▶︎ Le texte qui suit est issu du webinar “Le crowdlending : investir dans l’immobilier autrement” animé par Frédéric Lévy Morelle de chez Look and Fin et par Corentin Jacobs de chez Smovin.
Il existe plusieurs façons d’investir dans l’immobilier :
Cela signifie que vous êtes investisseur à la recherche d’un rendement locatif. Vous mettez généralement votre bien en location. Alors, vous avez une question de gestion de votre parc immobilier avec des acteurs tels que Smovin qui peuvent vous accompagner. Chez Smovin, la plupart des utilisateurs investissent dans la brique directement.
Un autre moyen d’investir dans l’immobilier est d’investir indirectement. C’est ce qu’on appelle l’investissement sous forme de papier. Il y a plusieurs formes d’investissement. Les SIR (Sociétés Immobilières Réglementées) sont les possibilités les plus connues. Ces sociétés immobilières réglementées sont cotées et permettent d’investir sous forme de papier. Look and Fin est une autre possibilité d’investissement dans l’immobilier de manière indirecte.
Look and Fin est une plateforme de crowdlending. Elle permet à la foule (crowd) d’investir dans des entreprises qui n’avaient pas vocation à être uniquement actives dans l’immobilier.
Look and Fin s’est lancé en 2012-2013. À l’époque, elle finançait surtout des entreprises PME) qui n’étaient pas actives dans l’immobilier, mais qui avaient des sociétés de produits ou de services avec des besoins divers et variés. Elle finançait des besoins en fonds de roulement, des investissements, etc. La société était la première à se lancer en Belgique.
Après plus de 10 années d’activité, elle est désormais la plateforme la plus importante en termes de montant levé. 265 millions d’euros ont été levés à ce jour pour près de 600 PME, et ce, avec une forte croissance. Une croissance de plus de 100 % par an a été délivrée ces dernières années. Sur les 550 PME financées depuis les débuts, plus de 110 précisément ont été financées depuis le début de l’année uniquement. Sur ces 265 millions d’euros levés, 161 millions ont d’ores et déjà été remboursés.
Look and Fin est essentiellement active en Belgique et en France. Quelques dossiers ont été financés au Grand-Duché du Luxembourg, mais c’est un marché très spécifique qui n’a pas été très développé depuis lors. La société a également ouvert récemment aux Pays-Bas. La France est son premier marché aujourd’hui.
La société se qualifie de FinTech puisqu’elle est assez agile. Il y a une grosse ingénierie technique avec une plateforme IT et un CRM développé sur-mesure.
Il existe par ailleurs des risques, mesurés en partie grâce à un KPI, le taux de défaut. Le taux de défaut est inférieur à 1,5 % l’an actuellement. Il se décompose en deux parties :
- Taux de défaut acté : 0,7 %
- Taux de défaut provisionné : 0,8 %. Ce taux de défaut provisionné sert dans le cas d’un dossier qui accuse un retard de paiement. Dans ce cas, une provision est actée et se retrouve dans le taux de défaut.
En Belgique, Look and Fin est régulé par la FSMA, gendarme des marchés belges, anciennement CBFA. Depuis 2017, Look and Fin est agréé au niveau européen. C’est un agrément plus complexe et plus restrictif, mais qui permet d’élargir l’activité sur d’autres marchés.
Les investisseurs peuvent être de type “petits épargnants” investissant des sommes très modestes, puisque l’investissement est possible dès 100 €. Malgré des montants relativement modestes, ces personnes peuvent diversifier leur placement et se constituer un portefeuille optimal, répondant à leur profil d’investisseur.
Les investisseurs peuvent également être des personnes physiques ou morales, notamment des sociétés de management ayant des liquidités à placer.
Du côté des emprunteurs, il s’agit de PME européennes (néerlandaises, françaises, belges, éventuellement luxembourgeoises) actives dans l’immobilier. Il s’agit souvent de professionnels de l’immobilier disposant d’un track record (historique commercial) et spécialisés en tant que marchands de biens, lotisseurs ou promoteurs.
La règle chez Look and Fin est de cibler les acteurs qui sont marchands de biens, c’est-à-dire que leur rôle consiste à acheter un bâti existant et non un terrain foncier pour y construire de nouveaux logements. Ces acteurs vont donc acquérir un bâti et le rénover (notamment de manière énergétique en améliorant le score PEB de l’immeuble par exemple).
- Le coût : Il y a encore plusieurs mois, voire années, la banque était beaucoup moins chère que cette solution. Ce n’est plus tout à fait le cas aujourd’hui dû à la remontée des taux. Look and Fin est plutôt ISO en termes de coût.
- La réactivité : Une personne venant chez Look and Fin et introduisant une demande de financement obtiendra une proposition de crédit dans les deux semaines.
