Indexation d'un bail commercial
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Indexation du bail commercial en Belgique ? On vous explique tout

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L’indexation des baux commerciaux n’est pas uniformément réglementée comme dans le cas des baux résidentiels. L’application des indexations et leur fréquence seront définies dans le contrat de bail.

Il se peut également, dans le contexte du bail commercial, qu’aucune indexation ne soit prévue. Dans ce cas, le propriétaire ne pourra jamais réclamer d’indexation, sauf si le contrat est adapté à cet effet lors de son renouvellement.

Attention, le 21 décembre 2022, le parlement bruxellois a publié de nouvelles règles limitant temporairement (pendant 1 an) l’indexation des baux commerciaux localisés à Bruxelles. Cette mesure a été mise en place pour aider les entreprises à faire face à la crise énergétique.

Comment indexer le loyer d’un bail commercial ?

Calculer l’indexation des baux commerciaux à Bruxelles

L’indexation des baux commerciaux bruxellois est désormais basée en partie sur l’indice des prix à la consommation dont les produits énergétiques sont soustraits. Le calcul de l’indexation de ces baux dépend de la date de début du contrat :

  • le contrat a débuté avant le 01/08/2021 :

Loyer de base x 0,99 x (le nouvel indice de prix à la consommation sans produits énergétiques) / Indice santé de base

  • le contrat a débuté après le 01/08/2021 :

Loyer de base x 0,99 x (le nouvel indice de prix à la consommation sans produits énergétiques) / indice de base des prix à la consommation sans produits énergétiques

Attention, depuis le 1ᵉʳ novembre 2023, la formule pour indexer des baux commerciaux à Bruxelles était différente.

En effet, au lieu d’appliquer directement la nouvelle méthode de calcul avec l’indice 0 énergie, il fallait comparer deux méthodes et choisir celle donnant le résultat le plus faible. Il fallait donc comparer une formule avec l’indice santé et une formule avec l’indice 0 énergie.

Ces règles ayant pris fin en décembre 2023, la formule à appliquer dorénavant est celle prenant en compte l’indice santé (comme avant les restrictions imposées en fin d’année 2022 pour faire face à la crise énergétique).

Découvrez ici le tableau d’indexation des loyers mois par mois.

Calculer l’indexation des baux commerciaux en Wallonie et en Flandre

En Wallonie et en Flandre, le calcul de l’indexation des baux commerciaux est similaire aux autres types de baux. Les règles d’indexation sont calculées depuis 1994, sur base de l’indice santé. Si votre contrat de bail a débuté avant cette date, c’est l’indice des prix à la consommation qui prévaudra.

Quand peut-on indexer un bail commercial ?

Le bail commercial ne peut être indexé qu’une fois par an maximum.

La première indexation pourra donc avoir lieu au plus tôt un an après la date de signature du bail. Mais cela dépend bien entendu de ce qui est prévu dans le contrat.

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Le propriétaire doit-il notifier le locataire en cas d’indexation ?

Si dans le cadre des baux d’habitation, c’est le propriétaire qui doit rappeler à son locataire d’indexer son loyer en lui précisant le nouveau montant, il en va différemment pour les baux commerciaux.

En effet, tout dépendra de ce qui est convenu dans le bail. Il peut être défini que le locataire doive indexer automatiquement son loyer chaque année. Dans ce cas, ce dernier devra adapter son loyer spontanément.

Découvrez ici nos modèles de lettre d’indexation de baux commerciaux.

Peut-on indexer rétroactivement un bail commercial ?

Contrairement aux baux résidentiels pour lesquels l’effet rétroactif de l’indexation peut aller jusqu’à 3 mois, dans le contexte d’un bail commercial, le propriétaire peut réclamer les arriérés d’indexation des 12 mois précédents.

Il arrive cependant qu’un locataire oublie ou omette d’indexer son loyer pendant plus de 12 mois. Les indexations au-delà de ces 12 mois sont alors perdues.

Il est dès lors important pour le propriétaire d’être attentif et d’envoyer rapidement un rappel d’indexation au locataire le cas échéant.

N’oubliez plus d’indexations grâce à un outil digital

Il existe des logiciels de gestion locative qui vérifie pour vous, grâce à une connexion avec vos banques, que vos loyers sont perçus à temps et que l’éventuelle indexation est prise en compte.

Ces outils, dont Smovin est un excellent exemple, automatise le calcul et la notification d’indexation au locataire. Le propriétaire n’a plus rien à faire !

Smovin automatise un grand nombre de tâches de votre gestion locative telles que les suivis et rappels de paiements, les décomptes de charges, la création et l’envoi de factures de loyers, etc.

Ce logiciel centralise toute l’info de votre patrimoine immobilier tout en vous offrant une visibilité sur son étant de santé.

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Questions fréquentes
À Bruxelles, si le contrat a débuté avant le 01/08/2021, le calcul est le suivant : Loyer de base x 0,99 x (le nouvel indice de prix à la consommation sans produits énergétiques) / Indice santé de base. En Wallonie ou en Flandre, le calcul est le même que pour les baux d'habitation.
Si le contrat a débuté après le 01/08/2021, le calcul est le suivant : Loyer de base x 0,99 x (le nouvel indice de prix à la consommation sans produits énergétiques) / indice de base ce prix à la consommation sans produits énergétiques.
Tout comme pour les baux d'habitation, l'indexation d'un bail commercial ne peut se faire qu'une fois par an maximum et à l'anniversaire du bail. Attention, il faut que la possibilité d'indexer le contrat soit prévu dans le bail.
Si la possibilité d'indexer le loyer est prévu dans le bail, le locataire ne peut, en principe, pas refuser l'indexation de son loyer.
Si votre bien est situé à Bruxelles, l'indice en vigueur est l'indice des prix à la consommation dont les produits énergétiques sont soustraits. Si votre bien est situé en Wallonie ou en Flandre, l'indice en vigueur est l'indice santé.

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