Bail commercial

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Bail commercial : le guide complet

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Un bail commercial est un contrat de location qui concerne un bien, un local ou un immeuble, utilisé pour l’exercice d’un commerce de détail ou d’artisanat. 

Le bien concerné est donc destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce et sera amené à recevoir du public.

Durée, enregistrement, indexation du loyer, résiliation : voici un guide complet pour comprendre comment fonctionnent les baux commerciaux.

Les lois des baux commerciaux

Les lois qui encadrent les baux commerciaux diffèrent de celles qui régissent la location de biens destinés à l’habitation. En Belgique, les baux commerciaux sont régis par la loi du 30 avril 1951.

Ils lient deux parties : le locataire et le propriétaire du local. En tant que bailleur comme en tant que locataire, vous avez des droits et des obligations.

L’application de la loi est impérative, c’est pourquoi il est essentiel d’en prendre connaissance. C’est la clé d’une gestion locative réussie.

Qu’est-ce qu’un bail commercial en Belgique ?

La location d’un local commercial concerne les personnes immatriculées au registre du commerce et des sociétés ou des métiers. Ces dernières peuvent ainsi exercer leur activité dans un lieu dédié.

Le bail commercial prévoit la nature du commerce qui sera exploité dans les lieux et précise sa destination.

Le locataire peut être une personne physique ou morale (une société ou une association). 

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

Les baux commerciaux sont conclus pour une durée minimale de 9 ans. Il est possible de prévoir un bail commercial de durée supérieure ou inférieure, mais le contrat devra faire l’objet d’un acte authentique.

Il existe également des baux commerciaux de courte durée (un an ou moins) pour les magasins éphémères par exemple, ou pour un commerçant qui désire tester les lieux avant de s’engager pour 9 ans. 

Comment renouveler un bail commercial ?

Le locataire peut en théorie renouveler le bail commercial jusqu’à 3 fois pour des périodes de 9 ans. À chaque renouvellement, les conditions du bail peuvent être renégociées.

Découvrez notre article qui vous explique tout sur le renouvellement des baux commerciaux.

Peut-on céder un bail commercial?

Dans le cadre du bail commercial, le contrat de location peut être cédé lors de la vente du fonds de commerce.

Il n’est pas possible pour le propriétaire d’interdire la cession d’un bail commercial.

Comment se passe la révision du loyer ?

Le loyer d’un bail commercial peut être révisé tous les trois ans à la demande du bailleur.

La révision ne peut être demandée que pendant les 3 derniers mois du triennat et doit se baser sur des circonstances nouvelles (changement de l’environnement, de l’état du local, de la situation globale…).

Quelles sont les obligations des différentes parties ?

Dans le cadre d’un contrat locatif chaque partie possède des droits et des obligations.

Il est important pour chacun d’en prendre connaissance afin de maintenir une bonne entente et de bonnes relations locataire-propriétaire.

Le bailleur doit s’acquitter des tâches qui constituent ses obligations, cela fait partie des challenges de la gestion locative.

Les obligations du locataire

Les obligations du locataire sont les suivantes :

  • Le paiement du loyer aux échéances prévues ;
  • Le respect de l’usage des lieux ;
  • La prise en charge de l’entretien et des petits travaux ;
  • La restitution du local en bon état en fin de bail.  

1/ Le paiement du loyer aux échéances prévues

En signant un bail commercial, le premier engagement que prend le locataire est de payer le loyer du local qu’il occupe pour exercer son activité.

Il doit également s’acquitter des charges courantes (eau, électricité…).

Comme dans le cadre d’un bail classique, le contrat de location définit l’échéance, le montant ainsi que le mode de versement des loyers.

En cas de défaut de paiement, le bailleur peut intenter une action en justice et demander la résiliation du bail.

Après avoir mis en demeure son locataire pour lui réclamer les arriérés, le bailleur peut saisir le juge pour que celui-ci ordonne le paiement des loyers impayés et l’expulsion définitive du locataire.

