Préavis fin de bail

Fin de bail locatif et préavis, comment ça marche

Table des matières

Pour mettre fin à une location, le locataire ou le propriétaire doit notifier l’autre partie. S’ensuivent des démarches administratives précises et encadrées par la loi. Des délais de préavis sont imposés selon le type et la durée du bail.

Voici comment calculer un préavis et connaître vos droits en tant que propriétaire sur les fins de bail à son expiration ou de manière anticipée.

Qu’est-ce qu’un préavis de location

Un locataire dépose un préavis de location lorsqu’il souhaite quitter le logement qu’il occupe. Il doit notifier son bailleur avec une lettre recommandée afin de lui faire part de son souhait de prendre congé et de résilier le bail.

Le préavis définit un délai entre la notification de départ et le départ effectif. Cette durée varie selon le type de bail et selon l’origine de la rupture du bail.

Le propriétaire peut lui aussi être à l’origine de la résiliation du bail. Il devra en revanche répondre à certaines obligations puisque la législation protège les locataires.

Quand débute le préavis ?

Le préavis débute le jour où le propriétaire reçoit la lettre recommandée avec accusé de réception qui l’informe de la volonté du locataire de mettre fin au bail. Le jour de la première présentation du courrier peut aussi être retenu comme premier jour du préavis.

Préavis à l’initiative du propriétaire

Dans certains cas, le propriétaire est à l’origine de la rupture du bail. Les raisons suivantes peuvent le décider à mettre fin au contrat qui le lie à son locataire :

  • Le locataire ne respecte pas les obligations prévues par le bail (paiement du loyer, nuisances, dégradation du bien…)
  • Il souhaite récupérer le logement pour l’occuper ou pour y héberger un proche (membre de sa famille ou de celle de son concubin.).
  • Il souhaite réaliser des travaux dans le bien (valable uniquement pour les baux de 9 ans)

Préavis bail de 3 ans

Si le bail est de courte durée (inférieur à 3 ans), le propriétaire doit informer le locataire qu’il ne souhaite pas le renouveler avant les 3 mois qui précèdent la fin du bail. Il ne devra pas verser d’indemnités au locataire.

En revanche, si la résiliation a lieu en cours de bail, le propriétaire devra attendre la fin de la première année de location. Il sera aussi obligé de verser une indemnité d’un mois de loyer à son locataire.

Préavis bail de 9 ans

Les baux dit de longue durée font l’objet d’un préavis de 6 mois. Le propriétaire ne paiera pas d’indemnité si le bail arrive à échéance et qu’il ne souhaite pas le renouveler.

La somme de l’indemnité peut s’élever à 9 mois de loyer si le propriétaire souhaite récupérer son logement en cours de bail alors que le propriétaire l’occupe depuis plus de 3 ans.

Préavis à l’initiative du locataire

Dans la majorité des cas, le préavis est à l’initiative du locataire. Celui-ci n’a pas besoin de se justifier pour prendre congé d’un logement. Il peut notifier le propriétaire de sa volonté de quitter le bien loué 3 mois avant son départ que le bail arrive à expiration ou non.

Préavis bail de 3 ans

Lorsque la résiliation du bail est à l’initiative du locataire, le préavis est de 3 mois. 

Si ce dernier souhaite quitter le logement en cours de bail, il devra s’acquitter d’une indemnité équivalente à un mois de loyer à Bruxelles et en Wallonie. 

En Flandre, l’indemnité de départ varie selon la durée d’occupation du bien :

  • 1 mois et ½ de loyer la 1ère année,
  • 1 mois de loyer la 2e année, 
  • ½ mois de loyer la 3e année.

Préavis bail de 9 ans

Lorsque la résiliation est à l’initiative du locataire et qu’il s’agit d’un bail de longue durée, le préavis reste de 3 mois.

Seul le montant de l’indemnité varie s’il s’agit d’un bail longue durée :

  • 3 mois de loyer au cours de la 1ère année de location, 
  • 2 mois de loyer au cours de la 2ème année de location,
  • 1 mois de loyer au cours de la 3ème année de location. 

