Droits et obligations locataire

Table des matières

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Droits et obligations locataire

Quels sont les droits et obligations des locataires en Belgique ?

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En Belgique, les locataires comme les propriétaires sont sujets à des obligations.

Celles-ci concernent les tâches administratives, les délais de préavis, la répartition des charges, l’usage du bien et plus encore…

En tant que bailleur, vous devez respecter les droits de vos locataires tout en exigeant qu’ils remplissent leurs devoirs.

Une bonne connaissance des droits et des obligations des locataires vous permettra de maintenir de bonnes relations avec les occupants de vos biens locatifs.

Voici un récapitulatif complet des informations à connaître avant de mettre votre bien à la location.

Quels sont les droits du locataire ?

En signant un bail locatif, le preneur bénéficie de droits propres aux locataires.

Il s’engage également à s’acquitter du loyer, des charges, à respecter le bien, à verser une garantie locative au bailleur… 

L’ensemble de ses droits et devoirs apparaissent au sein du bail de location. Ce contrat est soumis à la loi sur les baux à loyer.

Le paiement des loyers

L’occupant d’un bien a pour obligation de payer un loyer à son propriétaire.

Il est en droit de choisir le mode de versement du montant du loyer : virement, prélèvement, espèces (dans la limite de 3000 euros en Belgique)…

Le loyer peut être fixé librement par le propriétaire.

En revanche, l’augmentation du loyer doit obligatoirement se calculer à partir d’un indice de base. Depuis 1994, l’indexation du loyer se calcule à partir de l’indice santé

Dans la pratique, l’indexation du loyer s’effectue tous les ans à la date de l’anniversaire du bail.

Un logement décent

Le locataire doit avoir accès à un logement qui répond aux normes de sécurité et d’habitabilité en place.

Un logement salubre permet à ses occupants de vivre dans des conditions d’hygiène décentes.

Le logement doit répondre aux critères suivants :

  • Il doit être étanche et ne doit pas présenter de traces d’infiltrations/humidité
  • Les installations électriques/gaz doivent répondre aux normes de sécurité
  • Il doit être équipé de sanitaires et de chauffages fonctionnels
  • Une superficie minimum par nombre d’habitants est requise
  • Le logement doit être éclairé et correctement ventilé

L’enregistrement du bail

Afin de bénéficier d’une protection en cas de vente du bien immobilier, le bail locatif doit faire l’objet d’un enregistrement auprès du bureau de sécurité juridique dont dépend le bien en question.

La charge de l’enregistrement du bail d’un bien affecté à l’habitation revient au propriétaire. Si celui-ci ne remplit pas son obligation, le locataire lui adresse une mise en demeure.

Le bailleur dispose alors d’un mois pour faire enregistrer le bail locatif.

Le locataire dont le propriétaire n’a pas enregistré le bail dispose des droits suivants :

  • Un bail qui n’a pas été enregistré peut être résilié par le locataire à tout moment sans préavis ni indemnité. 
  • Le loyer d’un bail non enregistré ne peut pas être indexé à la date d’anniversaire du bail, sauf s’il est revu à la baisse.

La résiliation du bail

Un locataire a le droit de prendre congé du bien qu’il occupe à tout moment, et ce, même si le bail n’arrive pas à échéance. Il n’est pas en devoir de justifier son départ.

Il lui suffit d’informer le propriétaire de son choix de quitter le logement par l’envoi d’une lettre recommandée. Le locataire doit simplement respecter la durée de son préavis.

Dans certains cas, il doit payer une indemnité au propriétaire du bien.

Il existe une exception dans le cadre des baux inférieurs à 6 mois dans la région de Bruxelles.

Il n’est pas possible de résilier ce type de bail et le locataire devra s’acquitter des loyers durant toute la durée prévue par le contrat de location. 

Quels sont les droits du locataire en cas de vente du bien 

Lorsque le propriétaire décide de vendre un bien en cours de location, le locataire est protégé, il ne peut pas être mis à la porte sans préavis.

Il existe une procédure précise ainsi que des délais à respecter.

