Créer une société immombilière

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Créer une société immombilière

Comment créer une société immobilière en Belgique ?

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En Belgique, il est possible de créer une société immobilière en tant que propriétaire dans le but de gérer des biens immobiliers (immeubles, appartements, garages, entrepôts…). 

La société immobilière permet à ses dirigeants d’être considérés en tant que société aux yeux de la loi et non en tant que personne physique. Dans certaines situations, cela constitue de nombreux avantages.

Si l’optimisation de la gestion de votre patrimoine immobilier est au cœur de vos préoccupations, cette solution peut s’avérer gagnante.

Voici un récapitulatif de tout ce qu’il faut savoir pour créer une société immobilière en Belgique. 

Pourquoi créer une société immobilière en Belgique ?

De nombreux propriétaires Belges optent pour la solution de la société immobilière. 

La constitution d’une société offre des avantages financiers certains lorsque le montant des revenus locatifs est important.

C’est pourquoi, en tant que propriétaire, il peut s’avérer plus intéressant de transitionner son patrimoine en société immobilière. Il est nécessaire de réaliser des calculs précis en amont afin d’en déterminer le bénéfice.

Avantages fiscaux

Lors de la constitution d’une société immobilière, le propriétaire n’est plus imposé en tant que personne physique. Il est soumis à l’impôt des sociétés qui est fixé à 25% depuis l’exercice d’imposition 2021. Ce taux est invariable.

De plus, l’ensemble des charges relatives à l’activité immobilière (entretien de l’immeuble, frais d’enregistrement, emprunts, frais administratifs…) sont déductibles de la base d’imposition.

À l’inverse, une personne physique doit cumuler ses revenus locatifs à son salaire. Elle ne peut déduire que les intérêts de ses emprunts.

Les propriétaires peuvent donc rapidement basculer dans une tranche d’imposition plus importante puisque celles-ci sont progressives pour les personnes physiques.

Transmission du patrimoine

La constitution d’une société immobilière permet aux propriétaires d’anticiper la transmission de leurs biens immobiliers. Ils peuvent ainsi limiter les frais de succession et éviter la division du patrimoine.

En constituant une société patrimoniale familiale, le propriétaire cède des parts de l’entreprise à ses successeurs. Cela permet de contourner les frais de succession sur les transmissions réalisées de son vivant. 

Des frais de succession peuvent s’appliquer si le propriétaire décède dans les trois ans qui suivent la donation.

Les donations mobilières ne doivent pas obligatoirement être enregistrées et ne sont donc pas toujours soumises aux frais d’enregistrement. 

La constitution d’une société immobilière familiale est une solution sécurisante qui offre un cadre fiable pour la gestion de patrimoine. Elle permet d’éviter les conflits et les mésententes.

Découvrez notre article complet sur la donation immobilière.

Les démarches pour créer une société immobilière en Belgique

Les sociétés immobilières belges prennent la forme juridique des sociétés commerciales classiques :

  • Société anonyme (SA),
  • Société à responsabilité limitée (SRL),
  • Société coopérative (SC),
  • Société en nom collectif
  • … 

Il est important de choisir la forme qui convient le mieux à chaque situation.

Obligations

En tant que société, il est important de remplir certaines obligations comptables et administratives

Ces obligations s’appliquent au moment de la constitution de la société immobilière mais aussi durant toute la vie de l’entreprise.

Ces dernières constituent un coût qu’il est important de prendre en compte même si celui-ci sera déductible des bénéfices imposables de l’entreprise.

Obligations d’une entreprise en Belgique :

  • Inscrire la société auprès d’un guichet d’entreprises agréé 
  • Déposer et enregistrer un acte constitutif
  • Publication au Moniteur belge
  • Tenir une comptabilité
  • Déposer un compte annuel à la banque nationale de Belgique
  • S’occuper des taxes et déclaration des TVA

Pour la plupart de ces tâches, le créateur d’entreprise doit faire appel à des experts (notaires, comptables, juristes…). Ces derniers facturent leurs services ce qui représente une charge non négligeable. 

Les frais d’enregistrement et de publication sont incontournables et doivent être pris en charge par la société constituée.

Droits

En Belgique, une ou plusieurs personnes peuvent mettre leur patrimoine en commun via la forme d’une société immobilière. Elles peuvent ainsi gérer et faire fructifier leurs biens en se procurant un bénéfice patrimonial direct ou indirect.

Les associés de la société immobilière peuvent céder ou vendre leurs parts afin d’anticiper leur succession. 

En cas de vente du bien immobilier, le taux d’imposition sur les plus-values est plafonné à celui qui s’applique à l’impôt des sociétés.

En cas de vente des parts de la société, la plus-value réalisée n’est pas imposable.

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