Huurindexering 2022

Alles over de huurindexering in 2022 in België

Inhoudsopgave

Door de inflatie zullen de Belgische huurprijzen fors stijgen in 2022.

Net als de indexering van de lonen en sociale uitkeringen is de huurindexering gebaseerd op de gezondheidsindex. Deze index wordt in België gebruikt sinds januari 1994. Hij wordt berekend op basis van de consumptieprijsindex.

Volgens de laatste prognoses van het Planbureau is de stijging van de gezondheidsindex een feit. Deze stijging zou 3,7% bedragen in 2022, tegenover 2,0% in 2021 en 0,99% in 2020.

Deze verhoging zal bijgevolg leiden tot een forse stijging van de huurprijzen op basis van de index.

De huurindexering vormt een clausule in het huurcontract tussen huurder en eigenaar. Op die manier kan de huur van een bestaande huurder elk jaar wettelijk  herberekend worden.

De huurprijzen kunnen dus fluctueren naargelang de algemene situatie van het land en de economie.

Wat is huurindexering?

Huurindexering is de aanpassing van de huur aan veranderingen in de kosten voor levensonderhoud.

De indexering van de huurprijzen vindt elk jaar plaats en is gebaseerd op een index die rekening houdt met de evolutie van de consumptieprijzen.

  • In België is de gezondheidsindex de index die voor de huurindexering wordt gebruikt,
  • In Frankrijk is dat de IRL (referentie-index van de huurprijzen).

Bij de herwaardering van de huur wordt het indexspel gebruikt om het nieuwe bedrag te berekenen.

De huurder moet hiervan op de hoogte worden gebracht, zodat hij in de toekomst rekening kan houden met de huurstijging.

Wanneer kan een huur worden geïndexeerd?

De huur kan niet zomaar geherwaardeerd worden wanneer de verhuurder er zin in heeft. Om misbruiken te voorkomen, is de huurindexering bij wet geregeld.

Verjaardag van het huurcontract

De huurindexering vindt elk jaar plaats op de verjaardag van de ondertekening van het huurcontract.

Deze datum wordt vermeld in de indexeringsclausule in het huurcontract dat door de huurder en eigenaar werd ondertekend.

Indien de eigenaar de huurindexering op een ander tijdstip van het jaar wil laten plaatsvinden, bijvoorbeeld 1 januari, moet dat in het huurcontract worden vermeld.

De huurder moet van deze indexeringsdatum in kennis worden gesteld en er bij de ondertekening mee instemmen.

Het is raadzaam huurindexeringen aangetekend met ontvangstbewijs naar de huurders te verzenden.

Zo kunnen ze er rekening mee houden en kunt u bewijzen dat u de nodige stappen hebt ondernomen in geval van een geschil.

Sinds 2014 hebben eigenaars slechts één jaar de tijd vanaf de datum voorzien in het huurcontract om een verzoek tot huurherziening bij hun huurder in te dienen.

Na werken

Als u werkzaamheden hebt uitgevoerd die de levensomstandigheden in de woning aanzienlijk hebben verbeterd, mag u de huurprijs herwaarderen en afstemmen op de kwaliteit van de woning.

Het bedrag van de uitgevoerde werkzaamheden moet wel gelijk zijn aan minstens 12 maanden huur. Het is dus belangrijk dat de woning ingrijpend wordt gerenoveerd.

De huurverhoging moet progressief zijn en mag niet meer dan 10% bedragen over een periode van 3 jaar.

Hoe berekent u de huurindexering in 2022?

Als de huur van uw woning onder de marktprijs ligt, is het belangrijk dat u deze opnieuw evalueert. Zo garandeert u de rentabiliteit.

De berekening van de huurindexering moet nauwkeurig gebeuren.

De berekeningsmethode moet gebaseerd zijn op de index die bij de ondertekening van het huurcontract werd gekozen (gezondheidsindex, IRL, enz.).

De nieuwe huur wordt als volgt berekend:

  • Huur exclusief lasten x nieuwe index/oude index = nieuwe huur

Bijvoorbeeld, als de huur exclusief lasten 500 euro is en de gebruikte index de gezondheidsindex december 2021 van 158,83 is, krijgen we het volgende resultaat:

  • 500 x 158,83/150,98 (index december 2020) = 526

De nieuwe huurprijs voor de bestaande huurder bedraagt dus 526 euro per maand, exclusief lasten.

Met sommige online tools berekent u de huurindexering automatisch op basis van de gezondheidsindexen die overeenkomen met de datum van het huurcontract.

Is de index die als basis dient negatief, dan is de herziening in het voordeel van de huurder.

U kunt in het huurcontract vermelden dat enkel stijgende huurherzieningen zijn toegestaan.

Gezondheidsindex

De gezondheidsindex is een economische indicator die in België wordt gebruikt om de huur te indexeren.

Hij wordt ook gebruikt om de lonen en sociale uitkeringen te indexeren.

De gezondheidsindex wordt verkregen door bepaalde producten uit het mandje van de consumptieprijsindex te verwijderen.