- L’effort propre va être requis. Les banques étant excessivement régulées, la BNB a édité un certain nombre de règles. Des fonds propres minimum sont requis par la banque. Ils sont généralement de l’ordre de 20 à 25 %, jusqu’à 30 % parfois. La différence est que Look and Fin va permettre à l’emprunteur d’immobiliser un peu moins de fonds propres que ce qu’il aurait fait avec la banque. Attention, cela ne veut pas dire que les fonds propres ne sont pas nécessaires.
L’idée n’est pas d’investir dans un ou deux dossiers. La logique veut d’investir un portefeuille et de le diversifier de la manière la plus adéquate possible et qui réponde à son profil de risque.
Ça veut dire quoi “diversifier” ? Cela veut dire investir dans plusieurs dossiers. Ça veut également dire investir de manière homogène, c’est-à-dire réparti de façon plus ou moins homogène entre différents dossiers.
Ensuite, la diversification peut aussi être géographique. Les marchés de Look and Fin se situent en Belgique, France et Pays-Bas. Malgré ces pays limitrophes, la réalité des différents marchés est radicalement différente. Par exemple, la situation aux Pays-Bas aujourd’hui n’est pas la même que celle en Belgique.
Le portefeuille peut également être diversifié en termes de typologie de placement. En fonction du profil de risque de l’investisseur, il va pouvoir aussi éventuellement diviser son investissement entre du résidentiel, du commercial, du retail ou de la logistique.
Le processus d’analyse de demande de crédit
Le taux d’acceptation se traduit par un taux d’acceptation d’environ 1 %. Cela signifie que sur 100 entreprises, une seule est retenue. Voici le processus :
- Dépôt en ligne : Look and Fin reçoit approximativement 250 demandes de financement par le biais de leur plateforme.
- Analyse algorithmique et IA : Notamment, via l’analyse des relevés bancaires de ces entreprises. Ces entreprises donnent accès à leurs relevés de compte de manière entièrement digitale. L’algorithme et l’IA analysent automatiquement ces comptes et retiennent 60 demandes de manière automatique.
- Analystes financiers : Sur ces 60, une équipe d’analystes examine chaque dossier individuellement pour en retenir 6. Cela représente un ratio de 1/10.
- Comité crédit : Sur ces 6, les sûretés sont scrupuleusement analysées avec une notion importante : la LTV (Loan to Value).
Prenons un exemple :
Si 1000 € représente la valeur après rénovation. Look and Fin finance la valeur du bien en l’état plus la partie des rénovations. Dans cet exemple de 1000 €, compte tenu des marges que réalise l’acteur, le prix de revient serait environ de 800 – 850 €, sur lesquels la plateforme financera 600 à 700 €. La différence de ces sommes sera les fonds propres.
Comment Look and Fin sait que le bien vaut 1000 € après travaux et que la valeur de 800 € présentée aujourd’hui est correcte ?
La société travaille systématiquement avec des experts indépendants pour expertiser le bien. Dans l’expertise, l’expert va valoriser le bien en l’état. Il analysera le bien fondé des travaux de rénovation qui sont présentés dans le projet. Compte tenu de ces travaux, il expertisera le bien post rénovation.
L’objectif de Look and Fin est de nouer une relation commerciale à long terme. Les financements sont structurés sur deux ans en moyenne. Une fois que le financement est structuré, il y a deux ans d’accompagnement du porteur de projet. Un reporting a lieu chaque trimestre. Chaque fois que des ventes ont lieu, c’est entre les mains du notaire et dans ce cas, Look and Fin doit donner main levée. De plus, le paiement des intérêts doit être effectué sur base mensuelle. Il y a énormément de travail et de suivi durant la période du prêt. C’est une bonne chose, car de cette façon, Look and Fin voit comment se comporte le débiteur, comment il paie, s’il est en mesure de respecter les budgets qu’il avait présentés, dans quelle mesure il est capable de vendre au prix qui avait été annoncé, etc.
L’objectif est de nouer des relations à long terme avec les bons acteurs, ceux avec lesquels il y a une relation de confiance et qui démontrent qu’ils sont capables de délivrer ce qu’ils ont vendu. Dans ce cas, Look and Fin serait potentiellement amené à l’accompagner sur plusieurs opérations. Il y a des clients avec qui la société fait une dizaine d’opérations par an.
Les différentes opportunités d'investissement
Il y a un système de scoring propre à Look and Fin, qui se subdivise en trois produits : A pour secured, B pour balanced et C pour dynamique. Cela correspond à une classe de risque, et le candidat investisseur peut accéder à toutes les opportunités en fonction de ses préférences.
