Wat is het EPC-attest?
Het EPC-attest of energieprestatiecertificaat voor gebouwen is een document dat het energieverbruik van vastgoed evalueert aan de hand van een welbepaalde berekeningsmethode die voor alle gebouwen dezelfde is. Het is de energie-identiteitskaart van het gebouw.
Hoewel het principe van het certificaat in heel België hetzelfde blijft, zijn er enkele verschillen binnen elk gewest.
Waarvoor dient het EPC-attest?
Het EPC-attest van een pand geeft een indicatie van de energieprestaties. Deze prestaties worden geplaatst op een standaardschaal met letters gaande van A+ tot F (of van A tot G in Brussel).
Het attest wordt berekend op basis van identieke gebruiksomstandigheden. Concreet schat het EPC-attest de hoeveelheid energie die nodig is om een binnentemperatuur van 18 graden te handhaven. Deze globale referentie kan dan worden gebruikt om verschillende panden met elkaar te vergelijken.
Voor een vastgoedinvesteerder is het EPC-attest een onmisbaar hulpmiddel. Het heeft een invloed op zowel de huurprijzen als op de waarde van het pand zelf. En u kunt er mee inspelen op de energiekosten.
Hoe wordt het EPC berekend?
Het EPC-attest wordt berekend door een erkende keurder en berust op een aantal welomschreven criteria. Er wordt geen rekening gehouden met het gedrag van de bewoner. De berekening houdt enkel rekening met de kenmerken van het pand.
Criteria opgenomen in de berekening:
- oppervlakte van het pand,
- warmtebehoefte,
- isolatieniveau,
- ventilatiesysteem,
- aanwezigheid van hernieuwbare energiebronnen
Wat is het verschil tussen EPC- en EPB-attest?
Het EPC-attest staat voor de energieprestaties van een gebouw in het algemeen. Het EPB-attest (Energie prestatie en binnen klimaat) richt zich dan weer op de eisen waaraan moet worden voldaan bij nieuwbouw of bij ingrijpende energierenovaties aan bestaande gebouwen.
Er moet een EPB-verslaggever worden ingeschakeld voor de werken beginnen. Op basis van de bouwplannen zorgt hij ervoor dat het gebouw voldoet aan de huidige normen.
De elementen waarmee de verslaggever rekening houdt, zijn vergelijkbaar met die van het EPC-attest, behalve dat het gebouw nog niet is gebouwd. Daarom moet het gebouw na de bouw worden gekeurd voor het kan worden verkocht of verhuurd.
De prijs van een EPB-rapport begint over het algemeen rond de € 500 en varieert sterk afhankelijk van de omvang van de werken. Let op: dit document geldt enkel in het Vlaamse Gewest. Het bestaat niet in het Brussels Hoofdstedelijk of Waalse Gewest.
Wanneer is een EPC-attest verplicht?
Het EPC-attest is verplicht voor alle panden die te koop of te huur worden aangeboden. Het attest moet worden verkregen voordat de woning op de markt wordt gebracht. Het moet immers bij elke advertentie voor de verkoop of verhuur van de woning worden vermeld.
Er is wel een uitzondering voor gebouwen die moeten worden gesloopt. Hier moet het ontvangstbewijs van de aanvraag voor een sloopvergunning worden bijgevoegd.
Verschillende scores van het EPC begrijpen
De EPC-score van uw eigendom kan lijken op de energielabels op huishoudapparaten. Elk pand krijgt een letter die de energieklasse aangeeft.
Wat is een goede score?
De beste EPC-scores zijn A en B. Deze letters staan voor de meest energie-efficiënte panden.
Energieverslindende panden
Omgekeerd staan de letters verder in het alfabet voor de meest energieverslindende panden. EPC-score E en F (of G in Brussel) geven dus de minst energie-efficiënte eigendommen aan.
EPC-attest in het Vlaams Gewest
In het Vlaams Gewest wordt de score beoordeeld op een schaal van A+ tot F.
