Les Belges sont de plus en plus nombreux à avoir envie d’investir dans l’immobilier. La location d’un bien permet de générer un revenu complémentaire.
Les raisons d’investir dans l’immobilier locatif sont nombreuses :
- Placer de l’argent dans un investissement sûr
- Préparer sa retraite
- Diversifier son patrimoine
Pour réussir un investissement locatif, il est essentiel de sécuriser et de faire fructifier ses placements.
Calcul du rendement de l’investissement, financement, imposition : afin de se constituer un patrimoine immobilier, il est indispensable de s’informer sur les règles qui régissent l’achat et la location d’un bien.
La gestion locative ne s’improvise pas et nécessite du temps et de l’implication.
Investir dans l’immobilier locatif : stratégie à adopter
Pour investir dans l’immobilier et profiter d’un bon rendement et augmenter ses revenus, il est recommandé de bien choisir sa stratégie d’investissement.
Parmi les critères à prendre en compte :
- L’emplacement du bien immobilier,
- Le type de location,
- Le financement,
- La fiscalité.
Stratégie patrimoniale ou rentabilité ?
→ Dans une stratégie patrimoniale, la valeur du bien est privilégiée.
L’investisseur achète un bien dans une ville où le prix au m2 évolue à la hausse et mise sur une belle plus-value à la revente du bien.
Cette stratégie peut être mise en place avec une vision sur le long terme.
→ Dans une stratégie de rentabilité, la valeur locative du bien est privilégiée.
L’investisseur achète un bien dans une ville où le prix au m2 est peu élevé et où la demande locative est forte. Il pourra ainsi investir dans une surface plus importante ou acquérir plusieurs appartements.
Le taux de rentabilité est plus élevé, c’est une stratégie avec une vision à court terme.
Chaque investisseur doit choisir une stratégie qui correspond à son profil afin d’investir dans l’immobilier en maximisant ses gains.
Faire une étude de marché pour connaître le marché locatif
Afin de minimiser la vacance locative et d’optimiser la rentabilité de votre bien, il est nécessaire d’analyser le marché locatif local.
Pour avoir une idée de la valeur locative d’un bien, vous pouvez effectuer les recherches suivantes :
- Analyse de l’environnement (écoles, commerces, centres d’intérêt, services, transports en commun…)
- Se renseigner sur le coût des loyers des biens environnants en effectuant des recherches sur les plateformes d’annonces immobilières (professionnelles et de particulier à particulier).
- Effectuer une recherche sur les plateformes de location saisonnière afin d’avoir une idée des prix pratiqués sur les locations court terme.
- Observer les biens concurrents : y a-t-il beaucoup d’offres sur le marché ? Quelles sont les prestations proposées par les biens concurrents ?
En collectant toutes ces informations, vous pourrez avoir une idée de la tension du marché locatif. Plus la demande sera supérieure à l’offre, plus le bien sera potentiellement rentable.
Investir dans l’immobilier : choisir un bien
Pour réussir un investissement immobilier, il est indispensable de choisir un bien qui sécurise votre placement.
Le choix du bien doit se baser sur des critères qui séduiront les locataires. Ce sont eux qui vous apporteront les revenus et qui feront la rentabilité du bien.
Ainsi, les zones à privilégier sont les suivantes :
- L’emplacement, dans un quartier agréable et bien desservi.
- Une adresse dans une zone en développement (création d’espaces verts, prolongement d’une ligne de métro/tramway…).
- À proximité des universités si vous souhaitez acquérir un logement étudiant.
- Dans une zone attractive si vous visez une location courte durée (ville thermale, parc d’exposition…).
En résumé, l’environnement du bien doit déterminer votre choix. Selon le type de location que vous souhaitez mettre en place, optez pour un bien qui séduira les locataires que vous ciblez.
Investir dans l’immobilier locatif : financement
Le montage financier est une partie importante de l’investissement locatif. Il dépend de votre situation patrimoniale et de vos revenus.
Pour réaliser un business plan de votre immobilier locatif, commencez par évaluer votre capacité d’acquisition.
Vous devez prendre en compte les éléments suivants :
- Votre apport personnel
- Votre revenu fixe
- Vos impôts et charges fixes
- Les mensualités de vos prêts en cours
Financer un investissement locatif
Pour investir dans l’immobilier locatif, il existe plusieurs types de prêts auxquels vous pouvez souscrire. Plus le prêt s’étale sur une longue durée, plus les intérêts à rembourser seront élevés.
Les types d’emprunts :
- L’emprunt amortissable : il se rembourse en plusieurs échéances mensuelles. L’emprunteur rembourse tous les mois une somme fixe et invariable. Ce crédit peut quant à lui être à taux fixe ou à taux variable.
- Le prêt à terme fixe : il se rembourse en une seule fois à la fin de l’échéance donnée. Seuls les intérêts doivent être remboursés en amont. Un apport de 30% est généralement demandé par la banque lors de la souscription à ce type de crédit.
Obtenir le meilleur taux dans le cadre d’un crédit immobilier vous aidera à optimiser la rentabilité de votre bien. Le taux qui vous sera proposé dépend de votre situation financière personnelle.
La banque prend en compte les éléments suivants :
- L’apport
- Le montant du bien que vous souhaitez acquérir
- Votre capacité de remboursement
- La durée sur laquelle vous souhaitez emprunter
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Estimer les mensualités et le rendement locatif
Le business plan vous permettra d’estimer vos mensualités ainsi que le rendement locatif de votre bien.
En effectuant le calcul suivant, vous pourrez déterminer la rentabilité brute de votre achat :
Rendement locatif = loyer mensuel (x12) / investissement total x 100
Utilisez notre simulateur de rendement locatif afin de simplifier vos calculs.
