Le crédit bullet, aussi connu sous le nom de crédit in fine ou de crédit à terme fixe, est un type de prêt qui permet aux emprunteurs de ne payer que les intérêts pendant la durée du prêt et de rembourser le capital dans sa totalité en une fois à la fin de la période.
Ce type de crédit n’est pas nécessairement accessible à tout le monde. Certaines banques ne le proposent qu’à une certaine catégorie de clients ou aux clients possédant déjà des finances suffisantes.
S’il peut s’avérer bénéfique pour les investisseurs ayant un objectif de haute rentabilité, il est important de comprendre les risques et le coût associés à un tel prêt.
1) Le crédit bullet, c’est quoi ?
Un crédit bullet est une sorte de crédit hypothécaire où l’emprunteur ne payera que les intérêts durant la durée du contrat.
Le montant total du prêt ne sera remboursé qu’à la fin du contrat. Ainsi, les mensualités des emprunteurs sont plus légères, car ils ne doivent rembourser que les intérêts.
Généralement, le crédit bullet couvre 85% du montant que vous voulez emprunter. Le taux du prêt peut être fixe ou variable.
Découvrez ici notre article sur l’investissement immobilier.
2/ Sous quelles conditions obtenir un crédit bullet ?
Pour obtenir un crédit bullet, vous devrez prouver à la banque que vous aurez la capacité de rembourser le capital au terme de la période.
Une épargne qui arrivera à échéance (assurance groupe, assurance vie) ou la revente du bien (selon certaines banques), sont de bons exemples.
Elles demandent également souvent un apport de fonds propres entre 20 et 30%.
Le demandeur doit également fournir des informations sur le bien immobilier qu’il souhaite acquérir, y compris une estimation de sa valeur et un rapport d’étude approfondi.
3/ Crédit bullet et remboursement du capital
Pour souscrire à un crédit bullet, l’emprunteur devra souvent définir à l’avance la méthode de reconstitution du capital.
Certaines banques refusent que la revente du bien soit définie comme méthode de remboursement par peur de dévaluation du bien, et impose une autre méthode de remboursement.
Celle-ci doit, dans la plupart des cas, être définie dès le départ (assurance groupe, assurance vie, épargne-pension, la preuve que l’emprunteur recevra une somme d’argent suffisante avant la fin du crédit, etc).
4) Quelle est la durée d’un crédit bullet ?
Les crédits bullet ne dépassent normalement jamais une durée de 15 ans.
5) Les avantages du crédit bullet
Une épargne rapide
Le principal avantage du crédit bullet est qu’il permet aux emprunteurs d’avoir des mensualités réduites, car, comme mentionné plus tôt, le capital sera remboursé qu’à la fin de la durée du contrat.
En plus, les investisseurs peuvent épargner la différence entre le loyer qu’ils perçoivent et les mensualités qu’ils doivent rembourser à la banque.
Un avantage fiscal
Enfin, ce type de crédit est avantageux d’un point de vue fiscal. En effet, avec un crédit bullet, la somme déduite des revenus immobiliers est plus importante, car le paiement d’intérêts reste élevé tout au long du contrat, contrairement à un emprunt classique où les intérêts sont dégressifs.
Découvrez également notre article sur la fiscalité et les taxations immobilières.
6) Les inconvénients du crédit bullet
De manière générale, le crédit bullet est plus cher qu’un crédit classique puisque le risque pris par la banque est plus élevé.
Des taux d’intérêts plus élevés
Les taux d’intérêts des crédits bullet sont généralement plus élevés que dans le cas d’un crédit classique. Ceci s’explique par le fait que la banque n’est pas remboursée d’une grande somme tous les mois.
Une charge d’intérêt plus élevée
Le taux d’intérêt reste élevé durant toute la durée de remboursement. La charge d’intérêts est donc beaucoup plus élevée que dans le cadre d’un emprunt hypothécaire classique.
Une prime de risque appliquée par la banque
Les fonds sont immobilisés sur une plus longue période puisque le remboursement ne se fait qu’à terme, la banque applique donc une prime de risque sur ce type de crédit. Ainsi, les banques demandent également un apport plus important.
Moins flexible qu’un crédit classique
Enfin, un autre inconvénient des crédits bullet est qu’ils ne sont pas aussi flexibles que d’autres types de prêts. Par exemple, il n’est pas possible de rembourser le prêt plus rapidement sans une pénalité ou de prolonger la durée du contrat.
7) Quel est le taux d’un crédit bullet ?
Le taux d’intérêt associé à un crédit bullet peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la durée du prêt, l’historique de crédit du demandeur et le montant emprunté.
Selon BNP, il sera légèrement plus élevé que dans le cas d’un crédit hypothécaire.
8) Quelles banques pratiquent les crédits bullet ?
En Belgique, plusieurs banques proposent des crédits bullet, notamment les grandes institutions financières telles que la BNP (pour une certaine catégorie de clients seulement) ou la banque Van Breda.
Certaines banques en ligne, telles que Marcus by Goldman Sachs, offrent également des crédits bullet avec des taux et des paiements fixes compétitifs.
En outre, de nombreuses entreprises financières non bancaires proposent aussi des prêts bullet, par exemple des prêteurs sur gage ou des entreprises de courtage.
9) Le Crédit bullet est-il fait pour les investisseurs ?
L’utilisation des prêts bullet pour l’investissement immobilier peut être une stratégie à court terme très rentable.
Cependant, cela nécessite une planification et un suivi rigoureux afin que le remboursement du prêt soit effectué à temps. Les emprunteurs doivent être sûrs qu’ils seront en mesure de rembourser le capital et les intérêts à temps et que l’investissement immobilier se révélera rentable.
L’utilisation d’un crédit bullet pour un investissement immobilier est généralement une bonne option si vous avez des liquidités et que vous recherchez un rendement élevé sur cet argent.
Cependant, vous devez tenir compte du risque associé à ce type de prêt et veiller à bien le gérer.
Certaines banques telles que BNP Paribas Fortis impose que la reconstitution du capital soit définie dès la souscription de l’emprunt et ne permet pas que ce remboursement se fasse par le biais de la vente du bien, par peur de dévaluation du bien.
Les investisseurs ayant accès à ce type de crédit doivent donc déjà avoir des liquidités suffisantes.
Investir dans l’immobilier avec un crédit bullet : alternatives
En plus des crédits bullet, il existe d’autres options pour financer un investissement immobilier. Par exemple, les prêts hypothécaires à remboursement mensuel sont une option courante pour le financement de l’immobilier.
Ces prêts sont composés de mensualités constantes qui remboursent le capital et les intérêts sur une période prolongée, en général entre 15 et 30 ans.
Le crowdlending peut aussi être une autre option pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Il s’agit d’un modèle de financement qui permet aux entreprises de se financer directement auprès d’investisseurs particuliers.
Ainsi, les investisseurs peuvent investir dans des projets immobiliers, sans devoir acheter tout un bien immobilier, et percevoir un rendement défini en fonction du risque qu’ils prennent.
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Comme pour le crédit bullet, il est important de bien comprendre le risque et le coût associés à ces différentes options avant de prendre une décision.
