Il existe de nombreuses options lorsque l’on souhaite acquérir un bien pour investir dans l’immobilier : acheter un bien neuf, un bien clé sur porte, un bien à rénover, un bien meublé ou encore un bien en casco.
Cette dernière option est un mixte parfait entre le neuf et l’ancien, qui offre de nombreux avantages souvent méconnus.
Découvrez tout ce que vous devez savoir sur ce type de bien et quels sont les avantages et inconvénients d’acheter un bien casco en guise d’investissement immobilier.
Qu’est-ce que le casco ?
Le terme “casco” désigne un bâtiment dont seul le gros œuvre fermé est terminé au moment de l’achat / vente. Il s’agit donc d’un bâtiment à l’état brut, étanche aux intempéries, doté d’un toit, de portes et de châssis, mais dépourvu de tout aménagement.
Acheter un bien casco peut être vu comme un mixte entre acheter un bien neuf et un bien ancien. En effet, étant donné que seul le gros œuvre extérieur du bâtiment est fini, l’acheteur doit prendre en charge l’aménagement et les finitions intérieures.
Le degré d’achèvement du bien peut varier d’un cas à l’autre, mais on retrouve généralement les arrivées d’eau, de gaz, d’électricité et de chauffage, ainsi que les revêtements de sol, le plafonnage et la menuiserie intérieure et extérieure.
S’il s’agit d’un immeuble à appartements, on y retrouve également les finitions des parties communes.
Tous les types de biens peuvent être acheté casco, mais ceux qui se prêtent le plus à ce genre d’achat sont les petits appartements, les petites maisons et les lofts.
Quelle est la différence entre acheter un bien casco et un bien à rénover ?
Investir dans un bien casco, c’est partir d’une page blanche, car l’investisseur n’achète que la structure portante du bien.
Alors qu’investir dans un bien à rénover ne signifie pas que tout est à faire ou refaire, car il ne s’agit pas toujours d’une rénovation complète du bien.
Acquérir un bien à rénover c’est donc partir d’une base déjà terminée alors qu’acheter casco c’est partir d’une base vide.
Quels sont les avantages d’investir dans un bien casco ?
Acheter un bien casco présente de nombreux avantages tant sur le plan financier que sur celui de la personnalisation.
Prix d’achat et droits d’enregistrement
Réaliser un achat casco est avantageux sur le plan financier, car le prix d’achat est généralement inférieur à celui d’un bien habitable. Le prix d’achat varie, selon le degré d’achèvement, entre 50 et 70% du prix final.
En plus, les droits d’enregistrement seront moins élevés puisque ceux-ci portent sur une base plus qui est faible.
Choix des finitions, des corps de métier et du rythme des travaux
Au-delà de son prix attractif, l’achat casco offrent aux investisseurs la possibilité de sélectionner les matériaux et finitions selon leurs préférences et leur budget. Ils ont ainsi le contrôle sur toutes les finitions et ont l’opportunité de personnaliser les espaces comme ils le veulent.
De l’architecte à l’entrepreneur, les investisseurs peuvent aussi choisir les corps de métier qui s’occuperont de l’achèvement des travaux. Cette liberté permet aux acquéreurs de s’assurer une exécution conforme à leurs attentes et envies.
Pouvoir choisir ses finitions et les corps de métier offrent également la possibilité aux acquéreurs de réaliser les travaux à leur propre rythme. Ils peuvent donc choisir quand et comment effectuer les travaux.
Fiscalité et garantie décennale
Investir dans un bien vendu casco présente cependant aussi quelques inconvénients.
Tout d’abord, les taxes liées à l’achat casco sont assez compliquées. En effet, un bâtiment casco ne peut être ni considéré comme un bien neuf ni comme un bien existant.
La fiscalité la plus courante prévoit des droits d’enregistrement à 12,5% (en Wallonie et Bruxelles) et à 10% en Flandre sur la structure du bâtiment.
Mais cette règle ne s’applique pas à toutes les ventes casco, il faut donc s’intéresser à l’origine du bâtiment :
- Si le bâtiment est neuf à l’état de gros œuvre, il faut appliquer un taux de TVA à 21%
- Si le bien vendu casco provient d’un bâtiment existant ayant fait l’objet d’une démolition/reconstruction ou d’une rénovation important, il faut appliquer des droits d’enregistrement à 12,5%
Pour les finitions, un taux de TVA de 6% est généralement appliqué pour les bâtiments de plus de 10 ans, sinon c’est un taux de 21% qui est appliqué.
L’autre inconvénient de l’achat casco est la complexité à appliquer la garantie décennale.
En effet, dans le cas de l’achat d’un bien neuf, l’acquéreur est protégé par la garantie décennale, or, dans le cas de l’achat casco, le bien est modifié après la vente. Il est donc compliqué de tenir le vendeur responsable en cas de problème.
La garantie décennale persiste cependant si le squelette du bâtiment est neuf.
Points d’attention
Investir dans un bien casco présente des avantages non négligeables, mais comme avant tout acquisition, il y a certains points sur lesquels il faut prêter attention.
Premièrement, il est essentiel de bien se renseigner sur ce qui est compris et que le contrat détaille précisément l’achèvement des travaux, les travaux compris ainsi que l’état dans lequel le bien sera remis.
Il est également important de faire la même chose une fois que les travaux sont terminés et que le bien est réceptionné afin que les responsabilités de chacune des parties soient clairement identifiées.
Ensuite, il faut penser à bien vérifier la taxation qui sera d’application au moment de l’achat du bâtiment, car celle-ci dépend de plusieurs facteurs comme expliqué ci-dessus.
Enfin, soyez prudent et consultez un notaire, son expertise vous permettra d’être protégé juridiquement et il vous aidera à y voir plus clair sur les responsabilités de chaque partie.
