NIEUW: De beperkingen op de indexering van de huurprijzen in PEB D, E, F of G (indexering op 75%, 50% of verboden) eindigen in Wallonië vanaf 1ᵉʳ november 2023, in Brussel vanaf 13 oktober en in Vlaanderen vanaf 1ᵉʳ oktober 2023.
Eigenaars kunnen hun huur dus weer voor 100% indexeren, ongeacht de energieprestaties van het pand.
Wat het Brussels Hoofdstedelijk Gewest betreft, weten we nog niet of ze hier de andere gewesten zullen volgen dan wel de huidige beperkingen zullen handhaven.
Tot nu toe, en sinds ongeveer een jaar, hangt de huurindexering af van het EPC van de eigendom.
De beperkingen verschilden van gewest tot gewest en waren ook afhankelijk van het soort huurcontract.
Alles wordt dus eenvoudiger en er zullen geen beperkingen meer zijn, behalve misschien in Brussel.
Hieronder komt u alles te weten over de huurindexering en de nieuwe regels.
Wat is huurindexatie?
Huurindexering is de aanpassing van de huur aan veranderingen in de kosten voor levensonderhoud.
Bij de herwaardering van de huur wordt het indexspel gebruikt om het nieuwe bedrag te berekenen.
De huurder moet hiervan op de hoogte worden gebracht, zodat hij in de toekomst rekening kan houden met de huurstijging.
Wanneer kan een huur worden geïndexeerd?
De huur kan niet zomaar geherwaardeerd worden wanneer de verhuurder er zin in heeft. Om misbruiken te voorkomen, is de huurindexatie bij wet geregeld.
De huurindexering vindt elk jaar plaats op de verjaardag van de ondertekening van het huurcontract.
Deze datum wordt vermeld in de indexeringsclausule in het huurcontract dat door de huurder en eigenaar werd ondertekend.
De huurder moet van deze indexeringsdatum in kennis worden gesteld en er bij de ondertekening mee instemmen.
Het is raadzaam huurindexatie aangetekend met ontvangstbewijs naar de huurders te verzenden.
Zo kunnen ze er rekening mee houden en kunt u bewijzen dat u de nodige stappen hebt ondernomen in geval van een geschil.
Sinds 2014 hebben eigenaars slechts één jaar de tijd vanaf de datum voorzien in het huurcontract om een verzoek tot huurherziening bij hun huurder in te dienen.
Welke eigendommen kunnen geïndexeerd worden?
Woningen
Verhuurders kunnen de huurprijzen van hun vastgoed elk jaar herzien. Dit geldt zowel voor gemeubelde als ongemeubelde panden.
De verhuurder kan bij de huurder een verzoek indienen om de huur elk jaar te indexeren.
Opgelet, de huurindexatie is nu afhankelijk van de energieprestatie van het pand en dus van het EPC.
Garages en handelspanden
Ook verhuurders van garages en bedrijfspanden hebben het recht om de huur jaarlijks te verhogen, maar dit moet in de huurovereenkomst worden geregeld
In België wordt voor de huurindexering van garages de gezondheidsindex gebruikt, net als voor woningen.
Huurindexatie en EPC
Het Vlaamse, het Waalse en het Brusselse Gewest kondigden onlangs een wijziging van de regels rond de huurindexatie volgens het EPC aan. Lees ons artikel over huurindexatie volgens EPC en gewest.
Hoe berekent u de huurindexatie in 2023?
Om de huurindexering in Vlaanderen te berekenen, wordt rekening gehouden met de huur exclusief lasten en de gezondheidsindex.
- De startindex in Vlaanderen is dit de index van de maand voorafgaand aan het begin van het contract. In Wallonië en Brussel is de index van de maand die voorafgaat aan de datum waarop het huurcontract werd ondertekend.
- De nieuwe index komt overeen met de index van de maand voorafgaand aan de verjaardag van het huurcontract.
(Huidige huur x nieuwe index) / startindex = nieuwe huur
Voorbeeld voor een huurovereenkomst in Vlaanderen
De huidige huur bedraagt 500 euro
· De huurovereenkomst ging van start in januari 2022. De startindex (december) voor 2021 is 115,60.
· De nieuwe index (december 2022) is 127,89
Berekening:
(€ 500 x 127,89) / 115,60 = € 553
De nieuwe huur voor de bestaande huurder bedraagt dus 553 euro per maand, exclusief lasten. Zorg ervoor dat u de beperkingen toepast gekoppeld aan de EPC van uw eigendom.
Is de index die als basis dient negatief, dan is de indexering in het voordeel van de huurder. U kunt in het huurcontract vermelden dat enkel huurstijgingen zijn toegestaan.
Gezondheidsindex
De gezondheidsindex is een economische indicator die in België wordt gebruikt om de huur te indexeren.
Hij wordt ook gebruikt om de lonen en sociale uitkeringen te indexeren.
De gezondheidsindex wordt verkregen door bepaalde producten uit het mandje van de consumptieprijsindex te verwijderen.
Producten die niet in de berekening van deze index zijn opgenomen:
- alcoholische dranken,
- tabak,
- brandstoffen.
Indien de huren stijgen ten gevolge van de stijging van de gezondheidsindex, moeten de lonen volgen.
Want ook zij zijn aan deze index gekoppeld. Dit voorkomt een daling van de levensstandaard als gevolg van de inflatie.
Hoe zorgt u dat de huurindexering automatisch gebeurt?
Voor eigenaars met meerdere panden in hun portefeuille kan het wel eens een hele opdracht zijn om de huurindexatie bij te houden.
Toch is het belangrijk dat de huurprijzen worden aangepast aan de kosten voor levensonderhoud.
