NIEUW: Sinds 1 oktober 2023 mag de huur in Vlaanderen opnieuw geïndexeerd worden, ongeacht het EPC. Maar hoewel de beperkingen werden opgeheven, is er voor woningen met een EPC D, E en F en voor panden zonder EPC een aangepaste formule voor de berekening van de indexering. Dit om te vermijden dat eigenaars de verloren indexering terugwinnen.
Sinds 1 oktober 2022 hing de huurindexering in Vlaanderen af van het EPC-attest van de woning. Bij sommige attesten was een volledige indexering mogelijk, bij andere een gedeeltelijke indexering en bij de slechtste EPC’s geen enkele indexering.
De regel was de volgende:
- EPC’s van categorie A, B of C mochten voor 100% worden geïndexeerd
- EPC’s van categorie D mochten slechts voor 50% worden geïndexeerd
- EPC’s van categorie F, G en onbekend mochten niet langer geïndexeerd worden
Op 1 oktober 2023 waren deze beperkingen niet langer van kracht en werkte het Vlaamse gewest een nieuwe berekeningsmethode uit. Volgens deze nieuwe methode wordt de gebruikelijke indexeringsformule vermenigvuldigd met een correctiefactor, die verschilt naargelang het EPC van de woning en de verjaardag van het huurcontract.
De indexering met aangepaste formule (correctiefactor) kan worden toegepast indien:
- de woning als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd (sociale woningen en studentenkoten kunnen niet geïndexeerd worden)
- Het huurcontract voor 1 oktober 2022 van kracht ging
- De woning een EPC D, E, F of geen EPC heeft
Het zijn dezelfde drie kenmerken die van toepassing waren bij het bevriezen van de huur tot 30 september 2023.
Huurindexering in Vlaanderen berekenen volgens het EPC
Voor de huurindexering in Vlaanderen moet rekening worden gehouden met de huur zonder kosten, de gezondheidsindex en de correctiefactor. Opgelet, de correctiefactor hangt af van het EPC en de verjaardag van het huurcontract.
Berekening:
Nieuwe geïndexeerde huur = nieuwe geïndexeerde huur zonder beperking x correctiefactor
Ter herinnering, de geïndexeerde huur zonder beperking wordt als volgt berekend:
Nieuwe geïndexeerde huur zonder beperking = (basishuur x nieuwe index) / basisindex
EPC D en verjaardag van het huurcontract tussen 1 januari 2023 en 30 september 2023
Voor een woning met EPC D en met een huurcontract dat van kracht ging tussen 1 januari 2023 en 30 september 2023 is de vereenvoudigde correctiefactor de volgende: 0,5 x [(index 2022 + index 2023) / index 2023]
Of
- De index 2022 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de vankrachtwording van het huurcontract in 2022
- De index 2023 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de vankrachtwording van het huurcontract in 2023
Voorbeeld:
- De basishuur bedraagt 500 euro
- Het huurcontract ging van kracht in maart 2019
De berekening van de indexering gebeurt in twee stappen
1) eerste stap: geïndexeerde huur berekenen
Nieuwe huur = (basishuur x nieuwe index / basisindex)
Of
- De basisindex is die van februari 2019 = 108,78
- De nieuwe index is die van februari 2023 = 126,86
Nieuwe huur = (500 x 126,86 / 108,78) = € 583,10
2) Tweede stap: correctiefactor berekenen en vermenigvuldigen met de geïndexeerde huur
A) Correctiefactor berekenen
Correctiefactor = 0,5 x [(index 2022 + index 2023) / index 2023]
Of
- Index 2022 = index van februari 2022 = 118,74
- Index 2023 = index van februari 2023 = 126,86
Correctiefactor = 0,5 x [(118,74 + 126,86) / 126,86] = 0,9680
B) Gecorrigeerde huur berekenen
Geïndexeerde huur x correctiefactor = € 583,10 x 0,9680 = € 564,44
De eigenaar kan € 564,44 per maand zonder kosten vragen als nieuwe huur.
EPC D en verjaardag van het huurcontract tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022
Voor een woning met EPC D en met een huurcontract dat van kracht ging tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022 is de vereenvoudigde correctiefactor de volgende: 0,5 x [(index 2021 + index 2022) / index 2022]
Of
- De index 2021 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de vankrachtwording van het huurcontract in 2021
- De index 2022 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de vankrachtwording van het huurcontract in 2022
EPC E, F en onbekend en verjaardag van het huurcontract tussen 1 januari 2023 en 30 september 2023
Voor een woning met EPC D en met een huurcontract dat van kracht ging tussen 1 januari 2023 en 30 september 2023 is de correctiefactor de volgende: index 2022 / index 2023
Of
- De index 2022 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de vankrachtwording van het huurcontract in 2022
- De index 2023 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de vankrachtwording van het huurcontract in 2023
EPC E, F en onbekend en verjaardag van het huurcontract tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022
Voor een woning met EPC D en met een huurcontract dat van kracht ging tussen 1 oktober 2022 en 31 december 2022 is de correctiefactor de volgende: index 2021 / index 2022
Of
- De index 2021 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de vankrachtwording van het huurcontract in 2021
- De index 2022 komt overeen met de gezondheidsindex van de maand voorafgaand aan de vankrachtwording van het huurcontract in 2022
Overzichtstabel met correctiefactoren volgens het EPC en de begindatum van het contract
| Verjaardag van het huurcontract tussen 01/10/22 en 31/12/22 | Verjaardag tussen 01/01/23 en 30/09/23 | |||
| EPC D | EPC E, F of onbekend | EPC D | EPC E, F of onbekend | |
| Correctiefactor | 0,5 x [(index 2021 + index 2022) / index 2022] | index 2021 / index 2022 | 0,5 x [(index 2022 + index 2023) / index 2023] | index 2022 / index 2023 |
Wanneer kan een huur worden geïndexeerd in Vlaanderen?
Net als in de rest van het land kan de huur in Vlaanderen geïndexeerd worden op elke verjaardag van het huurcontract, maximaal eenmaal per jaar.
De eigenaar moet de huurder vragen om de huur te indexeren en daarbij de berekening alsook het nieuwe huurbedrag vermelden.
Zonder kennisgeving van de eigenaar is de huurder niet verplicht om de huur automatisch te indexeren.
In geval van nalatigheid kan de eigenaar een rechtzetting vragen aan de huurder, en dit met een terugwerkende kracht van maximaal 3 maanden. Hij kan niet verder teruggaan dan 3 maanden.
Hoe vergeet u nooit meer om uw huren te indexeren?
Met programma’s zoals Smovin krijgt u een melding zodra een van uw huurcontracten geïndexeerd kan worden.
De software voert de berekening in uw plaats uit en houdt daarbij rekening met criteria als het EPC en het soort huurcontract, het gewest of de geldende wetten.
Met Smovin kunt u ook een melding sturen naar de huurder via e-mail, brief of aangetekend schrijven.
Alle communicatie is vooraf opgesteld en verloopt automatisch. Zo loopt u niet langer het risico dat u vergeet een huurder te indexeren of een fout maakt in de berekening.
Door de jaarlijkse indexering en het versturen van meldingen naar uw huurders volledig te automatiseren, hoeft u er zelf niet aan te denken.