La rentabilité nette du bien soustrait les charges suivantes :
- Les charges locatives
- Le précompte immobilier
- Les frais d’entretien et de gestion
- Les intérêts du crédit
Le rendement est un point fondamental pour votre projet immobilier. Découvrez notre article détaillé sur la rentabilité locative.
Afin d’estimer le montant de vos mensualités, vous pouvez réaliser une simulation d’emprunt. Les banques proposent des outils en ligne gratuits qui vous permettent de connaître le montant de vos échéances selon la durée de l’emprunt et le taux de crédit qui vous a été accordé.
Investissement immobilier et rentabilité
Pour être rentable, un investissement immobilier doit générer plus de revenus locatifs que de charges. Il est donc primordial d’opter pour le bon type de location, celui qui maximisera le rendement locatif du bien.
En fonction du type de bien et du type de location choisi, la rentabilité de votre investissement peut varier entre 3% et 10%. On observe que plus le rendement est élevé, plus la charge de travail en matière de gestion, sera importante.
Louer à des étudiants
En Belgique les logements étudiants privés sont appelés des kots.
Contrairement aux baux qui encadrent la location des résidences principales, il n’existe pas de durée minimale pour le kot étudiant. Celui-ci est donc généralement signé pour une durée de 10 à 12 mois (une année scolaire).
La rotation des locataires est très élevée dans les kots. Il faudra donc consacrer plus de temps aux visites, signatures et recherches de locataires.
La rentabilité brute moyenne reste cependant légèrement supérieure aux biens résidentiels (de 3,5 à 5%).
Si vous souhaitez investir dans un kot, il faudra prendre en compte la proximité avec les universités, les écoles et les transports en commun.
Location saisonnière
Si l’emplacement du bien que vous avez acquis vous le permet, il sera envisageable d’opter pour de la location saisonnière. Ce type de location permet d’atteindre les 10% de rentabilité grâce à des loyers plus élevés que sur de la location longue durée.
Les avantages de la location saisonnière :
- La location saisonnière permet de générer un revenu complémentaire rapidement.
- Le locataire paye sa location en amont de son arrivée, il n’y a donc pas de risques d’impayé.
- Vous avez la main sur votre calendrier et restez maître de l’occupation de votre bien.
- Peu de risques de dégradation puisque le bien est moins longtemps occupé.
Les inconvénients de la location saisonnière :
- Une gestion locative contraignante (gestion des départs, arrivées, réservations…)
- Les restrictions de certaines villes quant au nombre de nuitées afin de limiter l’augmentation des loyers
- Les frais liés à l’entretien du logement (ménages, réparation et remplacement de l’électroménager…)
Ainsi, vous devez peser les pour et les contre de la location saisonnière afin de savoir si c’est une solution qui correspond à votre type de bien et à votre organisation.
Louer meublé ou non meublé
Il est possible de louer un bien meublé, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une location saisonnière. La majorité des locations de courte durée sont meublées pour des questions pratiques.
En Belgique, un bien non meublé résidentiel atteint une rentabilité comprise entre 3% et 5% contre 6 à 6,5% pour une location meublée.
Le challenge de la gestion locative
Si la location de biens immobiliers peut s’avérer être une activité fructueuse, il est important de prendre en compte le temps passé sur les tâches liées à la gestion locative.
Plus votre parc immobilier sera important, plus il sera nécessaire de vous organiser pour optimiser la rentabilité de votre patrimoine. Un manque de rigueur dans la gestion locative peut avoir des conséquences financières importantes.
Optimiser la gestion locative
Afin d’optimiser votre gestion locative, il est important de respecter vos obligations en tant que bailleur.
Un bailleur doit :
- Faire preuve de réactivité,
- Assurer le confort et la sécurité du locataire,
- Justifier la régularisation des charges,
- Réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie,
- Minimiser la vacance locative…
Il est par ailleurs recommandé de garder un suivi précis des loyers entrants afin de prévenir les impayés. Plus les loyers de retard se cumulent, plus la situation sera compliquée à résoudre.
Un propriétaire réactif qui se montre à l’écoute de son locataire met toutes les chances de son côté pour éviter les problèmes de gestion et garantir la rentabilité de son bien.
Choisir les bons outils
Pour vous accompagner dans votre gestion locative, il existe des outils numériques qui permettent d’automatiser les tâches et de gagner un temps précieux.
Choisir les bons outils de gestion locative vous permettra de garder un œil en temps réel sur l’ensemble de votre parc immobilier.
Selon votre profil d’investisseur vous pourrez :
- Gérer l’envoi des documents officiels (relances de paiements, résiliations,…),
- Indexer les loyers à l’anniversaire du bail,
- Répartir les charges de manière automatique,
- Connaître avec précision le taux de rentabilité de vos biens,
- Simplifier votre gestion comptable
Les solutions digitales sont indispensables pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif et devenir de rigoureux gestionnaires. Cela les aidera à augmenter leur productivité et à faire fructifier leurs investissements.
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Smovin, un partenaire pour les investisseurs
Avec Smovin, le suivi des paiements, le décompte des charges ou encore les communications avec vos locataires, sont véritablement simplifiés.
Cette solution numérique permet à tous les investisseurs, quelle que soit la taille de leur parc immobilier, de garder le contrôle sur leur patrimoine.
Les informations sont centralisées et l’interface simple et intuitive permet d’accéder à toutes les données relatives à chaque bien.
Smovin peut vous accompagner dans la gestion locative de tous les types de bien :
- Résidentiels,
- Bureaux,
- Commerces,
- Parkings,
- Terrains…
Investir dans l’immobilier locatif peut s’avérer être un choix gagnant si vous optez pour une solution qui saura vous accompagner vers plus de rentabilité.
