In België vragen veel vastgoedeigenaars zich af hoe ze hun vermogen het beste kunnen beheren. Een vastgoedvennootschap is een structuur die in bepaalde situaties voordelig kan zijn. Ze laat toe om vastgoedkapitaal duurzaam en op lange termijn te laten groeien.
Door onroerend goed als bedrijf te beheren in plaats van als natuurlijke persoon kan een eigenaar zijn vermogen consolideren. Hij geniet aanzienlijke belastingvoordelen en kan de successierechten beperken.
Stuk voor stuk voordelen die deze beheervorm aantrekkelijk maken.
Wilt u als eigenaar een vastgoedvennootschap oprichten? Dan is hier een complete gids om alle juridische en administratieve aspecten te begrijpen.
Elke situatie is uniek. Daarom is het nodig om voorlopige berekeningen te maken van de verschillende kosten van vastgoedvennootschappen. Dit hangt af van:
- De waarde van het vermogen
- Het aantal aandeelhouders
- De inkomsten (loon) als natuurlijke persoon
- Organisatie van de successie
Wat is een vastgoedvennootschap in België?
Het Belgische Wetboek van Vennootschappen biedt een kader voor de oprichting van een vastgoedvennootschap. En die worden opgericht in de vorm van een klassieke handelsvennootschap:
- Naamloze vennootschap (NV)
- Vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (VBA)
- Coöperatieve vennootschap (CV)
- Vennootschap onder firma (VOF)
- …
Als het vastgoedpatrimonium aanzienlijke huurinkomsten genereert, is het beter om voor een van deze vennootschapsvormen te kiezen. De opgerichte vennootschap moet als doel het beheer van onroerend goed hebben.
De eigenaar is onderworpen aan de vennootschapsbelasting en wordt niet langer privé belast op zijn onroerend goed.
Verplichtingen van een vastgoedvennootschap
Vastgoed beheren als natuurlijke persoon is anders dan als een bedrijf. Vennootschappen moeten immers het Belgische Wetboek van Vennootschappen naleven. En dus ook de geldende voorschriften.
Als bedrijf is het absoluut noodzakelijk te voldoen aan enkele boekhoudkundige en administratieve verplichtingen (financieel plan, balans enz.).
Welk type vennootschap om te investeren in onroerend goed in België?
In België kunnen vastgoedvennootschappen elke vorm van een klassieke handelsvennootschap aannemen. Elk heeft zijn eigen specifieke kenmerken. Kies dus wat het beste past bij de structuur van het vastgoedpatrimonium en bij het aantal aandeelhouders.
Een accountant of jurist kan advies geven en eigenaars helpen de voordeligste vennootschapsvorm te kiezen.
Naamloze vennootschap (NV)
Het minimumkapitaal vereist om een naamloze vennootschap op te richten is € 61.500. Dit bedrag kan gemakkelijk worden bereikt met onroerend goed.
Een NV kan worden opgericht door een of meer personen waarvan de aandelen vrij overdraagbaar zijn. De aansprakelijkheid van de aandeelhouders blijft beperkt tot hun kapitaalinbreng.
Deze rechtsvorm wordt aanbevolen voor vastgoedvermogens met grote kapitalen.
Vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (VBA)
Een VBA wordt opgericht door een of meer personen waarvan de aandelen niet vrij overdraagbaar zijn, tenzij dit bij het opstellen van de statuten wordt bepaald.
Voor de oprichting van deze vennootschapsvorm is geen minimaal startkapitaal vereist. Voor de verwerving van aandelen in een VBA is wel een inbreng nodig.
Deze vorm biedt grote flexibiliteit voor de oprichting van een vastgoedvennootschap.
Coöperatieve vennootschap (CV)
Dit is een vennootschap onder firma die interessant kan zijn voor het opbouwen van een familiaal vastgoedpatrimonium.
De coöperanten kunnen het bedrijf vrij vervoegen en verlaten. De CV moet minstens drie aandeelhouders hebben.
De aansprakelijkheid van elke vennoot is beperkt tot het bedrag van zijn inbreng in het kapitaal.
Ze worden op gelijke voet behandeld (een aandeelhouder heeft één stem), tenzij de statuten dit anders bepalen.
Vennootschap onder firma (VOF)
Deze vennootschapsvorm zonder rechtspersoonlijkheid of eigen vermogen is een contract tussen twee of meer eigenaars van onroerend goed.
De aandelen zijn dus niet overdraagbaar en kunnen enkel op naam zijn, wat belangrijk is voor de successie.
De vennoten zijn gezamenlijk en onbeperkt aansprakelijk voor de schulden van de vennootschap.
