En tant que propriétaire, vous souhaitez vendre un bien que vous louez. Sachez que si la vente a lieu en cours de bail ou que vous souhaitez donner congé à votre locataire pour vendre votre bien, vous devrez respecter certaines obligations.
En effet, les locataires ont des droits en cas de vente du logement qu’ils louent.
Voici quelques informations précieuses pour vendre votre bien dans les meilleures conditions, en respectant les règles qui incombent aux propriétaires.
Vente du logement et droit de préemption
Lorsque le bien qu’il occupe est mis en vente par son propriétaire, le locataire peut acheter en priorité le bien qu’il loue avant tout autre acquéreur. Ce droit de préemption s’applique sous certaines conditions.
Les conditions du droit de préemption
A partir du 1er janvier 2024, le droit de préemption est devenu obligatoire dans la région de Bruxelles-Capitale. Ce droit permet au locataire d’être informé du projet de vente de son bailleur et de pouvoir se positionner en priorité sur l’achat du bien.
Le droit de préemption du locataire s’applique lorsqu’il concerne un bien non meublé qui fait usage de résidence principale. Le locataire doit également y être domicilié.
Le droit de préemption n’est pas en vigueur dans les autres régions. Cependant, une clause de ce type peut être intégrée dans le contrat de bail.
Dans ce cas, le droit doit apparaître expressément sur le bail, c’est pourquoi le locataire doit l’avoir négocié en amont de la signature du contrat de location.
Si un compromis a déjà été signé avec un autre acheteur, le locataire peut faire valoir son droit de préemption et émettre une offre équivalente à celle de l’autre acquéreur. Il sera alors prioritaire sur l’achat du bien.
En cas de non-respect de son droit de préemption, le locataire peut obtenir une indemnité à hauteur de 20 % du prix de vente du bien.
Les exceptions au droit de préemption
Dans certaines situations, le droit de préemption ne peut pas s’appliquer. En effet, si le propriétaire décide de vendre le bien à un membre de sa famille, le locataire ne peut pas exercer son droit de préemption, et ce, même s’il occupe le logement en tant que résidence principale.
Si l’immeuble est vétuste et inhabitable, le droit de préemption ne peut être exercé. Le propriétaire peut vendre le bien à un investisseur ou à un promoteur immobilier.
Le droit de préemption ne s’applique pas s’il est vendu à une administration publique ou une personne de droit public, à des fins d’intérêt général.
Les locations meublées ou les baux de courte durée (moins de 3 ans) ne font pas l’objet d’un droit de préemption.
Mise en œuvre du droit de préemption
Lors de la mise en vente du bien loué, le propriétaire devra informer son locataire via une lettre recommandée avec accusé de réception.
Il doit lui indiquer les conditions de cette vente : mise à prix, charges, partie du bien concernée…
Le locataire dispose alors de 30 jours, durant lesquels le droit du bailleur de disposer du logement est suspendu, pour exercer son droit de préemption. Cependant, l’offre n’est pas sujette à négociation concernant le prix et les conditions. Si le locataire souhaite acquérir le bien, il dispose de 15 jours pour verser un acompte de 10% du prix de vente du bien. Si le locataire décline l’offre ou ne répond pas dans les 30 jours, le bien sera ensuite remis en vente de manière classique.
Vente du logement et droit de préavis
Le locataire qui occupe un bien mis en vente dispose de droits. Le nouveau propriétaire du logement ne peut donner congé au locataire que sous certaines conditions.
Le bail a une date certaine
Si le bail de location a été enregistré ou qu’il a été constaté par un acte authentique (huissier, notaire, juge de paix), il a une date certaine.
Dans cette situation, le nouveau propriétaire doit respecter toutes les conditions prévues par le bail qui a été signé par l’ancien propriétaire.
Ainsi, dans le cadre d’un bail longue durée (9 ans), le propriétaire devra respecter un préavis de 6 mois pour donner congé à son locataire. Le préavis sera de 3 mois pour mettre fin à un bail de courte durée (3 ans maximum).
Le bail n’a pas de date certaine
Si le bail n’a pas de date certaine parce qu’il n’a pas été enregistré et que le locataire occupe le bien depuis moins de 6 mois, l’acheteur peut lui demander de quitter les lieux sans préavis ni indemnité.
Si le bail n’a pas de date certaine parce qu’il n’a pas été enregistré et que le locataire occupe le bien depuis plus de 6 mois, le nouveau bailleur doit respecter un préavis de 3 mois sans avoir à attendre la fin du triennat.
Vente du logement et droit de visite
Il n’existe pas de disposition légale définissant les droits de visite, ce qui signifie que les termes et conditions doivent êtres convenus entre le propriétaire et le locataire.
Le propriétaire a le droit de planifier des visites pour le bien loué et de placer des panneaux de mise en vente. Les modalités et heures de visites doivent être décidées d’un commun accord, car le propriétaire ne peut pénétrer dans le logement loué sans le consentement du locataire.
Conformément aux juges de paix, le propriétaire peut effectuer des visites en vue de mettre en vente le bien à raison de deux à trois fois par semaine, dont une fois le samedi ou le dimanche, avec une durée de deux à trois heures. Généralement, la fréquence des visites est établie par une clause du bail.
Cependant, le propriétaire doit faire en sorte de limiter les inconvénients susceptibles de découler de ces visites.
Il est également important de noter que si le locataire refuse complètement les visites, le propriétaire pourrait entamer une procédure judiciaire devant le juge de paix.
