Gérer ses biens immobiliers en société peut s’avérer avantageux au niveau fiscal ou pour préparer sa succession. La création et la gestion d’une société entraine cependant certains couts.
En Belgique, il n’existe pas de « société immobilière » à proprement parler, comme les sociétés civiles immobilières (SCI) en France par exemple.
Le propriétaire qui décide de créer une société pour y gérer ses logements en tant qu’entreprise et non en tant que personne physique, peut constituer une société commerciale classique : SA, SRL, SC, SNC, etc.
Si vous faites partie des propriétaires qui souhaitent constituer une société immobilière, voici un guide complet pour en comprendre tous les aspects d’un point de vue juridique et administratif.
Chaque situation est singulière, c’est pourquoi il est nécessaire de réaliser des calculs prévisionnels des différentes charges qui s’appliquent aux sociétés immobilières. Cela dépend des éléments suivants :
- Valeur du patrimoine
- Nombre d’actionnaires
- Revenus (locatifs et salaire) en tant que personne physique
- Organisation de la succession
Qu’est-ce qu’une société immobilière ?
Le Code des sociétés Belge encadre la création des sociétés immobilières. Elles sont constituées sous la forme des sociétés commerciales classiques :
- Société anonyme (SA)
- Société à responsabilité limitée (SRL)
- Société coopérative (SC)
- Société en nom collectif (SNC)
- …
Lorsque le patrimoine immobilier génère des revenus locatifs importants, il est avantageux d’opter pour l’une de ces formes de société.
Les statuts de la société constituée doivent avoir pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier.
Le propriétaire sera soumis à l’impôt sur les sociétés et ne sera plus imposé à titre privé sur son patrimoine immobilier.
Les obligations d’une société immobilière
La gestion d’un patrimoine immobilier en tant que personne diffère de la gestion en tant qu’entreprise.
En effet, les sociétés sont réglementées par le Code des sociétés belges. Il est donc nécessaire de suivre la réglementation en vigueur.
En tant que société, il est impératif de répondre à des obligations comptables et administratives (plan financier, bilan comptable…).
Quel type de société pour investir dans l’immobilier ?
En Belgique, les sociétés immobilières peuvent prendre toutes les formes de sociétés commerciales classiques.
Chacune possède ses spécificités, il est donc préférable d’opter pour celle qui correspond le mieux à la structure du patrimoine immobilier et au nombre d’actionnaires.
Un expert comptable ou un juriste peut s’avérer de bon conseil pour aider les propriétaires à choisir la forme de société la plus avantageuse.
La société anonyme (SA)
Pour constituer une Société Anonyme, le capital minimum est de 61.500 €. Ce montant peut être facilement accessible avec des biens immobiliers.
La SA peut être constituée par une ou plusieurs personnes dont les actions sont librement cessibles.
La responsabilité des actionnaires reste limitée à leur apport au capital. Cette forme juridique est conseillée aux patrimoines immobiliers qui rassemblent des capitaux importants.
Société à responsabilité limitée (SRL)
La SRL est constituée par une ou plusieurs personnes dont les actions ne sont pas librement cessibles sauf si cela a été précisé dans la rédaction des statuts.
Il n’y a pas de capital initial minimum requis pour la constitution de cette forme de société.
Un apport est cependant nécessaire pour acquérir des actions au sein d’une SRL.
Cette forme offre une grande flexibilité pour la constitution d’une société immobilière.
Société coopérative (SC)
Il s’agit d’un partenariat constitué en société qui peut s’avérer intéressant pour la constitution d’un patrimoine immobilier familial.
Les coopérants peuvent entrer et sortir librement de la société. La SC doit compter au moins trois actionnaires.
La responsabilité de chaque associé se limite au montant de son apport au capital.
Ils sont traités sur un pied d’égalité (un actionnaire possède une voix), sauf si la rédaction des statuts le prévoit autrement.
Société en nom collectif (SNC)
Cette forme de société dépourvue de personnalité juridique ou de capitaux propres, c’est un contrat entre au moins deux propriétaires immobiliers.