Het Vlaamse Gewest wil de EPC-score van alle gebouwen naar niveau A brengen. Daarom voerde de overheid een aantal doelstellingen en deadlines in voor nieuwe eigenaars. Lees ons artikel over de verschillende EPC-scores in Vlaanderen.
EPC-attest in Brussel
In Brussel wordt het EPC-certificaat beoordeeld op een schaal van A tot G.
Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest lanceerde een langetermijnstrategie onder de naam Renolution, bedoeld om alle woningen in Brussel te renoveren tegen 2050. Het doel is om een gemiddeld energieprestatieniveau te bereiken dat gelijk is aan C+, d.w.z. het huidige verbruik gedeeld door 3.
Het EPC-certificaat zal centraal staan in deze strategie. Vanaf 2030 moeten alle eigenaars hun eigendommen in Brussel laten certificeren. En eigendommen met een score F en G moeten tegen 2033 gerenoveerd zijn. De verplichting om te renoveren wordt in 2045 uitgebreid naar panden met score D.
Op dit moment voldoet meer dan 40% van de woningen in Brussel niet aan de vereisten van 2033, en meer dan 80% niet aan die van 2045. Het gewest raadt eigenaars nu al aan om hun pand zo snel mogelijk te laten keuzen. Zo kunnen ze al inspelen op de komende renovaties.
Om Brusselaars aan te moedigen en te helpen de nodige renovaties uit te voeren, voerde het gewest een aantal premies in. Alles over renovatiepremies in Brussel vindt u in ons artikel over dit onderwerp.
Hoeveel kost een EPC-certificaat?
Het EPC-attest is voor rekening van de eigenaar en kan niet worden geëist van de huurder.
Een attest hoeft niet duur te zijn. De prijzen variëren naargelang het type pand, de oppervlakte en de locatie. Voor een attest in het Vlaams Gewest moet u in het algemeen enkele tientallen euro’s meer neertellen dan in Brussel.
Het staat keurders vrij om de prijs aan te rekenen die ze willen. Vergelijk dus verschillende offertes. Om u een idee te geven, zijn hier enkele gemiddelde prijzen.
Gemiddelde EPC-prijs voor een huis
Voor een huis kleiner dan 200 m² liggen de prijzen rond de € 250. Voor een huis van ongeveer 300 m² kan de factuur oplopen tot € 400.
Gemiddelde EPC-prijs voor een appartement
Terwijl een studio van minder dan 50 m² kan worden gekeurd voor ongeveer honderd euro, kost een appartement van 100 m² ongeveer € 200. En tot € 300 voor een appartement van 200 m².
Wat zijn de EPC-verplichtingen van eigenaars bij verhuur?
Elke advertentie voor een te verhuren woning moet de prestatie-indicatoren van het EPC-attest vermelden. Dus is het verplicht voor een eigenaar om dit attest te verkrijgen voor hij zijn woning verhuurt.
Controles en sancties
In elk gewest vinden controles plaats om te verzekeren dat deze regels worden nageleefd. Bij niet-naleving variëren de toepasselijke sancties.
Als er geen EPC-attest wordt afgeleverd voor een huurwoning, riskeert de eigenaar een boete van € 625 tot € 62.500 in Brussel, en van € 500 tot € 5.000 in het Vlaams Gewest.
Als er een EPC-attest bestaat voor een woning in het Vlaams Gewest maar dit niet wordt doorgegeven aan de huurder, riskeert de eigenaar een boete tussen € 250 en € 5.000. Deze boete gaat van € 62,5 tot € 625 in Brussel.
Hoe beïnvloedt het EPC de huurindexering?
De EPC-score is vooral belangrijk voor eigenaars die hun eigendommen verhuren. Tot een paar maanden geleden beperkte het EPC de mogelijkheid om de huur te indexeren.
Van eind 2022 tot eind 2023 konden eigenaars maar beperkt indexeren door hun EPC-score. In Vlaanderen bijvoorbeeld kon de huur van een woning met score E of F helemaal niet worden geïndexeerd.