De huurindexatie wordt jaarlijks toegepast. Daarom kan een eigenaar met meerdere eigendommen al snel de verjaardagen van de verschillende huurcontracten vergeten.
Dankzij een regelmatige en juiste huurindexering kan de rentabiliteit van een huurwoning nochtans stijgen.
Een digitale tool voor de huurindexatie
Smovin biedt een functie waarmee u de huurindexatie kunt automatiseren.
Voordelen van Smovin:
- Omdat de eigenaar een herinnering ontvangt, wordt de huurindexeringsdatum nageleefd.
- De nieuwe huur wordt automatisch berekend op basis van de referentie-index.
- Er kan een vooraf ingevulde mededeling naar de huurder worden gestuurd om hem in kennis te stellen van de herberekening van de huurprijs.
- Dit kan per e-mail, post of aangetekende brief.
Het is voor een eigenaar perfect mogelijk om deze processen volledig te automatiseren en de huurprijzen van zijn vastgoedpark te indexeren zodra het tijd is voor een herziening.
Vereenvoudigd vastgoedbeheer
Smovin is een ideaal platform voor eigenaars die hun huurindexatie up-to-date willen houden. Het automatiseert veel terugkerende taken en zorgt zo voor een aanzienlijke vereenvoudiging van uw vastgoedbeheer.
Eigenaars met meerdere huurpanden weten dat de juiste tools van essentieel belang zijn voor een nauwkeurig beheer. Door taken te automatiseren, spaart u flink wat tijd uit en geniet u financiële voordelen.
De huurprijzen worden herzien, vergissingen worden vermeden, de communicatie met de huurders gaat erop vooruit.
Smovin is nauwkeurig afgestemd op eigenaars met een of meer huurpanden die hun vastgoedbeheer willen stroomlijnen en toch de touwtjes in handen willen houden als het om hun investering gaat.
Het platform biedt tal van functies die helpen om de huur te innen, eigendommen te beheren, informatie te centraliseren enz.
Hoe informeert u uw huurder over de huurindexatie van zijn huur?
Een goede communicatie tussen een huurder en eigenaar is essentieel voor het goede verloop van de relatie.
Door een dialoog te onderhouden, hoeft u zich geen zorgen te maken dat de huur niet wordt betaald, dat uw pand erop achteruitgaat enz.
Het is dus belangrijk dat u uw huurder op de hoogte brengt van de huurindexering en hem een mededeling stuurt per e-mail. Of formeler, per brief of aangetekende brief.
Indexeringsvoorwaarden
Herinner uw huurder gerust aan de huurindexeringsvoorwaarden in het huurcontract. Zo zal hij de gevraagde verhoging van het maandelijkse bedrag beter begrijpen en aanvaarden.
U bent verplicht de huurder in kennis te stellen van de huurherziening. En dat kunt u op een meer informele manier doen. Hij zal uw transparantie op prijs stellen.
Inhoud van de indexeringsbrief
Om juridische waarde te hebben en door de huurder te worden begrepen, moet de brief verschillende belangrijke elementen bevatten:
- Datum van verzending,
- Contactgegevens van de huurder en de eigenaar,
- Onderwerp van de brief, bijvoorbeeld: ‘huurindexatie 2023’
- Herinnering aan de huurindexeringsclausule in het huurcontract
- Methode die wordt gebruikt om de nieuwe huur te berekenen
- Bedrag van de nieuwe huur
- Datum waarop de herziening van kracht wordt
Uw indexeringsbrief moet de situatie dus verduidelijken. Hij vormt een samenvatting en maakt de huurherziening officieel.
Huurindexering: terugwerkende kracht?
Eigenaars die de verjaardag van een huurcontract vergeten, willen meestal achteraf de huur herzien.
Belang van communicatie
Aangezien de huurverhoging ingaat op de datum van het verzoek van de eigenaar, is het raadzaam deze stap te zetten via een aangetekende brief met ontvangstbewijs. Het poststempel geldt dan als bewijs.
Het Smovin-platform biedt de mogelijkheid om deze taak te automatiseren en verstuurt de aanvragen per aangetekende brief.
Hoe wordt de huur van een niet-geregistreerd huurcontract geïndexeerd?
In België moet een huurcontract om fiscale redenen geregistreerd worden. Zo niet kan de huurder de woning op elk moment verlaten zonder vervroegde opzegkosten te moeten betalen.
Indexering van een niet-geregistreerd huurcontract
In Wallonië, en nu ook in Brussel, kunnen eigenaars die hun huurcontract niet hebben laten registreren bij de burgerlijke stand, hun huurprijzen niet meer herzien.
Vóór deze datum konden indexeringen worden toegepast door alle eigenaars, ook als het huurcontract niet werd geregistreerd. Indexeringen die tijdens deze periode worden toegepast, blijven geldig.
Uitzonderingen
Er zijn twee specifieke situaties die een uitzondering op de regel vormen en waarin eigenaars hun huur kunnen indexeren zonder het huurcontract bij de burgerlijke stand te laten registreren.
Dit zijn ze:
- Het huurcontract betreft een mobiele woning: caravan, camper, aak enz.
- De indexering leidt tot een verlaging van de huur. In dit geval kan de eigenaar het bedrag verminderen.
Afgezien van deze specifieke gevallen moet de eigenaar steeds zijn verplichtingen nakomen om zijn rechten te kunnen uitoefenen.
Voor de huurindexatie moet het huurcontract dus geregistreerd worden.
* Let op: indien het vastgoed gelegen is in Brussel met een EPC E-label, zal onze indexeerder pas de indexatie berekenen vanaf 14/10/2023 en geen rekening houden met de mogelijkheid tot indexering met terugwerkende kracht.