Les actions ne sont donc pas cessibles et elles ne peuvent être que nominatives, ce qui est à prendre en compte pour la succession.
Les associés sont conjointement responsables et de manière illimitée des dettes de la société.
Comment créer une société immobilière ?
Pour créer une société immobilière en Belgique, il est préférable de se faire accompagner par un expert-comptable.
En effet, la plupart des formes juridiques nécessitent un plan financier (prévisionnel des besoins et des ressources pour les premiers exercices).
Celui-ci doit être prévu pour la constitution de la société afin de permettre la transparence sur les capitaux.
La rédaction des statuts doit aussi être réalisée par un professionnel juridique puisqu’elle doit être propre à l’activité de la société immobilière.
Quels sont les coûts à prévoir pour constituer une société immobilière en Belgique ?
Lorsque l’on constitue une société immobilière en Belgique, certains coûts sont inévitables. Il est important de prévoir ces charges au sein du plan financier.
L’établissement d’un acte de constitution est obligatoire. Il s’agit d’un acte authentique réalisé devant un notaire en présence des actionnaires.
Cet acte de constitution doit être enregistré au bureau d’enregistrement du Service public fédéral Finances de l’État belge.
Des coûts d’enregistrement sont à prendre en compte (environ 25 euros).
Cet acte doit aussi faire l’objet d’un dépôt au greffe du Tribunal de commerce et d’une publication au Moniteur Belge (environ 300 euros).
L’entreprise doit être inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises (BCE) afin qu’un numéro d’entreprise lui soit attribué (environ 100 euros).
Toutes ces démarches administratives sont obligatoires et constituent des frais non négligeables.
D’autres frais annexes s’appliquent si des professionnels (comptables, juristes…) sont sollicités pour accompagner le propriétaire dans la création de sa société immobilière.
Les frais de constitution seront déductibles de la base d’imposition de la future société comme le reste des charges.
Quand créer une société immobilière ?
Il est intéressant de créer une société immobilière en Belgique lorsque les revenus locatifs générés par le patrimoine équivalent ou dépassent les revenus salariaux.
En effet, des revenus trop bas ne rendraient pas le transfert en société rentable.
Les dividendes touchés par les actionnaires sont plus taxés que les revenus locatifs des personnes physiques.
Il est donc important de réaliser des calculs précis afin de connaître la formule la plus intéressante.
Les propriétaires à la tête d’un patrimoine immobilier important souhaitent parfois anticiper leur succession et peuvent créer une société immobilière dans ce but.
C’est donc lorsque la question de la succession se pose qu’il peut s’avérer être le bon moment pour constituer une société immobilière.
Est-il intéressant d’acheter un bien avec une société immobilière ?
Il est possible d’acheter un bien immobilier avec une société immobilière déjà constituée. Cela présente certains avantages fiscaux.
Les frais d’enregistrement
En Belgique, lors de l’achat d’un bien, la société immobilière est redevable des droits d’enregistrement sans bénéficier d’un abattement fiscal. Les taux sont les suivants :
- 12,5% du prix d’achat du bien en région wallonne et bruxelloise
- 10% du prix d’achat du bien en Flandre
- 21% de TVA s’il s’agit d’un immeuble neuf
Une personne physique qui effectue un achat d’investissement (et non pour une résidence principale) sera redevable des mêmes frais.
La principale différence entre l’achat par une personne physique et l’achat par une société est que les droits d’enregistrement sont déductibles de la base imposable de la société.
Est-ce une bonne idée ?
Si la société existante dispose d’un excédent de liquidité, il peut être intéressant de réinvestir ces fonds.
Les frais de notaire, les droits d’enregistrement, la TVA pourront être déduits de la base imposable.
En revanche, les frais d’acquisition ne s’avèrent pas moins importants que lors de l’achat du bien par une personne physique.
Si une personne physique acquiert un bien et souhaite le transférer au sein d’une société immobilière, elle devra s’acquitter deux fois des droits d’enregistrement.
Dans ce cadre, il est donc préférable d’acquérir directement le bien avec la société immobilière.
Les avantages de la société immobilière
La constitution d’une société immobilière en Belgique présente des avantages indéniables sur le plan fiscal. C’est pourquoi de nombreux propriétaires s’orientent vers cette solution.