La procédure en cas de vente du bien

Le locataire doit être informé de la vente du bien en priorité.

La mention de droit de préemption au sein du bail lui donne la possibilité d’acheter le bien avant qu’il ne soit proposé à d’autres acheteurs potentiels.

Si le locataire n’est pas intéressé, le bien peut être mis sur le marché.

Le propriétaire et/ou l’agence immobilière mandatée, doivent prévenir le locataire lors des visites du bien. Son accord est indispensable pour faire pénétrer des acquéreurs dans le logement qu’il occupe.

Les délais de préavis en cas de vente du bien

Les baux qui ont été enregistrés auprès d’un bureau de sécurité juridique ont une date certaine qui ne peut pas être contestée par le nouvel acquéreur du bien.

Celui-ci devra ainsi respecter les conditions du bail au même titre que l’ancien propriétaire.

Si le bail n’a pas de date certaine, le nouveau propriétaire peut demander au locataire de quitter les lieux au terme d’un préavis de 6 mois. 

Les locataires qui occupent le bien depuis moins de 6 mois et dont le bail n’a pas de date certaine ne sont pas protégés.

Le nouveau propriétaire peut leur demander de quitter le logement sans préavis et sans indemnité.

Découvrez notre article sur les droits du locataire en cas de vente du bien.

Quelles sont les obligations du locataire envers le propriétaire ?

Comme nous l’avons vu précédemment, le locataire jouit de droits qui le protègent afin qu’il n’y ait pas d’abus de la part des propriétaires.

Il doit cependant répondre à des obligations vis-à-vis de son bailleur.

Le paiement du loyer et des charges

En signant un bail locatif, le preneur s’engage à verser les loyers prévus par le contrat en échange de l’occupation du bien. Il doit en respecter les montants ainsi que les échéances.

Dans le cas contraire, le propriétaire peut saisir un juge de paix pour entamer une procédure d’expulsion.

Les loyers impayés demeurent un souci majeur pour les gestionnaires de biens locatifs.

Le locataire doit également s’acquitter des charges qui lui incombent. Il peut payer les charges locatives au forfait ou au réel. La formule choisie doit apparaître au sein du bail.

Les charges locatives concernent :

  • Les énergies (gaz, électricité, eau…)
  • Charges des locaux communs,
  • La taxe d’enlèvement des immondices…

La constitution de la garantie locative

Le locataire doit constituer une garantie locative qui permettra d’indemniser le bailleur s’il manque à ses obligations : paiement du loyer, paiement des charges, dégradation du bien…

La constitution de la garantie locative n’est obligatoire que si le bail le stipule.

Dans la pratique, la garantie locative est demandée par la plupart des propriétaires puisqu’elle leur assure une couverture en cas d’impayés ou de dégradations du bien.

Pièces à demander à un futur locataire Belgique

Lorsqu’un bien est mis à la location, le propriétaire peut exiger des informations et des éléments à son futur locataire. 

Le locataire doit fournir :

  • Sa pièce d’identité,
  • Son numéro de téléphone,
  • Le nombre d’occupants qui occupera le logement,
  • Le montant de ses revenus (seul le locataire peut décider de fournir son contrat de travail).

En revanche, certains éléments ne peuvent pas être exigés afin de ne pas encourager les discriminations. Parmi les informations qui ne peuvent pas être exigées par le propriétaire :

  • Un extrait de son casier judiciaire,
  • Son numéro de registre national,
  • Son numéro de sécurité sociale,
  • Ses anciennes quittances de loyer,
  • Son contrat de travail.

Quelles sont les obligations du locataire envers le logement ?

Si le locataire a des obligations vis-à-vis de son bailleur, il en a aussi envers le logement qui lui a été confié. En signant le bail il s’engage à entretenir le logement qui devient son lieu de vie.

Le respect du logement

Le locataire a le devoir de respecter le logement qui lui est confié, de l’entretenir et de le restituer dans le même état que lorsqu’il en a pris possession.