Sinds eind 2023 zijn de indexeringsbeperkingen voor eigenaars opgeheven en kan de huur weer tot 100% geïndexeerd worden voor panden met een slecht EPC.
In bepaalde gevallen gelden wel nog steeds speciale indexatieregels. Lees ons artikel over huurindexering volgens EPC en gewest voor meer informatie.
Het EPC-attest verkrijgen
Wie berekent het EPC?
Om uw eigendom te beoordelen, moet u zich wenden tot een erkende EPC-keurder, die het gebouw zal bezoeken om de nodige informatie te verzamelen. Een lijst met erkende keurders per gewest vindt u op de website van de respectieve gewesten via de volgende links.
- Vlaams Gewest: https://apps.energiesparen.be/energiekaart/vlaanderen/
energiedeskundigen-type-a - Brussel: https://app.leefmilieubrussel.be/lijsten/?nr_list=PEB_010
- Waals Gewest: https://energie.wallonie.be/fr/liste-des-certificateurs-peb-agrees.html?IDC=7233
Het bezoek van de keurder goed voorbereiden
De EPC-keurder moet toegang hebben tot elke kamer in de woning.
Zorg ervoor dat u voorbereid bent op het bezoek van de keurder. Verzamel zoveel mogelijk aanvaardbaar bewijs zoals bouwplannen of facturen van aannemers, om de uitgevoerde werken te staven.
Alles wat niet visueel vast te stellen is, moet u kunnen verantwoorden tegenover de keurder.
Als u onvoldoende bewijs levert, kan de keurder zich gedwongen zien om voor u waarschijnlijk ongunstige standaardwaarden op te nemen. Natuurlijk kan er nog altijd door de muur of door het dak worden geboord. Maar niet iedereen zal hier blij mee zijn.
Hoe meer bewijs u kunt voorleggen, hoe nauwkeuriger uw rapport zal zijn.
EPC voor gemeenschappelijke delen
Sinds eind 2022 bent u in het Vlaamse Gewest verplicht om een specifiek EPC-attest op te stellen voor de gemeenschappelijke ruimtes van een appartementsgebouw, d.w.z. de ruimtes die toegankelijk zijn voor alle bewoners.
Het EPC-attest GD (‘gemeenschappelijke delen’) moet worden aangevraagd door de vereniging van mede-eigenaars of door de eigenaar van het gebouw. Dit attest is altijd verplicht, los van elke verkoop en verhuring in het gebouw.
Er wordt geen score toegekend aan de gemeenschappelijke delen. Het attest is vooral een beschrijving van de situatie en geeft aanbevelingen om de energieprestaties van het gebouw te verbeteren.
Er is momenteel geen vergelijkbaar attest in Brussel. Maar dit kan binnenkort wel eens veranderen.
Hoelang is een EPC-attest geldig?
Een EPC-attest is maximaal 10 jaar geldig. U moet wel een nieuw attest aanvragen als er wijzigingen worden aangebracht aan de energieaspecten van het pand. We denken dan bijvoorbeeld aan de installatie van een nieuwe verwarmingsketel of zonnepanelen op het dak.
Ondanks de kosten van het nieuwe attest zult u ongetwijfeld genieten van de aangebrachte verbeteringen.
Hoe kunt u de EPC-score verbeteren?
Het loont de moeite om de energie-efficiëntie van uw pand te verbeteren. Niet alleen zal het energieverbruik erdoor dalen, het kan ook invloed hebben op de huurindexering. En de waarde van uw pand zal misschien stijgen.
Basiswerkzaamheden
Er zijn geen grote, dure werken nodig om uw EPC-score te verbeteren. Soms kunnen goedkope basiswerken al doeltreffend blijken.
