rénovations immobilières
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Le mini guide des rénovations immobilières en tant qu’investisseur

Table des matières
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Un projet de rénovation immobilière peut s’avérer être un parcours semé d’embûches. C’est pourquoi il est nécessaire de bien définir son projet, son budget et ses objectifs.

En identifiant les travaux nécessaires pour la mise en location de votre bien, vous allez pouvoir mener à bien votre projet : gros œuvre, rénovation partielle ou rafraîchissement.

Ces investissements vous permettront de donner de la valeur à votre bien et de le louer avec plus de facilité.

En tant que propriétaire, il est important de vous entourer d’artisans fiables et compétents, notamment dans les domaines de l’électricité et de la plomberie.

Voici un guide pour vous aider à réussir la rénovation de votre bien et en dégager une meilleure rentabilité.

Avantages de la rénovation

La rénovation d’un bien permet d’optimiser sa rentabilité et d’effectuer des économies sur le long terme. De plus, vous pouvez donner de la valeur à votre bien pour le revendre.

Une meilleure isolation

Les travaux d’isolation (isolation des combles, double vitrage…) permettent de réduire la facture d’électricité et de faire de vraies économies sur le plan énergétique. Cela passe également par l’installation d’un système de chauffage performant.

Moins de vacances locatives

Un bien remis au goût du jour qui offre un confort moderne est susceptible de plaire aux locataires. Ainsi, en effectuant des travaux de rafraîchissement vous trouverez plus facilement un locataire pour votre bien. Les périodes de vacances locatives seront moins importantes.

Une plus-value optimisée

Les travaux de rénovation valorisent les biens immobiliers. Lorsque vous revendez un bien qui a été rénové, vous augmentez les chances de réaliser une plus-value

C’est notamment le cas sur les biens avec de bonnes performances énergétiques. Ils trouveront plus facilement preneurs et à meilleurs prix que les biens mal isolés.

Quel est le prix d’une rénovation en Belgique ?

Le prix d’une rénovation dépend de plusieurs critères : 

  • de la disponibilité des entreprises de rénovation qui vous entourent, 
  • du type de travaux que vous souhaitez entreprendre (rafraîchissement, gros œuvre…),
  • de l’état général du bien,
  • de votre projet final (location saisonnière, location meublée…),
  • de votre capacité de financement.

De plus, il est important de savoir que vous pouvez bénéficier d’aides de l’État pour la rénovation de vos biens immobiliers. Il faudra faire appel à des entreprises agréées pour en bénéficier. C’est notamment le cas sur les travaux liés à l’énergie ou les travaux éligibles à un taux de TVA réduit.

Prix au m2 pour une maison 

Il peut s’avérer moins coûteux de faire construire une maison neuve que de rénover une maison en ruine. Il faut en effet compter entre 500 et 2000 euros par mètre carré à rénover. 

Faire des travaux dans une maison peut concerner la toiture, les façades et les menuiseries. C’est pourquoi les coûts peuvent s’avérer plus conséquents dans le cadre de la rénovation d’une maison que pour la rénovation d’un appartement. 

Le changement du chauffage peut s’avérer coûteux selon la solution choisie : pompe à chaleur, poêle à bois, chauffage au sol…

Si les travaux prévus ne concernent que le rafraîchissement de la maison (peinture, déco, sols…), le coût oscille entre 400 et 500 euros par mètre carré. 

Prix au m2 pour un appartement

Le prix de rénovation d’un appartement varie de 200 à 1 500 €  par mètre carré. Le prix dépend de la qualité des matériaux que vous choisissez (PVC, bois, laminé…).

Il est préférable de s’orienter vers des matières premières durables et résistantes qui vous éviteront de nouveaux travaux dans les années à venir.

En fonction de l’état de vétusté de l’appartement, de l’usure liée à l’usage quotidien ou des modes qui changent, il peut s’avérer judicieux de changer les revêtements des murs et des sols.

Ces rénovations partielles sont peu coûteuses et donnent une valeur locative à l’appartement. Il est recommandé d’opter pour des couleurs et des matériaux sobres qui plairont au plus grand nombre. Vous aurez ainsi moins de difficultés à trouver un locataire.

Pour un appartement, les travaux extérieurs et qui concernent les communs (ascenseur, entrée, toit, etc) sont à la charge de la copropriété. Le montant des rénovations est partagé entre tous les propriétaires de l’immeuble.

Quelles rénovations sont obligatoires ?

L’Union européenne a comme objectif de rendre l’ensemble du parc immobilier neutre en carbone d’ici 2050. Dans ce sens, les propriétaires seront contraints de rénover leurs biens afin que ceux-ci aient des meilleures performances énergétiques.

Chaque région a ainsi établi un calendrier reprenant les différents certificats PEB à atteindre par année.

En Région wallonne

En Wallonie, les PEB à atteindre différent en fonction de si vous êtes propriétaire habitant ou bailleur, ainsi que si le bien a déjà été mis en location ou non.

Voici un tableau reprenant les obligations de certificats PEB pour les propriétaires en Wallonie :

PEB Bien mis en location pour la 1ère foisBien déjà mis en location  Bien occupé par le propriétaire * Tout autre bien
G
F202520272031
E202820302036
D2031203320262041
C2034203620312046
B2036
A2041
* Ces labels sont à atteindre dans les 5 ans à dater du changement de propriétaire.

En Région Bruxelloise

A bruxelles, les obligations de certificats PEB pour les propriétaires sont les mêmes pour tous les logements :

  • Les biens doivent atteindre minimum un label PEB E pour 2033
  • Les biens doivent atteindre minimum un label PEB C pour 2045

Attention, ce calendrier n’a pas encore été voté par le parlement, il sera donc peut être amené à changer.