Hoe een vastgoedvennootschap oprichten in België?
Voor de oprichting van een vastgoedvennootschap in België laat u zich het beste bijstaan door een accountant.
De meeste rechtsvormen vereisen namelijk een financieel plan (schatting van de behoeften en middelen voor de eerste jaren). Dit moet worden uitgewerkt voor de oprichting van de vennootschap, teneinde transparantie te bieden wat het kapitaal betreft.
De statuten moeten eveneens door een jurist worden opgesteld, aangezien ze specifiek afgestemd moeten zijn op de activiteit van de vastgoedvennootschap.
Wat zijn de kosten voor de oprichting van een vastgoedvennootschap in België?
Bij de oprichting van een vastgoedvennootschap in België zijn bepaalde kosten onvermijdelijk. Het is dus belangrijk die in het financiële plan op te nemen.
Een oprichtingsakte is verplicht. Dit is een notariële akte die ten overstaan van een notaris en in aanwezigheid van de aandeelhouders wordt verleden.
Deze oprichtingsakte moet worden geregistreerd bij het registratiekantoor van de Federale Overheidsdienst Financiën van de Belgische Staat. Er moeten registratiekosten worden betaald (ongeveer 25 euro).
Deze akte moet ook worden neergelegd bij de griffie van de Rechtbank van Koophandel en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad (ongeveer 300 euro).
De onderneming moet worden geregistreerd bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) om een ondernemingsnummer te krijgen (ongeveer 100 euro).
Al deze administratieve stappen zijn verplicht en brengen aanzienlijke kosten mee.
Er komen nog kosten bij als er professionals (accountants, juristen enz.) worden ingeschakeld om de eigenaar bij te staan bij het opzetten van de vastgoedvennootschap.
De oprichtingskosten zijn net als de overige kosten aftrekbaar van de belastinggrondslag van de toekomstige vennootschap.
Wanneer een vastgoedvennootschap oprichten in België?
Wanneer is het interessant om in België een vastgoedvennootschap op te richten? Wanneer de door het onroerend goed gegenereerde huurinkomsten aanzienlijk zijn (minstens 25.000 euro als de huurinkomsten en het salaris van de eigenaar worden gecombineerd).
Met een te laag inkomen zou de overdracht naar een vennootschap immers niet rendabel zijn.
Dividenden ontvangen door aandeelhouders worden zwaarder belast dan huuropbrengsten van natuurlijke personen.
Daarom is het belangrijk nauwkeurige berekeningen te maken om te weten welke formule interessanter is.
Eigenaars aan het hoofd van een groot vastgoedpatrimonium willen soms anticiperen op hun successie en richten daarom een vastgoedvennootschap op.
Wanneer een successie zich voordoet, kan dit het juiste moment zijn om een vastgoedvennootschap op te richten.
Is het de moeite waard om een pand te kopen met een vastgoedvennootschap?
Het is mogelijk om een pand te kopen met een bestaande vastgoedvennootschap. Dit heeft bepaalde fiscale voordelen.
Registratierechten
Bij de aankoop van een onroerend goed in België moet een vastgoedvennootschap de registratierechten betalen zonder van een belastingaftrek te genieten. Dit zijn de tarieven:
- 12,5% van de aankoopprijs van het onroerend goed in het Waalse en Brusselse Gewest
- 10% van de aankoopprijs van het onroerend goed in Vlaanderen
- 21% btw bij nieuwbouw
Dit geldt ook voor een natuurlijke persoon die een investering koopt (dus geen hoofdverblijfplaats).
Het belangrijkste verschil tussen de aankoop door een natuurlijke persoon en de aankoop door een vennootschap is dat de registratierechten aftrekbaar zijn van de belastinggrondslag van de vennootschap.
Is dit een goed idee?
Als de bestaande onderneming over een overschot aan liquiditeit beschikt, kan het de moeite waard zijn deze fondsen te herinvesteren.
De notariskosten, registratierechten en btw kunnen van de belastinggrondslag worden afgetrokken.
Anderzijds zijn de aankoopkosten vergelijkbaar wanneer een natuurlijke persoon een onroerend goed koopt.
Indien een natuurlijke persoon een onroerend goed verwerft en dit wenst over te dragen aan een vastgoedvennootschap, moet hij tweemaal registratierechten betalen.
In deze context verdient het dus de voorkeur om het onroerend goed rechtstreeks met de vastgoedvennootschap te verwerven.
Voordelen van een vastgoedvennootschap in België
De oprichting van een vastgoedvennootschap in België heeft onmiskenbare fiscale voordelen. Daarom kiezen veel eigenaars voor deze oplossing.