2/ Le respect de l’usage des lieux

Le locataire a également le devoir d’utiliser le local conformément à l’usage qui a été prévu par le bail.

Si le bail commercial mentionne que le lieu est destiné à être un commerce alimentaire, il doit en être ainsi.

Toute modification de l’usage nécessite l’accord du propriétaire en amont.

3/ La prise en charge de l’entretien et des petits travaux

En signant le bail commercial, le locataire s’engage à prendre soin des lieux, à réaliser les travaux d’entretien nécessaires à conserver le local en bon état.

Tout ce qui concerne les travaux de gros œuvre (les murs et la toiture du bâtiment) est à la charge du propriétaire

Le locataire a la liberté de réaliser les aménagements qu’il souhaite pour mener à bien son activité professionnelle.

Il reste important de prendre en compte qu’en fin de bail, le propriétaire du local peut exiger que ces aménagements soient retirés.

Il peut également les conserver sans devoir indemniser le locataire qui les a installés.

4/ La restitution du local en bon état en fin de bail 

Le local doit être restitué au propriétaire en bon état à la fin du bail commercial.

Si des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux, le propriétaire est en droit de conserver le dépôt de garantie qui lui a été remis lors de la signature du bail.

L’état des lieux d’entrée doit être réalisé avec précision tout comme dans le cadre de la location d’habitation.

C’est en effet la garantie d’éviter les conflits lors du départ du locataire.

Les obligations du bailleur

Les obligations du propriétaire sont les suivantes :

  • La mise à disposition du local et des accessoires ;
  • La réalisation du gros œuvre (entretien des murs et de la toiture) ;
  • La mise à disposition des informations qui concernent le local ;
  • Le respect du droit de préemption du locataire en cas de cession des locaux.

1/ La mise à disposition du local et des accessoires

À la signature du bail commercial, le propriétaire du local s’engage à mettre les lieux à la disposition du locataire afin qu’il puisse y exercer son activité, qu’elle soit commerciale ou industrielle.

Si le bail prévoit la mise à disposition de matériel ou d’accessoires pour que le locataire puisse exercer son activité, le bailleur doit s’assurer de les fournir au locataire.

2/ La réalisation du gros œuvre (entretien des murs et de la toiture)

L’entretien des lieux qui concerne les murs et la toiture (le gros œuvre), incombe au propriétaire. Il a l’obligation d’effectuer les réparations nécessaires au bon déroulement de l’activité du locataire.

3/ La mise à disposition des informations qui concernent le local

En prévision de la signature du bail commercial, le propriétaire doit rassembler toutes les informations qui concernent le local loué.

Les informations obligatoires :

  • L’état des risques naturels et technologiques,
  • Le diagnostic de performance énergétique (PEB),
  • Les risques de pollution des sols,
  • Le diagnostic amiante,
  • Les charges, taxes et impôts qui concernent l’immeuble,
  • Un état des travaux réalisés durant les trois dernières années,
  • Un état prévisionnel des travaux à prévoir.

4/ Le respect du droit de préemption du locataire en cas de cession des locaux.

Enfin, si le bailleur souhaite mettre en vente le local, il a le devoir de prévenir le locataire qui dispose d’un droit de préemption. 

Il est prioritaire et doit être mis au courant des conditions de vente (prix, délai…).

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?

Dans le cas où le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail commercial ou qu’il souhaite le résilier, une indemnité d’éviction s’applique.

L’indemnité d’éviction doit être versée par le bailleur au locataire. Le montant de celle-ci est défini de la manière suivante :

  • Si le fonds de commerce peut-être transféré, le montant de l’indemnité d’éviction correspond à la valeur du droit au bail.
  • Si le non-renouvellement du bail signifie que le fonds de commerce est perdu de manière définitive, le montant de l’indemnité d’éviction correspond à la valeur du fonds de commerce.

Le plus souvent, un expert détermine le montant de l’indemnité d’éviction dans le cadre d’une procédure judiciaire. La somme doit correspondre au préjudice subit par le locataire. 

