affichant une offre plus abondante par rapport à une demande plus restreinte, particulièrement dans le segment des biens d’investissement.
Cette réalité devrait se maintenir pour le premier trimestre 2024. Et il y aura encore des opportunités profitables en 2024.
Belfius prévoit une baisse marquée des prix nominaux en 2024, notamment une diminution de 1,5% par rapport à 2023.
ING anticipe une stabilisation des prix en 2024 à 0% avec une reprise estimée à plus ou moins 2% en 2025.
La plupart des observateurs s’accordent sur une stabilisation durable des taux d’intérêt pour 2024. D’ailleurs, depuis novembre 2023, la BCE a stoppé sa course folle à l’augmentation des taux directeurs enclenchés il y a maintenant 15 mois.
Le premier trimestre 2024 pourrait être marqué par une baisse contenue des prix de vente, suivi ensuite d’une stabilisation soutenue pour atteindre un nouvel équilibre entre l’offre et la demande.
Ce retour à la stabilité offre des perspectives positives aux investisseurs ayant une vision plutôt patrimoniale.
Il est vrai que le marché opère actuellement une certaine forme de mutation, et il est vrai que tous les feux semblent passer au rouge, mais tout laisse penser que le marché belge présentera une résilience comme mentionné plus haut. Le marché belge n’est pas totalement hermétique aux fluctuations externes, mais l’histoire pousse à croire que le marché va encore subir différemment les effets du contexte actuel.
La situation est paradoxale. D’un côté, les revenus locatifs et la demande locative n’ont jamais été aussi élevés, ce qui crée un marché de locataires pour d’autres raisons que l’augmentation des taux. Et d’un autre côté, les prix devraient, en théorie, diminuer. Les prix d’acquisition sont donc plus bas, comparés à ce qu’ils étaient hier, mais les revenus locatifs sont plus élevés. Tout ceci laisse penser qu’il y a une opportunité là-derrière.
Quand on investit dans l’immobilier, on investit sur le temps et la durée.
Comme son nom l’indique, Own est un groupe. Il est constitué de quatre sociétés et donc quatre métiers différents dont trois sociétés de services :
- Conseiller en investissement (own capital) → propose à des investisseurs privés de partager avec eux le risque dans des projets de développement
- Courtier (own service) → abreuve le patrimoine des clients investisseurs en trouvant de bonnes opportunités
- Entreprise générale de construction (own développement) + bureau d’étude → développer les immeubles des clients, mais aussi des immeubles tierces
- Société de gestion de patrimoine (asset management) → gère le patrimoine des clients, mais aussi des propriétaires externes
Ils sont principalement actifs à Bruxelles.
Smovin est une plateforme de gestion immobilière qui aide les multipropriétaires à gérer leur patrimoine immobilier. La plateforme a 3 grandes missions :
1) Aider le propriétaire à centraliser toutes les données et documents liés à sa gestion immobilière
2) La plateforme joue un rôle d’assistant digital grâce à toute une série d’automatisations (suivi des payements des loyers, indexation des loyers, décompte de charges, etc.)
3) Aider l’utilisateur à avoir une bonne vue sur l’état de son patrimoine et avoir du reporting sur la rentabilité de son patrimoine.
