Le bail oral est un accord entre un propriétaire et un locataire qui ne prend pas de forme écrite. Il s’applique lorsque le propriétaire cède la jouissance d’un bien (appartement, maison, immeuble…) à un locataire en échange du paiement d’un loyer.
Le Code civil (articles 1708 à 1762 bis) encadre les règles du bail oral.
Un bail oral est-il valable ?
Un bail locatif prend généralement la forme d’un contrat écrit. Dans certains cas, le bail n’a pas été conclu par un écrit signé par les deux parties. Le bail verbal constitue alors un accord entre le propriétaire et le locataire.
Quelles sont les situations dans lesquelles s’appliquent le bail oral ? Voici un récapitulatif de ses spécificités et un aperçu de ses mises en application.
Conclure un bail oral
Le bail oral prend naissance à partir du moment où le propriétaire et le locataire discutent des modalités de location d’un bien. Ils s’entendent verbalement sur un prix, sur des échéances de paiement et sur une durée.
Il existe alors un engagement réciproque entre le bailleur et le locataire. Ils doivent s’y plier et respecter l’accord conclu.
La différence entre un bail écrit et un bail oral
Les baux écrits sont aujourd’hui obligatoires en Belgique pour ce qui concerne les résidences principales.
Les baux oraux présentent des avantages comparé au baux écrits :
- Simplicité de mise en oeuvre
- Peu de contraintes administratives
Les baux oraux présentent aussi des inconvénients comparé au baux écrits :
- Pas de possibilité de réviser le loyer puisque les modalités de révision doivent être encadrées par un écrit
- Pas d’état des lieux, ce qui peut engendrer des conflits
- Pas de possibilité de demander la fin du bail pour clause résolutoire (non paiement du loyer, non-respect de certains engagements…)
Preuve de son existence
Si le bail n’a pas encore débuté et qu’aucun loyer n’a été versé, il n’y a pas de possibilité de prouver l’existence du bail. C’est la parole du bailleur contre celle du locataire.
Si le bail a déjà débuté, le locataire peut prouver son existence avec des preuves de paiements de loyers. Le versement d’un acompte ou une lettre mentionnant le bail peuvent aussi constituer des preuves.
Lorsque le propriétaire conteste l’occupation des lieux, il revient au locataire d’apporter une preuve de l’existence d’un bail oral.
Le bail oral : spécificités
Bail oral et résidence principale
Le bail oral est souvent utilisé dans le cadre de location saisonnière. En effet, depuis le 15 Juin 2007, le bail oral ne peut plus s’appliquer pour les résidences principales ni les logements étudiants.
Il est obligatoire dans ces cas précis d’établir un bail écrit et de l’enregistrer. Un bail oral ne peut pas faire l’objet d’un enregistrement.
Les baux établis avant le 15 Juin 2007 doivent faire l’objet d’une régularisation et être matérialisés par un écrit.
Comme il ne s’applique pas de sanctions pour ceux qui n’ont pas signé un bail écrit, il existe encore des situations où le bail oral concerne une résidence principale.
Durée du bail oral
Si aucun bail n’a été signé, le bail oral reste applicable et s’étend sur une durée de 9 ans. Sauf si un écrit peut prouver que l’accord a été conclu pour une durée différente.
Il peut être exigé au propriétaire de signer un bail écrit en envoyant une mise en demeure. S’il sollicite la mise à l’écrit du bail, le locataire doit pouvoir prouver l’existence du bail oral.
Préavis du bail oral
Les règles du bail de résidence principale s’appliquent pour les baux oraux.
Ainsi, si le locataire souhaite donner congé à son propriétaire, il doit respecter le délai de préavis de 3 mois. Sans envoi de préavis 3 mois avant la l’expiration du bail, celui-ci est automatiquement renouvelé pour une durée de 3 ans.
Les indemnités de départ anticipé seront dues par le locataire si celui-ci rompt le bail avant son expiration :
- 1 mois de loyer dans le cadre d’un bail de courte durée (3 ans ou moins)
- 9 mois de loyer après 3 ans de location dans le cadre d’un bail longue durée (9 ans)
