En tant que propriétaire, vous devez calculer le loyer des biens que vous mettez en location.
La grille des loyers indicatifs permet de calculer le montant du loyer mensuel d’une habitation à partir d’une base de référence.
Les bailleurs restent cependant libres de fixer le montant des loyers.
Si vous êtes propriétaire-bailleur et que vous êtes en quête d’informations pour fixer le loyer d’un logement, voici comment calculer un loyer à Bruxelles ou en Wallonie à partir de la grille de référence des loyers.
Grille des loyers à Bruxelles
Le loyer est calculé sur la base d’une grille des loyers indicatifs de référence. Ainsi, les critères suivants sont pris en compte pour estimer le montant du loyer d’un bien loué en région de Bruxelles :
- Type de logement (maison, studio, appartement…)
- Nombre de chambres
- Superficie
- Année de construction
- État du logement
- PEB (performance énergétique du bâtiment)
- Garage
- Quartier
Une fois toutes ces informations transmises sur l’outil en ligne https://loyers.brussels/, un loyer indicatif de référence est identifié.
Le propriétaire est ainsi assuré de proposer un loyer juste et cohérent à son futur occupant. C’est la garantie de louer son bien plus facilement et d’en améliorer la rentabilité.
Grille des loyers en Wallonie
En Wallonie, la grille des loyers est disponible sur : https://loyerswallonie.be/form/localization
Afin d’estimer le loyer d’un appartement, il est nécessaire de renseigner les critères suivants :
- Adresse
- Type de logement
- Date de construction
- Nombre de chambres
- Superficie
- Nombre de toilettes et de salles de bain
- PEB (performance énergétique du bâtiment)
- Type de chauffage
- Étage
L’outil en ligne peut fournir une estimation du loyer à partir des éléments qui ont été renseignés.
Le propriétaire pourra ainsi déterminer un loyer qui correspond à son bien (état, prestation…) ainsi qu’à la tendance du marché (tension locative, coût de la vie…).
En se laissant guider par la grille d’encadrement des loyers, le propriétaire limite les risques de surévaluer ou de sous-évaluer le montant du loyer.
Calcul du loyer des logements sociaux en Wallonie et à Bruxelles
Les loyers limités permettent aux personnes en situation de précarité ou d’isolement de se loger pour un montant inférieur à celui du marché privé.
L’accès à la propriété n’est pas possible pour un grand nombre de Belges qui doivent passer par la location.
Chaque région de Belgique possède des logements sociaux et applique sa propre réglementation pour fixer les loyers et les attribuer.
Il faut remplir certaines conditions pour avoir accès aux logements sociaux à loyer réduit :
- Ne pas être propriétaire d’un bien
- Avoir des revenus modérés se situant sous les plafonds fixés par la législation
- Être inscrit dans le registre de la population Belge
Des sociétés de logements sociaux étudient les dossiers des candidats et s’occupent de la gestion locative de ces habitations.
Les délais d’attribution de logement sociaux sont relativement longs et les listes d’attente sont conséquentes.
Le montant du loyer d’un logement social dépend du locataire qui l’occupe. Voici comment sont calculés les loyers des logements sociaux selon les régions.
Calcul du loyer des logements sociaux en Wallonie
Le montant du loyer d’un logement social en Wallonie est calculé à partir de deux critères importants :
- Le loyer de référence du logement. Celui-ci peut être calculé à partir de la grille des loyers de référence comme pour un logement privé.
- Les revenus du ménage à année -3 de la date du dépôt de dossier.
Le calcul exact du loyer s’effectue grâce à un outil informatique complexe. Ce sont les sociétés de location des logements sociaux qui peuvent réaliser ce calcul et transmettre le montant du loyer exact aux candidats.
Les loyers des logements sociaux sont plafonnés. Ils ne doivent pas dépasser 20% des revenus imposables du ménage ni la valeur locative du logement sur le marché privé.
Cela permet de conserver un loyer modéré et accessible aux personnes en situation précaire.
Calcul du loyer des logements sociaux à Bruxelles
Afin de calculer le loyer d’un logement social à Bruxelles, la formule à appliquer est la suivante :
Loyer réel = loyer de base x coefficient de revenu
Le coefficient correspond au résultat de la division entre le revenu du ménage et le revenu de référence.
Si le ménage a des enfants à charge, le loyer peut être revu à la baisse :
- -5% pour 1 enfant à charge
- -10% pour 2 enfants à charge
- -20% pour 3 enfants à charge
Le loyer du logement modéré
Le loyer des logements modérés est généralement égal aux loyers demandés par les agences immobilières sociales (AIS) pour des locataires dont les revenus dépassent le revenu d’admission pour un logement social.
Voici les montants applicables par type de logement :
| Studio | 418,05 € |
| Appartement 1 chambre | 485,41 € |
| Appartement 2 chambres | 560,89 € |
| Appartement 3 chambres | 681,66 € |
| Appartement 4 chambres | 803,59 € |
| Appartement 5 chambres et plus | 1.006,81 € |
| Maison 2 chambres | 681,66 € |
| Maison 3 chambres | 803,59 € |
| Maison 4 chambres et plus | 1.006,81 € |
Prix d’une location au m2
En Belgique, le prix de location d’un bien immobilier est plus souvent observé au m2 lorsqu’il s’agit de surfaces de bureaux, de boxes et entrepôts.
En effet, les critères relatifs à l’état général du bien, au chauffage, à l’année de construction sont secondaires pour ce type de bien.