Producten die niet in de berekening van deze index zijn opgenomen:

  • alcoholische dranken,
  • tabak,
  • brandstoffen.

Indien de huren stijgen ten gevolge van de stijging van de gezondheidsindex, moeten de lonen volgen.

Want ook zij zijn aan deze index gekoppeld. Dit voorkomt een daling van de levensstandaard als gevolg van de inflatie.

Basisindex

De referentiehuurindex (IRL) is de basis voor de berekening van de huurindexering in Frankrijk.

De IRL heeft zowel betrekking op de huurprijzen van leegstaande woningen als op die van gemeubelde woningen.

Door de IRL zijn de jaarlijkse huurverhogingen geplafonneerd.

Op die manier blijft de stijging onder controle en krijgen eigenaars een tendens om hun huur af te stemmen op de kosten voor levensonderhoud.

Deze index wordt gepubliceerd door het ‘Institut national de la statistique et des études économiques’ (Insee). Hij wordt berekend op basis van de gemiddelde evolutie van de consumptieprijzen (behalve tabak en huur) van de afgelopen 12 maanden.

Hij wordt driemaandelijks officieel gepubliceerd.

Welke eigendommen kunnen geïndexeerd worden?

Woningen

Verhuurders kunnen de huurprijzen van hun vastgoed elk jaar herzien. Dit geldt zowel voor gemeubelde als ongemeubelde panden.


In het huurcontract worden de referentie-index en de datum van de huurindexering bepaald.

De verhuurder kan bij de huurder een verzoek indienen om de huur elk jaar te indexeren.

Ook goedkope huurflats volgen de evolutie van de referentiehuurindex (IRL). De huur wordt elk jaar op 1 januari herzien.

Garages en handelspanden

Ook verhuurders van garages en bedrijfspanden hebben het recht om de huur jaarlijks te verhogen. In Frankrijk zijn de referentie-indexen echter niet dezelfde als voor woningen.

Franse Indexen naargelang het type vastgoed:

  • De huurprijzen van garages worden geïndexeerd volgens de bouwkostenindex (ICC).
    • Deze index wordt bepaald door de tarieven die worden aangerekend door bouwheren en bedrijven uit de bouwsector.
  • De huurprijzen voor commercieel vastgoed worden geïndexeerd volgens de handelshuurindex (CIR) voor panden die worden gebruikt als kantoren, logistieke opslagplaatsen, en voor professionele ruimtes die worden gebruikt voor andere dan commerciële activiteiten. De ILAT (index van de huurprijzen voor tertiaire activiteiten) wordt gebruikt voor huurders die er een activiteit in de tertiaire sector opna houden.
    • De ILC bestaat uit de index van de consumptieprijzen (50%), de index van de nieuwbouwprijzen (25%) en de index van de omzet van de detailhandel (25%).
    • De ILAT bestaat uit de index van de consumptieprijzen (50%), de bouwkostenindex (25%) en de evolutie van het bruto binnenlands product (25%).

Net als de IRL worden deze indexen elk kwartaal door het INSEE gepubliceerd.

Het is belangrijk dat u de juiste index kiest voor het onroerend goed dat wordt verhuurd, om de huur te indexeren. Ze evolueren immers niet op dezelfde manier waardoor de berekening wel eens fout kan zijn.

In België wordt voor de huurindexering van garages de gezondheidsindex gebruikt, net als voor woningen.

Hoe zorgt u dat de huurindexering automatisch gebeurt?

Voor eigenaars met meerdere panden in hun portefeuille kan het wel eens een hele opdracht zijn om de huurindexering bij te houden.

Toch is het belangrijk dat de huurprijzen worden aangepast aan de kosten voor levensonderhoud.

De huurindexering wordt jaarlijks toegepast. Daarom kan een eigenaar met meerdere eigendommen al snel de verjaardagen van de verschillende huurcontracten vergeten.

Dankzij een regelmatige en juiste huurindexering kan de rentabiliteit van een huurwoning nochtans stijgen.

Een digitale tool voor de huurindexering

Smovin biedt een functie waarmee u de huurindexering kunt automatiseren.

Voordelen van Smovin:

  • Omdat de eigenaar een herinnering ontvangt, wordt de huurindexeringsdatum nageleefd.
  • De nieuwe huur wordt automatisch berekend op basis van de referentie-index.
  • Er kan een vooraf ingevulde mededeling naar de huurder worden gestuurd om hem in kennis te stellen van de herberekening van de huurprijs.
  • Dit kan per e-mail, post of aangetekende brief.

Het is voor een eigenaar perfect mogelijk om deze processen volledig te automatiseren en de huurprijzen van zijn vastgoedpark te indexeren zodra het tijd is voor een herziening.

Vereenvoudigd vastgoedbeheer

Smovin is een ideaal platform voor eigenaars die hun huurindexering up-to-date willen houden. Het automatiseert veel terugkerende taken en zorgt zo voor een aanzienlijke vereenvoudiging van uw vastgoedbeheer.

Eigenaars met meerdere huurpanden weten dat de juiste tools van essentieel belang zijn voor een nauwkeurig beheer. Door taken te automatiseren, spaart u flink wat tijd uit en geniet u financiële voordelen.