Si celui-ci perd sa clientèle suite au non-renouvellement du bail, l’indemnité perçue doit lui permettre d’acquérir un fonds de commerce d’une valeur similaire à celui qu’il possédait.

L’expert prend en compte les éléments suivants pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction :

  • Le type d’activité,
  • L’état du marché locatif dans le quartier,
  • La qualité de l’emplacement,
  • Le coût du transfert du fonds,
  • Les frais d’installation dans le nouveau local,
  • Les éventuels frais de licenciement du personnel en place,
  • Les frais liés à la perte d’activité,
  • Les frais de résiliation de tous les contrats actifs.

Dans certaines situations, le bailleur peut être dispensé du paiement de l’indemnité d’éviction. 

Les situations exceptionnelles :

  • Le local loué est insalubre et fait l’objet d’une procédure de démolition ou ne peut pas être utilisé sans danger pour ses occupants ou pour le public.
  • Le locataire n’a pas rempli les obligations prévues par le bail commercial. Il est responsable d’une faute grave et le bailleur est en droit de lui refuser le renouvellement du bail ou de le résilier.
  • Le locataire ne remplit plus les conditions pour bénéficier de la propriété commerciale.

Comment se constitue la garantie locative ?

La loi n’encadre pas la garantie locative sur les baux commerciaux. Libre au bailleur de prévoir une garantie locative dans le contrat.

Il existe plusieurs solutions pour prévoir la constitution d’une garantie locative dans le cadre d’un bail commercial. Parmi les différentes possibilités :

  • Le locataire verse l’équivalent d’un ou plusieurs mois de loyer sur un compte bloqué.
  • La garantie locative peut-être obtenue auprès d’un organisme bancaire.
  • Le bailleur peut aussi exiger qu’une personne ou une société se porte caution personnelle et solidaire des engagements pris par le locataire.

Les modalités de la garantie locative doivent être précisées dans le bail commercial.

Bail commercial et TVA

La location de locaux équipés pour l’exercice d’une activité donnée est soumise à un taux de TVA.

Ainsi, tous les lieux qui possèdent une installation, du matériel ou du mobilier professionnel peuvent être loués avec un loyer incluant la TVA.

Il est dans l’avantage du locataire que le bailleur opte pour le régime de TVA puisqu’il pourra ensuite la récupérer.

Les loyers des locaux nus et les charges qui s’y ajoutent sont quant à eux exonérés de TVA. Le propriétaire a cependant la possibilité d’opter pour la taxation à la TVA.

Il peut ainsi récupérer la TVA sur les dépenses qui concernent son bien.

Comment gérer au mieux vos baux commerciaux ?

Les baux commerciaux nécessitent une gestion rigoureuse en ce qui concerne l’encaissement des loyers et la répartition des charges. De plus, ils exigent une bonne connaissance des droits et des devoirs qui incombent au bailleur.

Les logiciels de gestion locative

Il existe aujourd’hui des solutions en ligne qui permettent aux propriétaires de gérer leurs baux commerciaux en toute simplicité.

Smovin accompagne les investisseurs dans les tâches courantes de la gestion locative : collecte des loyers, automatisation des processus, indexation de loyers, répartition des charges…

La gestion du bail commercial est simplifiée puisque le propriétaire peut consulter toutes les informations qui concernent son local en temps réel. Il sait en un coup d’œil si le loyer a été réceptionné, si une indexation est à prévoir et si les charges ont été réparties.

Smovin offre les avantages suivants :

  • Plus de visibilité pour le propriétaire,
  • Une centralisation de l’information (contact du locataire, suivi des charges, entretien…),
  • Une automatisation des processus,
  • Un gain de temps significatif dans la gestion des tâches courantes,
  • Des coûts de gestion réduits.

Les propriétaires qui possèdent plusieurs locaux à la location commerciale bénéficieront d’une gestion locative simplifiée et optimisée grâce à Smovin.

Une bonne gestion locative est synonyme de rentabilité : les coûts et les dépenses sont mieux gérés. L’investisseur peut alors jouir de ses bénéfices et agrandir son parc immobilier.

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