L’état des lieux d’entrée est un élément indispensable pour attester de l’état du bien lors de l’arrivée du locataire. Ce document officiel doit être annexé au bail de location.

Lors du départ du locataire, un état des lieux de sortie permet de constater les éventuelles dégradations dont il est responsable.

La garantie locative versée sur un compte bloqué en début de bail peut couvrir le coût des réparations nécessaires.

Le respect du voisinage

Le locataire doit également respecter son voisinage ainsi que les parties communes si le logement est au sein d’une copropriété.

Les nuisances constatées peuvent être les suivantes :

  • Nuisances sonores et/ou olfactives,
  • Dégradation des parties communes,
  • Encombrements,
  • Non-respect du règlement de la copropriété.

Le propriétaire peut alors intervenir et saisir un juge de paix afin de demander une résiliation du bail. Le locataire qui manque à ses obligations peut se voir expulser du logement qu’il occupe.

Entretien et réparations du logement

Le locataire doit entretenir le logement pendant toute la durée du bail. 

Le propriétaire quant à lui est dans l’obligation de garantir l’habitabilité du logement qu’il met en location.

Tout ce qui concerne le gros-œuvre ainsi que les travaux de copropriété demeurent à sa charge.

Quelles sont les réparations à la charge du locataire ?

Les réparations liées à l’usage courant du bien sont à la charge du locataire. Il doit maintenir l’état du logement afin de le restituer dans le même état que lorsqu’il en a pris possession.

Cela passe par les interventions suivantes :

  • Rebouchage des trous dans les murs et sols,
  • Entretien et nettoyage des canalisations et de la robinetterie,
  • Entretien des huisseries : remplacement des petites pièces, graissage des serrures et des gonds de porte,
  • Ramonage,
  • Remplacement des flexibles de douche…

Le locataire doit maintenir l’état de propreté des revêtements qui composent le bien (murs, sols, plafonds…).

Quels sont les travaux à la charge du locataire ?

Lorsque le locataire souhaite réaliser des travaux d’agrément, pour améliorer son confort personnel, il doit effectuer les travaux à sa charge.

Le locataire doit obtenir l’accord du bailleur avant de prendre l’initiative de réaliser des travaux qui transforment le bien. 

Le propriétaire peut exiger que le logement soit restitué dans le même état que lorsqu’il a été confié au locataire.

Si le preneur a décidé de peindre les murs en rouge, le propriétaire peut lui demander de repeindre le logement en blanc avant son départ.

Les travaux à la charge du locataire concernent les points suivants :

  • Pose d’étagères,
  • Peintures,
  • Rafraîchissement du papier peint, 
  • Changement d’usage d’une pièce (chambre, bureau, dressing…)

Entretien de la chaudière : Obligation pour le locataire ou le propriétaire ?

L’entretien de la chaudière est à la charge du locataire. Celui-ci doit en effet se charger du décrassage, du graissage des pièces ainsi que du contrôle périodique.

Le propriétaire peut demander au locataire de lui remettre les attestations des contrôles périodiques afin de vérifier qu’ils ont bien été réalisés.

Le bail prévoit la fréquence des contrôles de la chaudière tout en indiquant à qui en revient la charge.

Si dans la pratique, le locataire prend cette intervention en charge, il peut arriver que le bail stipule qu’elle est à la charge du propriétaire.

Les diagnostics approfondis de la chaudière, qui permettent de mesurer son efficacité énergétique, sont quant à eux à la charge du propriétaire.

Ils doivent être réalisés lors de l’installation ou des modifications de l’installation de la chaudière.

Que se passe-t-il lors de la restitution du bien ?

Lors de la restitution du bien, un état des lieux de sortie permet de constater l’état du bien. 

Si des dégradations ou des traces d’usures liées à un manque d’entretien sont signalées, le propriétaire peut financer les réparations avec le montant de la garantie locative.

En cas de conflit, c’est le juge de paix qui tranche et définit le montant nécessaire pour réaliser les travaux. Il peut alors libérer la somme de la garantie locative en faveur du propriétaire. 

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