Isolatie speelt hierbij een cruciale rol. U kunt bijvoorbeeld isolerende afdichtingen op de ramen aanbrengen of leidingen isoleren die door koude kamers lopen. Bij het berekenen van uw EPC-score wordt ook rekening gehouden met de installatie van een volledige thermostaat.
Met reflectorpanelen achter de radiatoren gaat u warmteverlies tegen, en dat voor amper een paar tientallen euro’s.
Let ook op het soort lamp dat u gebruikt. Ga voor ledlampen in plaats van halogeenlampen. Deze lampen gaan niet alleen veel langer mee, ze verbruiken ook veel minder elektriciteit.
Grote werken
U bent bereid om grote werken uit te voeren? Richt u dan vooral op zaken als de ketel, het zenuwcentrum van uw installatie.
Een goed onderhouden ketel gaat over het algemeen tussen de 15 en 25 jaar mee. Door een oude ketel te vervangen, bespaart u tot 30% energie, wat een groot verschil uitmaakt voor uw EPC-score.
Nogmaals, isolatie is altijd cruciaal. Slecht geïsoleerde daken, muren en ramen zijn allemaal elementen die uw energieverbruik de hoogte kunnen injagen.
En waarom niet overschakelen op hernieuwbare energie? Zonnepanelen en warmtepompen staan bijvoorbeeld hoog aangeschreven in de berekening van het EPC.
Afhankelijk van uw gewest kunnen er subsidies van honderden of zelfs duizenden euro’s bestaan voor dit soorten werken. Kijk dus goed wat er mogelijk is in uw gewest en onder welke voorwaarden.
Lees ons artikel over energierenovatiepremies in België.
Hou er rekening mee dat het eigendom opnieuw moet worden gekeurd om aan te tonen dat de EPC-score is verbeterd.
Impact van zonnepanelen op het EPC
Zonnepanelen kunnen een goede oplossing zijn om uw EPC-score te verbeteren.
Ze zijn vooral interessant voor gebouwen die al een goede EPC-score hebben en dus efficiënt kunnen gebruikmaken van deze nieuwe energiebron. Daarom mag de installatie van zonnepanelen geen voorrang krijgen op andere werken, zoals de isolatie van het gebouw.
Optimale resultaten krijgt u met zonnepanelen die ideaal gekanteld en gericht zijn. We raden aan om de zonnepanelen zuidwaarts te richten in een hoek van ongeveer 35 graden. Maar u moet zich natuurlijk aanpassen aan de omgeving en het gebouw zelf.
Implicaties van het EPC voor vastgoedinvesteerders
Het EPC-attest is essentieel voor elke vastgoedinvesteerder. Het maakt het mogelijk om de energieprestaties van een gebouw te beoordelen en moet bij de verkoop of verhuur van het pand worden gevoegd.
De letters A en B staan voor de beste EPC-scores, terwijl de letters E en F (of G in Brussel) voor de meest energieverslindende eigendommen staan. Een slechte EPC-score kan de indexeringsmogelijkheden van een eigenaar beperken.
Het is altijd mogelijk om de EPC-score van uw pand te verbeteren met meer of minder ingrijpende renovaties. Sommige kleine verbeteringen kunnen al een aanzienlijke impact hebben tegen een relatief lage kostprijs.
Het certificeringsproces moet worden uitgevoerd door een erkende keurder, die de installaties van het huis onder de loep neemt. Denk eraan voor zijn aankomst alle mogelijk relevante documenten te verzamelen.
Het is belangrijk om de specifieke regels te kennen van het gewest waar het onroerend goed is gelegen. Elk gewest heeft zo zijn eigen vereisten en deadlines voor de renovaties nodig om de gestelde doelen te bereiken. Onder bepaalde voorwaarden kunnen er ook premies beschikbaar zijn.
De prijs hangt af van het gewest, maar ook van het type pand, de oppervlakte, enz. De prijs kan gaan van € 100 tot € 400. Een attest blijft 10 jaar geldig, zolang er geen grote werkzaamheden aan het huis werden uitgevoerd.