Chaque situation étant particulière, il est préférable de se faire accompagner par des experts compétents en la matière.
Les impôts
En tant que personne physique le patrimoine immobilier est imposé annuellement via le précompte immobilier (impôt régional sur les biens immobiliers) et via la déclaration fiscale (revenus).
Les revenus locatifs sont ajoutés aux autres revenus (salaires, rentes, dividendes…) et peuvent être taxés jusqu’à 50%.
En société, l’imposition se fait sur les revenus réels des biens que possède l’entreprise. Le taux de l’impôt des sociétés est de 25 % depuis 2020.
Au-delà de 25 000 euros de revenus locatifs, il peut être plus intéressant d’être imposé en tant que société qu’en tant que personne physique.
La succession
Contrairement à la donation immobilière, la donation de parts de société n’est pas soumise aux droits d’enregistrement. Elle est en effet considérée comme une donation mobilière.
Il faut cependant noter que si le donateur décède dans les trois ans qui suivent la transmission des parts, le montant de la donation sera soumis aux droits de succession.
Pour limiter les droits de succession, le propriétaire peut avoir recours au droit d’emphytéose sur un immeuble.
Un bail emphytéotique établi avec une société immobilière permet au nu-propriétaire d’effectuer un don manuel des actions à ses successeurs et d’être exempté de droit de donation.
Les inconvénients de la société immobilière
Il existe certains inconvénients dans la gestion d’un patrimoine immobilier en tant que société. C’est pourquoi il est important de bien se renseigner avant d’opter pour cette forme juridique.
Les revenus
En tant que société, la jouissance des revenus peut prendre plusieurs formes. Selon la formule choisie, cela peut avoir un impact fiscal qu’il est important de prendre en compte.
Contrairement à une personne physique, la société ne peut jouir de ses bénéfices en toute liberté. Elle doit rendre des comptes en toute transparence.
Les différents mode de rémunération :
- Distribution de dividende au profit des actionnaires
- Rémunération de dirigeant d’entreprise ou tantièmes aux administrateurs
- Réduction de capital
La plus-value
Lorsqu’une société vend un immeuble ou un bien immobilier, elle est imposée sur la plus-value à hauteur de l’impôt des sociétés (25%).
La fiscalité peut donc s’avérer coûteuse dans le cadre d’une activité d’achat-revente de biens.
En tant que personne physique, la plus-value n’est taxée que si la revente a lieu dans les 5 années qui suivent l’achat du bien. Cette taxe reste limitée à 16,5% du montant de la plus-value réalisée.
Il est donc plus intéressant de vendre un bien immobilier en tant que personne physique qu’en tant que société.
Comment vendre une société immobilière ?
Les plus-values étant taxées de manière importante dans le cadre de la revente d’un bien par une société, il peut être plus intéressant de vendre directement la société immobilière.
C’est ainsi la société qui reste propriétaire des immeubles ou des biens qui la constituent, mais l’actionnaire en cède ses parts.
La plus-value réalisée sur la vente d’une société n’est pas imposable contrairement à la plus-value réalisée sur la vente d’un bien immobilier.
Vendre un regroupement de biens
Il peut s’avérer difficile de vendre une société regroupant des biens qui n’ont rien en commun. C’est pourquoi il est préférable de créer une société par immeuble détenu.
Cela simplifie la revente et l’optimisation fiscale sur les plus-values réalisées.
En conclusion, il est plus intéressant de vendre une société immobilière plutôt que de vendre un bien en tant que société immobilière.
Pour plus de renseignements consultez notre article sur le rachat de société immobilière.
Liquidation d’une société immobilière
Le précompte mobilier est passé de 10% à 30% en quelques années. Il est donc très coûteux de liquider une société immobilière.
La société sera également imposée sur la plus-value latente de ses biens. C’est-à-dire, la différence entre le coût d’acquisition du bien immobilier et sa valeur réelle au moment de la liquidation.
Les droits d’enregistrement seront dûs si l’immeuble revient au propriétaire après la liquidation de sa société immobilière.
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