En Belgique, il est possible de louer un bien sans bail puisque la loi ne prévoit aucune sanction en l’absence de contrat.
En tant que propriétaire, est-il judicieux de louer une maison ou un appartement sans bail ? Quels sont les avantages et les inconvénients de cette pratique ?
Voici quelques éléments pour vous guider dans la location de vos biens immobiliers.
La location sans bail
Lorsqu’un bien est occupé en échange d’un loyer mais qu’il n’existe pas de contrat de location entre le propriétaire et l’occupant, on peut considérer qu’il s’agit d’une location sans bail.
Législation
Aucune loi n’interdit la location sans bail. Ainsi, les biens loués sans contrat tombent dans le champ d’application du Code civil (articles 1708 à 1762 bis).
Les baux écrits sont obligatoires pour certains types de biens depuis le 15 juin 2007 :
- Les résidences principales
- Les logements étudiants
En Belgique, les locations sans bail sont courantes pour les biens en location saisonnière ainsi que les parkings où les lieux de stockage.
L’absence de contraintes administratives peut être séduisante pour les propriétaires comme pour les locataires.
Le bail oral
Lorsqu’un propriétaire et un preneur tombent d’accord sur une durée, un montant et des échéances, on parle de bail oral ou de bail verbal.
Les baux oraux sont des contrats de location licites qui ont une valeur juridique. Le propriétaire et le locataire ont donc des droits et des devoirs.
Louer un bien sans bail : les risques
Si la location sans bail n’est pas pénalisée par la loi, elle présente cependant des risques.
Pour éviter les litiges avec vos locataires, il est recommandé de régulariser le bail oral par écrit et de l’enregistrer.
Les droits des locataires
Pour avoir des droits, le locataire doit pouvoir prouver qu’il occupe le bien et qu’il paye un loyer pour celui-ci. Il obtiendra alors les mêmes droits que s’il occupait un logement avec un bail de location longue durée.
Le locataire a le droit de quitter le bien sans période de préavis et sans payer d’indemnité si le bail n’a pas été mis par écrit puis enregistré auprès d’un bureau local.
Le locataire peut mettre le bailleur en demeure pour exiger la régularisation du bail à l’écrit.
Les droits des propriétaires
Depuis le 1er septembre 2018, en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas indexer le loyer si vous louez un bien sans bail.
Le locataire ayant la possibilité de quitter le bien qu’il loue sans bail à tout moment et sans préavis, il est recommandé d’établir un bail par écrit. Vous pourrez ainsi exiger une période de préavis pour éviter la vacance locative.
Si le locataire peut prouver qu’il occupe le logement en échange d’un loyer mais que vous souhaitez récupérer votre bien, vous devrez respecter une période de préavis et vous acquitter d’une indemnité.
La résiliation du bail
Si le bail oral a été conclu avant le 15 juin 2007, les règles du bail de résidence principale s’appliquent. Les délais de préavis sont alors de 3 mois pour le locataire et de 6 mois pour le propriétaire.
Le bien ayant été loué pour une période de plus de 3 ans, le locataire ne devra aucune indemnité au propriétaire s’il souhaite prendre congé.
Si le propriétaire souhaite mettre fin au bail, il devra présenter un motif valable (occupation personnelle, travaux…).
Le préavis est alors de 6 mois qui peuvent démarrer à la fin d’un triennat. Sans motif, le propriétaire doit verser une indemnité au locataire.
Régulariser un bail verbal
Le preneur comme le bailleur peuvent exiger la régularisation d’une location sans bail. Il faudra alors conclure un nouveau bail par écrit.
Le nouveau bail doit alors répondre aux formalités juridiques et comporter certaines mentions :
- Date du début de contrat
- Durée
- Montant du loyer et modalités de paiement
- Adresse et description du bien
- Identités du bailleur et du preneur
- Signatures des deux parties
Certaines clauses facultatives peuvent être ajoutées : indexation du loyer, animaux de compagnie, travaux…
Il est ensuite obligatoire d’enregistrer le bail auprès d’un bureau local. La charge de l’enregistrement appartient au propriétaire si le bail concerne une habitation.
