Vente de bien

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Vente de bien

Quels sont les droits d’un locataire en cas de vente du bien qu’il occupe ?

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En tant que propriétaire, vous souhaitez vendre un bien que vous louez. Sachez que si la vente a lieu en cours de bail ou que vous souhaitez donner congé à votre locataire pour vendre votre bien, vous devrez respecter certaines obligations.

En effet, les locataires ont des droits en cas de vente du logement qu’ils louent. 

Voici quelques informations précieuses pour vendre votre bien dans les meilleures conditions, en respectant les règles qui incombent aux propriétaires.

Vente du logement et droit de préemption

Lorsque le bien qu’il occupe est mis en vente par son propriétaire, le locataire peut acheter en priorité le bien qu’il loue avant tout autre acquéreur. Ce droit de préemption s’applique sous certaines conditions.

Les conditions du droit de préemption

Le droit de préemption du locataire s’applique lorsqu’il concerne un bien non meublé qui fait usage de résidence principale

Ce droit doit apparaître expressément sur le bail, c’est pourquoi le locataire doit l’avoir négocié en amont de la signature du contrat de location.

Ce droit permet au locataire d’être informé du projet de vente de son bailleur et de pouvoir se positionner en priorité sur l’achat du bien.

Si un compromis a déjà été signé avec un autre acheteur, le locataire peut faire valoir son droit de préemption et émettre une offre équivalente à celle de l’autre acquéreur. Il sera alors prioritaire sur l’achat du bien.

En cas de non-respect de son droit de préemption, le locataire peut obtenir une indemnité à hauteur de 20 % du prix de vente du bien.

Les exceptions au droit de préemption

Dans certaines situations, le droit de préemption ne peut pas s’appliquer. En effet, si le propriétaire décide de vendre le bien à un membre de sa famille, le locataire ne peut pas exercer son droit de préemption, et ce, même s’il occupe le logement en tant que résidence principale.

Si l’immeuble est vétuste et inhabitable, le droit de préemption ne peut être exercé. Le propriétaire peut vendre le bien à un investisseur ou à un promoteur immobilier.

Le droit de préemption ne s’applique pas s’il est vendu à une administration publique ou une personne de droit public, à des fins d’intérêt général.

Les locations meublées ou de courte durée ne font pas l’objet d’un droit de préemption.

Mise en œuvre du droit de préemption 

Pour mettre en œuvre le droit de préemption, le bailleur doit notifier le locataire de son intention de vendre le bien.

Il doit lui indiquer les conditions de cette vente : mise à prix, charges, partie du bien concernée…

Le locataire dispose alors de trente jours, durant lesquels le droit du bailleur de disposer du logement est suspendu, pour exercer son droit de préemption. S’il souhaite acquérir le bien, il doit accepter les conditions transmises par la notification de son bailleur. Le locataire dispose de 15 jours pour verser un acompte de 10% du prix de vente du bien.

Vente du logement et droit de préavis

Le locataire qui occupe un bien mis en vente dispose de droits. Le nouveau propriétaire du logement ne peut donner congé au locataire que sous certaines conditions.

Le bail a une date certaine

Si le bail de location a été enregistré ou qu’il a été constaté par un acte authentique (huissier, notaire, juge de paix), il a une date certaine.

Dans cette situation, le nouveau propriétaire doit respecter toutes les conditions prévues par le bail qui a été signé par l’ancien propriétaire.

Ainsi, dans le cadre d’un bail longue durée (9 ans), le propriétaire devra respecter un préavis de 6 mois pour donner congé à son locataire. Le préavis sera de 3 mois pour mettre fin à un bail de courte durée (3 ans maximum).

Le bail n’a pas de date certaine

Si le bail n’a pas de date certaine parce qu’il n’a pas été enregistré et que le locataire occupe le bien depuis moins de 6 mois, l’acheteur peut lui demander de quitter les lieux sans préavis ni indemnité.

Si le bail n’a pas de date certaine parce qu’il n’a pas été enregistré et que le locataire occupe le bien depuis plus de 6 mois, le nouveau bailleur doit respecter un préavis de 3 mois sans avoir à attendre la fin du triennat.

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