La hantise des propriétaires est de devoir faire face à des locataires qui ne paient pas leur loyer.
C’est pourtant une situation qui est monnaie courante pour les investisseurs et les propriétaires de biens.
Les retards de paiement peuvent impacter la rentabilité des biens et engendrer des problèmes financiers.
Il est nécessaire de bien choisir ses locataires et de ne pas laisser la situation se dégrader lorsque les défauts de paiement surviennent.
Il existe aujourd’hui des solutions numériques qui permettent d’éviter les loyers impayés et de se prémunir contre de telles situations.
Voici les recours à votre portée et les démarches à suivre en cas de loyers impayés.
Quelle est la date limite d’un paiement de loyer
Le bail encadre les modalités de paiement des loyers, c’est lui qui détermine l’échéance du règlement.
Un loyer est considéré comme impayé dès que la date d’échéance qui figure dans le bail est dépassée et que le paiement n’a pas eu lieu.
Pour la plupart des logements en location, le paiement des loyers se fait de manière mensuelle.
Le propriétaire peut donc en théorie envoyer un rappel de paiement à son locataire à j+1 après la date de paiement.
Comment envoyer des rappels de paiements à mon locataire
La première démarche à suivre en cas de loyer impayé est de prendre contact avec le locataire afin de comprendre les raisons de ce manquement.
Il peut s’agir d’un simple retard, d’un oubli ou d’un contretemps.
Cependant, quelle que soit la cause du non-paiement du loyer, il est important pour le propriétaire de se montrer réactif et d’agir en conséquence.
Sa rigueur sera bénéfique dans l’évolution de sa relation avec le locataire.
De plus, les relances de paiement lui serviront de preuve pour la suite de la procédure si la situation ne venait pas à se débloquer.
Les modes de relance informels :
- Appels,
- SMS,
- Email.
L’envoi d’une lettre de relance pour loyer impayé est une méthode qui permet de garder une trace et de dater la première relance.
L’appel téléphonique au locataire ne laisse pas de traces et n’a donc pas de valeur juridique.
Si le propriétaire a souscrit une assurance pour les loyers impayés, celle-ci demandera des preuves de l’action engagée.
Il est donc important de bien conserver l’historique des échanges avec le locataire et de favoriser les écrits.
À quel moment le propriétaire peut-il enclencher la mise en demeure ?
Le propriétaire a tout intérêt à entreprendre, sans attendre, certaines démarches en vue du recouvrement des loyers impayés, en premier lieu de mettre son locataire en demeure :
Il n’y a pas de nombre minimum d’envois de rappel avant de pouvoir mettre son locataire en demeure ou avant de pouvoir enclencher une action en justice, il est cependant conseillé d’envoyer 1 ou 2 rappels afin d’avoir plus de poids devant le juge de paix le cas échéant.
L’envoi d’une mise en demeure n’est pas un préalable obligatoire à l’intentement d’une procédure judiciaire. Cependant l’envoi d’une mise en demeure est vivement conseillé, notamment pour avoir des preuves d’actions émises par le propriétaire.
Le propriétaire a 5 ans pour réclamer le paiement des loyers ou des charges impayés.
Dans quels cas un locataire peut-il ne pas payer son loyer ?
Le locataire a pour obligation de régler son loyer selon les termes convenus par le bail qu’il a signé avec le propriétaire des lieux.
Cependant, dans le cas où le logement est considéré comme inhabitable, le locataire peut être exonéré du paiement des loyers.
Seuls certains éléments précis peuvent déterminer l’état inhabitable d’un logement :
- Une humidité permanente qui pourrait engendrer des problèmes de santé,
- Des installations électriques vétustes et dangereuses,
- Une insuffisance de chauffage et une absence de méthodes pour remédier à une température trop basse,
- Un logement dépourvu d’eau chaude…
Ainsi, un logement déclaré insalubre par un rapport d’expertise peut donner raison à son locataire et lui permettre d’arrêter de payer ses loyers. Le propriétaire n’aura pas de recours et ne pourra pas réclamer les loyers.
