Résiliation bail commercial

Résiliation d’un bail commercial : tout ce qu’il faut savoir

Table des matières

Le bail commercial est soumis à des règles différentes des baux “classiques” en matière de résiliation.

Ayant une affectation à un exercice de commerce ou d’artisanat et une durée habituelle de 9 ans, le locataire et le propriétaire ont des droits et des devoirs spécifiques.

Comment résilier un bail commercial avant le terme ?

Résiliation du bail par le locataire

Dans le cas habituel d’un bail commercial de 9 ans, le locataire peut décider de résilier le bail à l’expiration de chaque “triennat” c’est-à-dire tous les 3 ans.

Il devra adresser sa demande par recommandé ou exploit d’huissier au plus tard 6 mois avant la fin de la période triennale aussi appelée “break”.

Un préavis de 6 mois devra alors être respecté.

Au terme des 9 ans, la résiliation est automatique, sauf si le locataire désire renouveler le bail. Il devra alors prendre action dans ce sens si le bail le permet.

Résiliation du bail par le propriétaire

Le propriétaire peut de son côté, mettre fin au bail, si cette possibilité a été prévue dans le contrat.

La durée du préavis sera d’un an. De plus, ce dernier ne peut résilier le contrat de bail que s’il prévoit lui-même ou un membre de sa famille, de reprendre le bien pour y exercer une activité de commerce ou d’artisanat.

Cette activité devra s’exercer dans les 6 mois suivant la libération du bien. Si ce n’est pas le cas, l’ancien locataire pourra réclamer une indemnité équivalente à 36 mois de loyer au propriétaire.

Le bailleur peut également mettre fin au bail à tout moment sans motif spécifique, moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction égale à 3 ans de loyer au locataire.

Résiliation d’un commun accord

La résiliation du bail peut également avoir lieu d’un commun accord par les 2 parties. Un acte authentique est cependant fortement recommandé (devant le notaire ou devant le juge).

Rompre un bail avant la fin d’une période triennale

Il n’est normalement pas possible de résilier un bail avant la fin des 3 ans. Il existe cependant 3 situations dans lesquelles un bail peut être cassé en cours de période :

  • Une clause permettant au locataire de résilier son bail à tout moment existe dans le contrat.
  • Un accord mutuel entre les 2 parties a lieu. La résiliation devra dans tous les cas être actée devant un notaire ou un juge.
  • Le locataire peut céder son bail à une autre personne qui reprendrait alors le contrat de bail. Cette 2ᵉ solution ne fonctionne que si le contrat autorise la cession du bail à une personne tierce.

Que se passe-t-il en cas de vente du bien commercial ?

La vente du bien va dans certains cas pouvoir entrainer la résiliation du bail. Les règles vont varier selon :

  • Les clauses du contrat,
  • Si le contrat est enregistré ou non.

Le bail est enregistré

  • Le contrat ne contient pas de clause permettant au nouvel acquéreur d’expulser son locataire. Rien ne change pour le locataire, si ce n’est qu’il devra payer le loyer au nouveau propriétaire.
  • Le contrat prévoit qu’en cas de vente ou transmission du bail commercial, le nouvel acquéreur a la possibilité d’expulser le locataire présent. Certaines contraintes s’appliquent malgré tout : le nouveau bailleur devra notifier le locataire dans les 3 mois après son acquisition et devra respecter un préavis d’un an. Le nouveau propriétaire devra également verser une indemnité d’éviction au locataire.

Le bail n’est pas enregistré

Il arrive qu’un bail commercial ne soit pas enregistré. Dans ce contexte, 2 nouvelles possibilités :

  • Le locataire occupe le bien depuis moins de 6 mois, le nouveau propriétaire pourra expulser le locataire.
  • Le locataire occupe les lieux depuis plus de 6 mois, le propriétaire pourra expulser le locataire en respectant les mêmes conditions que dans le cas d’un bail enregistré avec une clause permettant l’expulsion en cas de vente. Le propriétaire devra notifier le locataire dans les 3 mois de l’achat du bien, respecter un préavis d’un an, payer une indemnité d’éviction au locataire.

Bail commercial et faillite du preneur, que faire ?

En cas de faillite du locataire d’un bail commercial, le curateur aura le droit de résilier le bail sans condition et sans délai de préavis. Le bailleur pourra éventuellement être indemnisé pour dommages et intérêts en fonction du montant disponible après la liquidation de la faillite.

Si le cas le permet, l’indemnité pourra aller jusqu’à hauteur de l’indemnité de rupture prévue dans le bail, généralement un montant équivalent à 6 mois de loyer.

N’oubliez plus jamais de date importante grâce à un outil digital

Vous êtes propriétaire d’un parc immobilier comprenant différents types de biens ? Les dates de contrats sont évidemment différentes pour chaque immeuble.

Comment ne pas oublier les dates importantes telles que l’arrivée à terme d’un triennat ou d’une fin de contrat ?

Même si dans la majorité des cas, c’est le locataire qui devra prendre action pour par exemple, renouveler le bail, il est intéressant pour le bailleur de tenir ces dates clés à l’œil et d‘anticiper la recherche de nouveaux locataires.

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Si une action est à prendre et une communication est à envoyer au locataire, Smovin prépare les textes et automatise l’envoi par email, lettre ou lettre recommandé à votre place.

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