Ce sont les produits qui s’adressent aux personnes qui sont les plus averses au risque donc les personnes qui ne sont pas prêtes à prendre du risque. Elles vont bénéficier d’un rendement qui peut aller de 5,25 % à 8 % l’an.
Cette catégorie se subdivise en deux catégories : A+ et A.
Les A+ sont des prêts pour lesquels le capital est 100 % assuré. Cela signifie que la compagnie d’assurance tierce, une des majeures en Europe appelée Atradius, va couvrir à 100 % le risque. Ainsi, la personne qui investit bénéficiera d’un rendement entre 5,25 % et 6,25 % brut l’an. Son risque n’est plus du tout lié à l’immeuble financé, mais plutôt au risque de la compagnie d’assurance, qui est notée A1 par Moody’s, une note similaire à celle de Belfius Banque belge. En cas de défaut de paiement, il suffit de deux échéances impayées pour que Atradius indemnise immédiatement dans les 20 jours 100 % du capital restant dû ainsi que les intérêts des deux mois échus.
Les A sont pour ceux qui veulent prendre un peu plus de risque. Le rendement sera entre 7 % et 8 % brut l’an. Ce type de placement ne bénéficie pas de l’assurance Atradus, mais dispose d’une garantie hypothécaire de premier rang sur l’immeuble financé. En cas de défaut de paiement, nous allons réaliser la sûreté. Look and Fin dispose d’une marge de manœuvre suffisante pour vendre le bien en vente forcée et récupérer ainsi le capital et les intérêts.
Pour ceux qui cherchent des rendements plus élevés, il y a les produits B, qui sont un peu plus risqués, mais avec un rendement de 8 % à 9,5 % l’an. Ces produits ont soit une garantie publique sur 30 % du capital (en cas de défaut de paiement, la région dans laquelle vous habitez vous indemnisera à hauteur de 30 %), soit une garantie hypothécaire de deuxième rang (avec des Loan to Value plus basse). Le risque est plus important, mais le rendement également.
Les C (dynamic)
Les dossiers C (dynamic) sont moins fréquents, mais répondent à une demande de ceux qui cherchent à booster leur rendement (de 9,5% à 11% l’an). Dans ce cas, il n’y a pas de sûreté hypothécaire. Ce sont plutôt des sûretés mobilières, comme des gages sur créances ou des gages sur fonds de commerce.
En général, ce que les gens oublient de faire, c’est de regarder les coûts liés aux produits de placement, car ils sont généralement écrits en tout petit sur le prospectus. Sur des placements traditionnels, il y a souvent des frais d’entrée, des frais de gestion, des frais de taux de change et des frais de sortie.
Par exemple, sur un fonds obligataire euro souscrit auprès d’une des principales banques belges, les frais d’entrée seront entre 2 et 3 % et les frais de gestion seront de l’ordre de 1,6 – 1,8 % chaque année. La solution de Look and Fin, au-delà du rendement, est 100 % gratuite. Le business modèle est quasiment exclusivement à la charge de l’émetteur (celui qui va emprunter).
Les propriétaires et les futurs acquéreurs aujourd’hui sont vraiment sensibilisés à la problématique du PEB.
Il y a un roadmap au niveau européen avec un horizon à 2050 où le score énergétique doit réellement être amélioré. Il faudra financer tout cela. Les banques ont évidemment un rôle crucial à jouer, mais Look and Fin a aussi un rôle à jouer. La plateforme est très consciente de cette problématique et ses investisseurs en parlent tous les jours. Ils souhaitent non seulement du rendement, mais aussi donner du sens à leur épargne et investir dans l’économie réelle tout en ayant du sens.
Look and Fin dispose d’une roadmap qui consiste à se demander “Où est-ce qu’on veut être à l’horizon 2030 en termes de production de crédit utiles à l’amélioration du score énergétique du bâti ?”
En 2022, 30 % des crédits chez Look and Fin ont servi à améliorer le score énergétique des bâtiments. Concernant le roadmap, la société espère qu’à l’horizon 2030, elle puisse avoir 70 à 80 % de leurs crédits qui servent à ça.
Smovin est une plateforme qui va aider les investisseurs qui ont investi dans l’immobilier, donc en immobilier brique à administrer leur patrimoine.
La plateforme a trois grandes missions :
- Centraliser toutes les données et les documents relatifs à la gestion immobilière,
- Jouer un rôle d’assistant digital pour automatiser le suivi des paiements des loyers, la réalisation des indexations, le calcul des indexations, etc.,
- Reporting pour aider le propriétaire à avoir une vue d’ensemble sur son patrimoine.
Smovin propose des démonstrations gratuites en visioconférence de la plateforme.
N’hésitez pas à faire des demandes de démonstrations via notre site internet.