Préavis sans bail : comment ça se passe

En Belgique, il est obligatoire de signer un bail pour occuper un logement, y compris dans le cadre de la sous-location. 

Depuis le 15 juin 2007, tous les propriétaires doivent établir un contrat de location s’ils souhaitent louer un logement.

Les baux doivent être enregistrés par les propriétaires dans les deux mois qui suivent la signature du contrat de location.

Si le propriétaire ne s’est pas acquitté de ces formalités et que le locataire n’a pas signé de bail ou que celui-ci n’a pas été enregistré, il peut quitter l’appartement sans préavis ni indemnité.

Préavis locataire en cas de vente du bien par le propriétaire

En tant que propriétaire, il est possible de vendre un bien occupé par un locataire. Le bail se poursuivra aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire du logement. 

Celui-ci pourra décider de mettre fin au bail avec un préavis de 6 mois et devra remplir l’une des obligations suivantes :

  • Occuper lui-même le bien, il devra y rester au moins deux ans et s’installer durant l’année de départ du locataire sortant.
  • Réaliser des travaux importants pour rénover le bien. Leur coût doit être supérieur à trois ans de loyer.
  • Si aucun des deux motifs ci-dessus n’est invoqué, le nouveau propriétaire devra verser une indemnité au locataire sortant.

Préavis d’un bail commercial

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire exploitant peut résilier le contrat à l’expiration de chaque triennat (tous les trois ans). Il sera soumis à un préavis de 6 mois.

Le bailleur ne peut quant à lui résilier le bail que si cette possibilité a été prévue dans le contrat. Si c’est le cas, il pourra mettre fin au bail au terme d’un triennat (période de 3 ans) et devra respecter un préavis d’un an. 

Il devra d’autre part, respecter certaines conditions pour pouvoir mettre fin au bail, à savoir, prévoir d’occuper le bien lui-même ou un membre de sa famille. 

Il peut mettre fin au bail sans respecter cette condition, mais devra payer une indemnité d’éviction au locataire équivalente à 3 ans de loyer.

En cas d’accord entre le bailleur et son locataire, le préavis peut être réduit. Cet accord doit être mis à l’écrit et constaté par un huissier afin d’éviter tout litige.

Découvrez tous les détails sur la résiliation des baux commerciaux ici

Le locataire peut-il partir avant la fin du préavis ? 

Le locataire peut effectuer un état des lieux, remettre les clés et quitter le logement avant la fin du préavis.

En revanche, il devra s’acquitter du loyer durant la totalité de la période de préavis.

Si un accord est trouvé entre le locataire sortant et le propriétaire, le préavis peut être écourté. 

Cela peut être le cas si le locataire trouve lui-même son remplaçant et que ce dernier est prêt à emménager dès le départ de son prédécesseur. Ainsi la vacance locative est évitée et le propriétaire n’est pas confronté à un manque à gagner.

Que se passe-t-il en cas de décès du propriétaire ou du locataire ?

Certaines situations sortent de la résiliation classique d’un bail. C’est par exemple le cas lors du décès du propriétaire ou du locataire.

Décès du propriétaire

Les héritiers du propriétaire décédé deviennent les nouveaux bailleurs des biens qu’il avait à la location.

Les héritiers devenus propriétaires doivent ainsi respecter les obligations prévues par le bail (réparations, entretien, envoi des quittances de loyer…). 

Les locataires occupants leur doivent quant à eux les loyers aux échéances prévues par le bail.

Décès du locataire

Le bail ne prend pas toujours fin lors du décès du locataire. Ce sont ses héritiers qui en prennent la suite et qui doivent s’acquitter des loyers prévus par le bail.

Si le locataire n’a pas d’ayants droit, c’est un juge de paix qui devra réguler la situation.

En revanche, en Wallonie, le bail prend fin automatiquement 3 mois après le décès du locataire.

Dans le cadre d’un bail à vie, le bail prend fin au décès du locataire, sans indemnité ni préavis.

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