De huurprijzen worden herzien, vergissingen worden vermeden, de communicatie met de huurders gaat erop vooruit.

Smovin is nauwkeurig afgestemd op eigenaars met een of meer huurpanden die hun vastgoedbeheer willen stroomlijnen en toch de touwtjes in handen willen houden als het om hun investering gaat.

Het platform biedt tal van functies die helpen om de huur te innen, eigendommen te beheren, informatie te centraliseren enz.

Hoe informeert u uw huurder over de indexering van zijn huur?

Een goede communicatie tussen een huurder en eigenaar is essentieel voor het goede verloop van de relatie.

Door een dialoog te onderhouden, hoeft u zich geen zorgen te maken dat de huur niet wordt betaald, dat uw pand erop achteruitgaat enz.

Het is dus belangrijk dat u uw huurder op de hoogte brengt van de huurindexering en hem een mededeling stuurt per e-mail. Of formeler, per brief of aangetekende brief.

Indexeringsvoorwaarden

Herinner uw huurder gerust aan de huurindexeringsvoorwaarden in het huurcontract. Zo zal hij de gevraagde verhoging van het maandelijkse bedrag beter begrijpen en aanvaarden.

U bent verplicht de huurder in kennis te stellen van de huurherziening. En dat kunt u op een meer informele manier doen. Hij zal uw transparantie op prijs stellen.

Inhoud van de indexeringsbrief

Om juridische waarde te hebben en door de huurder te worden begrepen, moet de brief verschillende belangrijke elementen bevatten:

  • Datum van verzending,
  • Contactgegevens van de huurder en de eigenaar,
  • Onderwerp van de brief, bijvoorbeeld: ‘huurindexering 2022’
  • Herinnering aan de huurindexeringsclausule in het huurcontract
  • gebruikte index (gezondheidsindex, IRL enz.)
  • Methode die wordt gebruikt om de nieuwe huur te berekenen
  • Bedrag van de nieuwe huur
  • Datum waarop de herziening van kracht wordt

Uw indexeringsbrief moet de situatie dus verduidelijken. Hij vormt een samenvatting en maakt de huurherziening officieel.

Huurindexering: terugwerkende kracht?

Eigenaars die de verjaardag van een huurcontract vergeten, willen meestal achteraf de huur herzien.

 Sinds de ALUR-wet zijn de termijnen voor de indexering van de huurprijzen echter strikt gereglementeerd.

ALUR-wet

Vóór de ALUR-wet van 2014 kon de huurindexering 5 jaar lang met terugwerkende kracht worden toegepast.

Dit betekent dat de eigenaar de onbetaalde huurverhogingen van de afgelopen 5 jaar kon vorderen.

Een situatie die tot talloze geschillen leidde. Veel huurders kwamen immers in een moeilijke situatie terecht.

Ze moesten opeens een aanzienlijk bedrag neertellen voor een huurverhoging over verschillende jaren.

Sinds 2014 hebben eigenaars 12 maanden de tijd om een huurherziening aan te vragen.

De nieuwe huur wordt pas toegepast op de datum van de aanvraag. Eigenaars kunnen de huur dus niet meer met terugwerkende kracht verhogen.

Belang van communicatie

Aangezien de huurverhoging ingaat op de datum van het verzoek van de eigenaar, is het raadzaam deze stap te zetten via een aangetekende brief met ontvangstbewijs. Het poststempel geldt dan als bewijs.

Het Smovin-platform biedt de mogelijkheid om deze taak te automatiseren en verstuurt de aanvragen per aangetekende brief.

Hoe wordt de huur van een niet-geregistreerd huurcontract geïndexeerd?

In België moet een huurcontract om fiscale redenen geregistreerd worden. Zo niet kan de huurder de woning op elk moment verlaten zonder vervroegde opzegkosten te moeten betalen.

Indexering van een niet-geregistreerd huurcontract

Sinds 1 september 2018 kunnen eigenaars die hun huurcontract niet hebben laten registreren bij de burgerlijke stand, hun huurprijzen niet meer herzien.

Vóór deze datum konden indexeringen worden toegepast door alle eigenaars, ook als het huurcontract niet werd geregistreerd. Indexeringen die tijdens deze periode worden toegepast, blijven geldig.

Uitzonderingen

Er zijn twee specifieke situaties die een uitzondering op de regel vormen en waarin eigenaars hun huur kunnen indexeren zonder het huurcontract bij de burgerlijke stand te laten registreren.

Dit zijn ze:

  • Het huurcontract betreft een mobiele woning: caravan, camper, aak enz.
  • De indexering leidt tot een verlaging van de huur. In dit geval kan de eigenaar het bedrag verminderen.

Afgezien van deze specifieke gevallen moet de eigenaar steeds zijn verplichtingen nakomen om zijn rechten te kunnen uitoefenen.

Voor de huurindexering moet het huurcontract dus geregistreerd worden.

Meer artikelen over huurindexering
logiciel de gestion locative
Abonneer u op onze e-nieuwsbrief!