Le paiement des loyers pourra reprendre une fois qu’il aura réalisé les travaux nécessaires à rendre le logement habitable.
Quels sont les recours “à l’amiable” pour qu’un locataire paie
Avant d’enclencher des démarches en justice, il existe des recours “à l’amiable” pour récupérer les loyers impayés ou résoudre la situation.
Le propriétaire et le locataire peuvent trouver un accord qui permette de poursuivre le bail et d’éviter l’expulsion.
Proposer une gratuité
Certains bailleurs peuvent envisager des gestes solidaires si la situation délicate de leur locataire ne les laisse pas insensibles.
Si la situation du propriétaire le permet, une réduction de loyer ou une gratuité peuvent être proposées.
Certains locataires sollicitent eux-mêmes un geste de la part de leur propriétaire, une réduction du loyer ou un délai supplémentaire pour effectuer le paiement.
Il est recommandé de conserver une trace écrite et signée de l’accord qui a été conclu avec le locataire.
Proposer un plan d’apurement
Afin de trouver un compromis, un plan d’apurement peut être envisagé.
Il s’agit d’un accord écrit entre le propriétaire et le locataire pour échelonner le paiement des loyers impayés selon un calendrier précis.
Cette solution s’avère gagnante pour le propriétaire comme pour le locataire :
- Le propriétaire perçoit la somme des loyers qui lui est due et évite les démarches juridiques longues et parfois coûteuses
- Le locataire évite la procédure d’expulsion
Si le calendrier n’est pas respecté, le propriétaire pourra alors adresser une mise en demeure à son locataire.
Les démarches juridiques seront envisagées dans un second temps.
Lancer une procédure de conciliation
La procédure de conciliation est un mode de résolution amiable du litige mais devant un organe judiciaire.
La conciliation a pour avantage d’être gratuite et de ne pas nécessiter d’avocat. De plus, l’introduction d’une demande en conciliation interrompt la prescription et certains délais prescrits par la loi (ex: loi sur les baux commerciaux). La conciliation se tient devant le juge de paix, mais ce dernier ne prononce pas de jugement, il est en retrait et permet simplement de faciliter la conciliation entre les parties.
2 cas de figures :
- Soit, elle débouche sur un accord : la procédure s’accompagne alors d’un procès-verbal du juge (lequel a valeur de décision de justice).
- Soit les discussions n’aboutissent à rien : le juge dresse un procès-verbal de non-conciliation. Il faudra passer à la procédure judiciaire.
Quels sont les recours judiciaires en cas de loyer impayé
Lorsque les méthodes à l’amiable ne portent pas leurs fruits et ne permettent pas de débloquer la situation, il existe des recours judiciaires afin que les propriétaires puissent récupérer leur dû ou mettre fin au bail de location.
Combien de loyers impayés avant de pouvoir mettre en demeure son locataire
Un seul loyer impayé suffit pour mettre en demeure son locataire. Le paiement du loyer est dû au jour de l’échéance prévue par le bail.
Si les lettres de relances n’ont pas eu d’effets et qu’aucun accord à l’amiable n’a pu être trouvé avec le locataire, une procédure judiciaire peut alors être enclenchée.
Les éléments d’une mise en demeure :
- Un résumé clair et concis du problème avec un récapitulatif des montants dus par le locataire
- Un délai précis et raisonnable durant lequel le locataire devra régler le montant des loyers impayés doit être annoncé
- La lettre de mise en demeure doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.
- La lettre de mise en demeure doit être signée et datée par l’expéditeur
- Une mention de l’expression « mise en demeure » doit apparaître dans le texte
Ainsi le propriétaire peut adresser une mise en demeure au locataire qui se montre de mauvaise foi et ne paie pas son loyer en temps et en heure.
Celle-ci a un aspect solennel qui peut avoir un impact sur le locataire et le faire réagir. C’est aussi un élément qui sert de preuve pour la procédure judiciaire.
Comment mettre un locataire en demeure
La mise en demeure d’un locataire s’adresse par lettre recommandée avec accusé de réception. Il existe de nombreux modèles gratuits de lettres de mise en demeure sur internet.