Aangezien elke situatie anders is, kunt u zich hier het beste laten bijstaan door bevoegde deskundigen.
Belastingen
Als natuurlijke persoon wordt het vastgoedpatrimonium jaarlijks belast via de onroerende voorheffing (gewestelijke belasting op vastgoed) en via de belastingaangifte (inkomen).
De huuropbrengsten worden opgeteld bij de andere inkomsten (salarissen, rentes, dividenden …) en kunnen tot 50% worden belast.
In een vennootschap is de belasting gebaseerd op de werkelijke inkomsten uit de eigendommen van de vennootschap. De vennootschapsbelasting bedraagt 25% sinds 2020.
Boven de 25.000 euro aan inkomsten (salarissen + huurinkomsten) is het interessanter om als bedrijf belast te worden dan als natuurlijke persoon.
Successie
In tegenstelling tot de schenking van onroerend goed is de schenking van bedrijfsaandelen niet onderworpen aan registratierechten. Ze wordt dan ook beschouwd als een schenking van roerende goederen.
Indien de schenker binnen drie jaar na de overdracht van de aandelen overlijdt, is het bedrag van de schenking evenwel aan successierechten onderworpen.
Om de successierechten te beperken, kan de eigenaar een beroep doen op het erfpachtrecht op een gebouw.
Via een erfpachtovereenkomst met een vastgoedvennootschap kan de blote eigenaar de aandelen handmatig schenken aan zijn opvolgers en vrijgesteld worden van schenkingsrecht.
Nadelen van een vastgoedvennootschap in België
Aan het beheer van een vastgoedpatrimonium als bedrijf zijn ook nadelen verbonden. Daarom is het belangrijk om goed geïnformeerd te zijn alvorens voor deze rechtsvorm te kiezen.
Inkomens
Als bedrijf kan het genot van de opbrengsten verschillende vormen aannemen. Afhankelijk van de gekozen formule kan dit fiscale gevolgen hebben waarmee zeker rekening moet worden gehouden.
In tegenstelling tot een natuurlijke persoon kan de vennootschap niet vrij over haar winsten beschikken. Ze moet verantwoording afleggen in alle transparantie.
Verschillende wijzen van bezoldiging:
- Dividend uitkeren aan de aandeelhouders
- Bezoldiging van bedrijfsleider of tantièmes aan de bestuurders
- Kapitaalvermindering
Meerwaarde
Wanneer een vennootschap een gebouw of onroerend goed verkoopt, wordt ze belast op de meerwaarde bij de vennootschapsbelasting (25%). De koop-verkoop van eigendommen kan fiscaal dus wel nadelig zijn.
Als natuurlijke persoon wordt de meerwaarde alleen belast als de verkoop plaatsvindt binnen 5 jaar na de aankoop van het onroerend goed. Deze belasting blijft beperkt tot 16,5% van het bedrag van de meerwaarde.
Daarom is het interessanter om een onroerend goed te verkopen als natuurlijke persoon dan als vennootschap. De meerwaarde wordt minder belast, vooral als het goed al meerdere jaren (minimaal 5 jaar) in het bezit is van die persoon.
Hoe een vastgoedvennootschap verkopen
Aangezien de meerwaarde zwaar belast wordt wanneer een bedrijf een onroerend goed verkoopt, kan het interessanter zijn om de vastgoedvennootschap rechtstreeks te verkopen.
De vennootschap blijft dus eigenaar van de gebouwen of panden waaruit ze bestaat, maar de aandeelhouder draagt zijn aandelen over.
De meerwaarde op de verkoop van een vennootschap is niet belastbaar, in tegenstelling tot de meerwaarde op de verkoop van onroerend goed.
Een groep panden verkopen
Het kan moeilijk zijn een bedrijf te verkopen met gebouwen die niets met elkaar gemeen hebben. Daarom is het beter om per eigendom een vennootschap op te richten.
Dit vereenvoudigt de verkoop en zorgt voor een fiscale optimalisatie van de gerealiseerde meerwaarde.
Kortom, het is interessanter om een vastgoedvennootschap te verkopen dan om een eigendom als vastgoedvennootschap te verkopen.
Ontbinding van een vastgoedvennootschap
De roerende voorheffing is in enkele jaren gestegen van 10% naar 30%. Het is dus erg duur om een vastgoedvennootschap stop te zetten.
De vennootschap zal ook worden belast op de niet-gerealiseerde meerwaarde op de onroerende goederen. Dit is het verschil tussen de aankoopkosten van het goed en de werkelijke waarde ervan op het moment van de ontbinding.
Er zijn registratierechten verschuldigd als het onroerend goed na de ontbinding van de vastgoedvennootschap naar de eigenaar gaat.