La surface reste l’élément qui prime aux yeux des locataires. C’est pourquoi il est plus pertinent de déterminer le montant du loyer en se basant sur la surface du bien.
Prix du loyer d’un bureau
Le prix du loyer d’un bureau est calculé au nombre de m2. Si le prix d’un mètre carré de bureau est de 100 euros et que le bureau à une superficie de 10 mètres carrés alors le loyer sera de 1000 euros.
Le coût du mètre carré dépend de la localisation du bien et de l’état de l’immeuble.
Au montant du loyer peuvent s’ajouter des frais de service (entretien des infrastructures, frais de sécurité, administratifs, nettoyage des espaces communs…).
Ces prestations supplémentaires peuvent augmenter considérablement le prix de la location.
Prix du loyer de boxes et entrepôts
Comme pour les bureaux, le loyer des boxes et entrepôts est fixé en fonction du nombre de mètres carrés.
Le coût au mètre carré dépend de la tension locative du quartier dans lequel se trouve le boxe.
Cela peut s’avérer un investissement fructueux pour les propriétaires puisque les charges et les frais d’entretien sont minimes comparé à ceux d’un logement.
Pourquoi est-ce important de bien calculer le montant du loyer ?
Pour optimiser la rentabilité de son bien, le propriétaire doit veiller à bien fixer le montant du loyer avant la signature du bail. Il doit pour cela prendre en compte la loi de l’offre et de la demande sur le marché locatif.
La grille des loyers indicatifs de référence est une base utile pour évaluer le loyer d’un bien puisqu’elle prend en compte de nombreux éléments (quartier, état du bien, prestations, surface, date de construction, type de chauffage…).
Fixer un loyer trop élevé est contre-productif
Il peut s’avérer tentant de fixer un loyer élevé pour rentabiliser un bien plus rapidement. Cependant un loyer trop important peut engendrer des soucis locatifs.
Le risque d’impayé augmente sur les loyers élevés. Le propriétaire se retrouve alors sans revenus pour le bien qu’il loue.
Les périodes de vacances locatives sont plus longues si le loyer a mal été évalué.
Les départs de locataires sont également plus fréquents. Il n’est donc pas judicieux de surévaluer le montant du loyer.
À l’inverse, un loyer sous-évalué ne pourra pas être ajusté par le propriétaire en cours de bail.
Ce dernier peut alors rencontrer des difficultés à rentabiliser son bien si le loyer n’a pas été correctement fixé.
Prendre en compte la demande locative
Afin d’évaluer le montant du loyer de manière juste, il est indispensable de prendre en compte la tension locative du quartier ou de la ville.
La demande locative dépend principalement de l’attractivité économique, du marché de l’emploi, des infrastructures existantes (transports en commun, écoles, services…).
Afin d’avoir une idée précise du marché locatif dans un quartier, il peut être intéressant de consulter les annonces de biens similaires dans le même quartier.
Cela permet d’obtenir un aperçu concret de la situation et d’ajuster des projections.
Indexer le loyer
Une fois le loyer fixé, le propriétaire n’a la possibilité de le modifier qu’une seule fois par an, à la date d’anniversaire du bail de location.
L’indexation du loyer se calcule à partir de l’indice Santé.
La formule est la suivante : loyer de base x nouvel indice, le résultat est divisé par l’indice de départ.
L’indexation du loyer permet d’adapter le montant du loyer au coût de la vie. En cas de baisse de l’indice santé, c’est en pratique au locataire de faire la demande d’indexation du loyer.
Révision du loyer
Le loyer ne peut être révisé en dehors de l’indexation sauf si le bailleur et le locataire se mettent d’accord.
Si l’occupant souhaite prolonger la durée de sa location, le bail est prolongé et les conditions restent inchangées.
Le propriétaire ne peut donc pas augmenter le montant du loyer.
Dans le cadre d’un bail de courte durée renouvelé, le montant fixé par les baux suivants ne peut excéder le montant du loyer demandé par le premier bail signé.
Le locataire peut quant à lui demander une réévaluation du loyer si le logement ne répond pas aux normes de salubrité.
C’est alors le juge de paix qui fixe le nouveau montant.
Quel est le loyer maximum pour mon bien immobilier ?
La fourchette donnée par la grille des loyers indicatifs permet d’estimer le loyer maximum qui peut être demandé pour un bien immobilier.
Le prix des locations immobilières en Belgique n’est cependant soumis à aucune règle et peut donc être fixé librement par les propriétaires.
Maximiser ses revenus immobilier
Afin de rentabiliser un bien immobilier et de réaliser des profits, il est important de bien évaluer le montant du loyer. Cela permet d’éviter les périodes de vacances locatives qui représentent un véritable manque à gagner pour les propriétaires.
Avant de réaliser un investissement locatif, le propriétaire doit prendre en compte le montant des charges, des frais de gestion et d’entretien.
Ces paramètres déterminent la rentabilité du bien. Il ne peut pas imputer tous ces coûts au montant du loyer au risque de le surévaluer.
Apporter une plus-value au logement
En réalisant des travaux d’amélioration au sein d’un bien immobilier mis à la location, un propriétaire peut augmenter le montant du loyer.
Ces changements doivent être entièrement à sa charge et ne pas concerner des travaux de réparation ou d’entretien.
Le loyer peut alors être révisé et augmenté. C’est le juge de paix qui fixe le montant du nouveau loyer.
Si les travaux sont réalisés en cours de bail, le locataire doit donner son accord au minimum 1 mois avant le début des travaux. Il donne ainsi son aval pour l’augmentation du loyer.