La lettre de mise en demeure est constituée des mêmes éléments qu’une lettre de relance mais elle sert de preuve officielle et revêt un aspect plus solennel.
Après avoir lui-même envoyé une lettre de mise en demeure, le propriétaire peut mandater un huissier.
Celui-ci pourra engager une action en justice pour demander l’expulsion du locataire et la fin du bail qui le lie à son propriétaire.
Comment lancer une procédure en justice
Le propriétaire ne peut se faire justice lui-même et doit mandater un huissier pour engager une demande de recouvrement de paiement.
La procédure peut être introduite de 2 manières :
- Dépôt d’une requête écrite au greffe de la justice de paix
- Signification au locataire d’une citation à comparaître → un huissier de justice mandaté
Le locataire sera assigné devant la justice de paix territorialement compétente en fonction de la situation du bien loué.
L’expulsion du locataire et la résiliation de son bail sont décidées par le juge.
Le juge base sa décision sur les éléments suivants :
- La gravité de la faute
- La situation sociale du locataire
- Les actions menées en amont par le propriétaire
Ces éléments sont collectés au cours d’une enquête.
Si le juge décide de l’expulsion du locataire, ce dernier dispose de deux mois pour quitter le logement.
La préfecture est mise au courant de la démarche d’expulsion engagée contre le locataire.
Quel est le coût d’une procédure judiciaire contre les loyers impayés ?
Le coût de la procédure varie en fonction de la valeur des sommes à recouvrer.
Lorsqu’un huissier de justice intervient dans le cadre d’un litige pour un défaut de paiement des loyers, les tarifs sont, pour la plupart du temps, encadrés par la loi.
Les frais sont en moyenne de 150€. Ils comprennent :
- Le dépôt du dossier chez l’huissier
- l’émission du titre exécutoire
- la rémunération de l’huissier
La garantie des loyers impayés protège le propriétaire contre les impayés et peut prendre en charge l’action en justice.
Comment éviter les retards de paiement ?
Il existe aujourd’hui des solutions efficaces qui permettent de prévenir les loyers impayés et les retards de paiement.
Pour les propriétaires qui possèdent un ou plusieurs biens à la location, il est nécessaire de suivre le paiement des loyers avec rigueur.
Les solutions digitales comme Smovin permettent d’automatiser ces tâches et d’avoir une visibilité en temps réel sur l’encaissement des loyers.
La plateforme Smovin propose des fonctionnalités qui simplifient le quotidien des propriétaires.
“Ce que je trouve vraiment génial chez Smovin, c’est le fait de pouvoir vérifier automatiquement les paiements entrants ! C’est un outil tellement facile.”
Antoine B.
Identifier les impayés avec Smovin
Il est indispensable pour le propriétaire d’avoir une visibilité optimale sur les loyers entrants.
Grâce à la plateforme Smovin, il peut identifier en un coup d’œil les loyers qui ont du retard.
Les fonctionnalités de Smovin :
- Les paiements entrants sont associés aux baux et s’affichent directement sur votre interface.
- Les retards de paiement sont signalés et facilement identifiables.
- Des relances peuvent être envoyées aux locataires en un clic.
Les lettres sont envoyées par e-mail ou par voie postale selon les préférences du propriétaire.
Automatiser les tâches avec Smovin
En se montrant présent, réactif et à jour sur le plan administratif, le propriétaire améliore sa relation avec ses locataires.
Ces derniers seront plus à même de payer leur loyer sans retards.
Smovin propose un tableau de bord intuitif et ludique pour suivre en temps réel la situation des biens en location : taux d’occupation, taux de paiement…
Il est en effet important de s’équiper des bons outils pour optimiser sa gestion locative.
Le numérique simplifie et automatise de nombreuses tâches qui nécessitent de la rigueur. C’est le meilleur moyen de garantir la rentabilité d’un parc immobilier.
En automatisant les tâches administratives liées à la gestion locative, l’investisseur gagne du temps et sa gestion est fiabilisée.
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