Expulsion gestion locative

Table des matières

Table des matières

Expulsion gestion locative

Tout savoir sur l’expulsion d’un locataire

Table des matières

Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer ou nuit au bien qu’il occupe, le propriétaire peut être fortement tenté d’expulser son locataire.

Attention, les règles pour expulser votre locataire sont strictes et les étapes doivent être scrupuleusement respectées.

Peut-on expulser un locataire ?

Il est impossible d’expulser un locataire sans recourir à la justice. L’expulsion d’un locataire ne peut avoir lieu qu’après la décision d’un juge de paix.

Le propriétaire ne peut donc pas de son plein gré expulser un locataire et mettre ses affaires sur le trottoir ou remplacer les serrures.

Si un propriétaire décidait d’expulser son locataire sans décision de justice, cela constituerait une infraction à la loi et ce serait punissable.

Dans ces conditions, même si le locataire avait manqué à ses obligations contractuelles, il pourrait porter plainte contre le propriétaire et avoir gain de cause.

Un propriétaire peut expulser un locataire mais en suivant une procédure bien précise.

Quels sont les motifs d’expulsion d’un locataire ?

La relation entre locataire et propriétaire est régie par le contrat de bail. Celui-ci indique des obligations qui doivent être respectées par les 2 parties

Si ces obligations ne sont pas respectées par le locataire, cela peut constituer un motif d’expulsion.

Les motifs d’expulsions sont les suivants :

  • Défaut ou retard de paiement
  • La communication de fausses informations au bailleur lors de la signature du bail
  • Défaut d’assurance
  • Sous location non autorisée 
  • Cession non autorisée du bail
  • Usage non conforme de la destination du bail
  • Usage des lieux pour une pratique illicite
  • Trouble anormal du voisinage
  • Non-respect du règlement de copropriété
  • Exécution de travaux sans autorisation préalable du bailleur

Le cas le plus fréquent est le défaut ou le retard de paiement. C’est ce qui constitue le risque principal pour le propriétaire.

Combien de loyers impayés avant d’expulser un locataire ?

Il est possible de lancer une procédure d’expulsion à partir d’un seul loyer impayé. 

Cependant la décision d’expulsion revient au juge de paix et avec un seul mois de loyer le juge peut considérer cet impayé comme une simple négligence.

Il est préférable en pratique de compter au minimum 2 mois de loyers impayés afin de justifier du caractère récurrent et intentionnel de l’impayé.

Comment se passe l’expulsion d’un locataire ?

Pour expulser un locataire il faut suivre une procédure, voici les différentes étapes :

  1. Demander l’autorisation d’expulser au juge de paix du canton dans lequel est situé le bien. Pour cela il faut une requête, une requête conjointe ou une citation (la requête est à privilégier car c’est le moins cher)
  1. Le locataire et le propriétaire sont convoqués à l’audience de justice de paix. Le juge tente de concilier pour trouver une solution. S’il n’y arrive pas, il tranche. Souvent à partir de 2 mois de loyer impayés c’est en faveur de l’expulsion. Le juge de paix prononce finalement le jugement.
  1. Le propriétaire doit faire signifier ce jugement au locataire par un huissier de justice.
  1. Un mois après la signification, l’huissier procède à l’expulsion du locataire.

Quelles sont les étapes en pratique d’une procédure d’expulsion ?

Une procédure d’expulsion est souvent complexe pour un propriétaire. Afin de se préparer à ce moment, voici concrètement comment cela va se passer le Jour J :

  1. Après la décision du juge de paix, l’huissier de justice fixe une date d’expulsion et avertit le locataire au minimum 5 jours à l’avance.
  1. L’huissier se présente le jour indiqué chez le locataire accompagné de la police et des agents de la commune.
  1. Si locataire refuse l’accès, l’huissier peut faire appel à un serrurier.
  1. Sur place, l’huissier fait la liste des meubles et les fait transporter à l’adresse indiquée par le locataire. Les frais de transport et éventuellement de stockage sont à la charge du locataire.
  1. Si le locataire n’indique pas de lieu de stockage, c’est la commune qui assure le stockage pendant maximum 6 mois. 
  1. Pour récupérer ses biens, le locataire paie les frais à la commune, s’il ne paye pas la commune saisie les biens et lui rend seulement les biens insaisissables comme les vêtements, machine à laver…

Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?

La procédure dure en moyenne 7 à 8 mois mais peut aller jusqu’à 2 ans.

Afin de compresser au maximum cette procédure il faut bien suivre toutes les étapes pour constituer un dossier le plus solide possible.

Quels sont les frais de procédure de justice de paix ?

Une procédure d’expulsion peut s’avérer couteuse. Tous les frais liés à la procédure d’expulsion sont avancés par le propriétaire.

Il faut compter au minimum :

  • le droit de greffe de 50€ (la requête envoyée en premier lieu au juge de paix).
  • l’indemnité de procédure et la signification du jugement à l’huissier de 200€.
  • le coût de l’expulsion qui varie entre 1000€ et 1500€.

Dans le cas où le locataire est condamné, il devra rembourser ces sommes au propriétaire. En pratique, il peut être compliqué de récupérer le montant avancé lorsque le locataire est insolvable.

Telechargez le ebook sur l'investissement immobilier

Astuce pour expulser rapidement un locataire 

La procédure d’expulsion a un rythme qui lui est propre. Le propriétaire n’a pas d’impact sur le fonctionnement de la justice.

Par contre le propriétaire peut accélérer la procédure en constituant un dossier qui permettra de mettre en évidence le manquement du locataire à ces obligations contractuelles.

Cela permettra au juge de pouvoir trancher plus rapidement sur l’expulsion.

Afin d’avoir un dossier complet il faut justifier des loyers impayés ainsi que des relances que vous avez effectué.

L’objectif ici est de prouver que votre locataire à bien eu connaissance des loyers impayés ainsi que des relances et donc que ces impayés sont volontaires.

Afin de ne pas rater un loyer, il est utile d’utiliser un logiciel de gestion locatif qui permet de suivre en temps réel les loyers perçus et de détecter les impayés.

Un bon logiciel de gestion immobilière tel que Smovin permet d’envoyer des relances de paiements conformes à la législation.

Ces relances pourront se faire par email dans un premier temps puis par lettre ou lettre recommandée pour une mise en demeure. L’utilisation d’un logiciel permet de centraliser les communications et d’avoir facilement toutes les preuves de rappels au locataire.

Cela permet de constituer un dossier complet à présenter au juge dès le premier mois d’impayé. Le juge pourra constater le sérieux du propriétaire dans ses démarches ainsi que le non respect du locataire de ses obligations.

Sur le même sujet
logiciel de gestion locative
Inscrivez-vous à notre Newsletter

Merci pour votre inscription !

Sur le même sujet
logiciel de gestion locative
Inscrivez-vous à notre Newsletter

Merci pour votre inscription !