En Région Flamande

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, tous les biens résidentiels achetés après cette date et dont le PEB est E ou F ou G, devront être rénové pour obtenir un PEB D (au minimum) et ce, dans les 5 ans après l’achat.

Voici un tableau reprenant les obligations de certificats PEB pour les propriétaires en Flandre :

PEBAppartements*Maisons*
G
F
E
D20232023
C20282028
B20402035
A20452040
* Ces labels sont à atteindre dans les 5 ans à dater du changement de propriétaire.

Erreurs à éviter lors d’une rénovation 

Une rénovation est un projet qui nécessite de la rigueur et de l’organisation. Certaines erreurs peuvent impacter irrémédiablement la rentabilité de votre bien. Voici quelques conseils pour ne pas tomber dans les pièges les plus courants.

La mauvaise gestion des budgets

L’estimation des coûts est une étape importante pour réussir la rénovation d’un bien. Une mauvaise gestion de vos investissements pourrait faire augmenter vos dépenses. 

La rentabilité s’en trouve diminuée puisque le loyer ne suffit plus à couvrir les dépenses. 

Il est recommandé de prévoir une marge d’erreur de 20% dans vos estimations. Lors des travaux, il y a toujours des dépenses imprévues.

Oublier de rester sobre

En rénovant une maison ou un appartement, il est recommandé de s’adapter aux goûts du plus grand nombre. Optez pour une décoration sobre pour que les locataires puissent se projeter dans le lieu.

Un logement au goût du jour se louera plus facilement qu’un lieu qu’il est possible de dater.

Choisir le premier artisan venu

Il est important de s’entourer d’artisans compétents qui vous orienteront vers les bonnes décisions. 

Choisir le système de chauffage le plus performant ou la bonne solution de ventilation vous permettra de proposer à vos locataires un lieu sain et peu coûteux en énergie.

Ne pas déclarer ses travaux

Les travaux de rénovation doivent être signalés au cadastre sous peine d’une amende.

En effet, une rénovation peut faire augmenter la valeur du bien ainsi que la valeur locative. Les rénovations impactent donc le revenu cadastral qui doit lui aussi être adapté.

Ainsi, un propriétaire qui ne déclare pas ses travaux de rénovation endéans les 30 jours suivant la fin du chantier s’expose au risque d’une amende administrative.

Depuis octobre 2023, le montant de cette amende peut aller jusqu’à 3000€ contre 1250€ jusqu’ici, et varie en fonction du revenu cadastal :

  • L’amende s’élève à 1000€ si le revenu cadastral est inférieur à 745€
  • L’amende s’élève à 2000€ si le revenu cadastral est entre 745€ et 2500€
  • L’amende s’élève à 3000€ si le revenu cadastral est supérieur à 2500€

Les travaux qui vont permettent de réaliser des économies d’énergie comme l’installation de panneaux solaires ou l’isolation du toit ne sont pas concernés car ils n’augmentent pas la valeur du bien et donc n’ont pas d’effet sur le revenu cadastral.

Comment trouver un entrepreneur pour des travaux/rénovations ? 

Afin de réaliser des travaux de rénovation réussis, il est indispensable de faire appel à des professionnels. Vous pouvez mettre en concurrence plusieurs entreprises afin de comparer les différents devis.

Les travaux d’électricité doivent répondre à des normes précises pour les appartements mis à la location. Il est donc important de bien choisir ses partenaires.

Des entrepreneurs fiables

Afin de vous assurer de la fiabilité des entrepreneurs, vous pouvez leur demander des références. Les travaux préalablement réalisés vous donneront des indications sur leurs compétences et leurs qualifications. 

Les avis internet constituent également une source d’information intéressante pour trouver une entreprise qualifiée.

Le bouche-à-oreille demeure l’une des méthodes les plus efficaces pour trouver une entreprise fiable.

Les certifications

Avant de s’engager auprès d’un artisan, il est recommandé de se renseigner sur les labels et certifications techniques détenus par l’entreprise. 

Certaines certifications sont nécessaires pour bénéficier des aides de l’État et des primes à la rénovation.

Les différents corps de métier

Vous pouvez faire appel aux artisans issus des différents corps de métier dont vous avez besoin pour votre rénovation. 

Vous pouvez également faire appel à une entreprise générale du bâtiment. Celle-ci vous permettra d’optimiser votre budget et de limiter votre nombre d’interlocuteurs. Elle permet une meilleure coordination des différents corps de métier et un gain de temps considérable.

La TVA à 6% lors d’une rénovation

Le taux de TVA qui s’applique aux travaux est normalement de 21%. Il existe un taux de TVA plus avantageux à 6% qui peut vous permettre de faire des économies sur votre rénovation. Voici les conditions pour en bénéficier.

L’ancienneté de l’habitation

L’appartement ou la maison doit avoir au moins 10 ans pour que vous puissiez bénéficier du taux de TVA à 6%.

L’âge du logement est déterminé par la date de sa première occupation. Elle peut concerner un locataire ou le propriétaire.

La destination de l’habitation

Le logement doit être une habitation privée afin de pouvoir bénéficier du taux de TVA à 6% sur les travaux. La rénovation ne peut donc pas concerner les immeubles qui sont destinés à un usage professionnel (commerces, professions libérales, entrepôts…).

Les types de travaux

Le taux de TVA à 6% est applicable sur de nombreux types de travaux intérieurs et extérieurs. Il est cependant nécessaire de faire réaliser les travaux par un professionnel pour bénéficier du taux réduit.

La facturation

Les travaux de rénovation doivent être facturés au propriétaire du logement afin que celui-ci puisse bénéficier du taux de TVA réduit à 6%.

Quelques conseils pour bien rénover 

Afin de réussir une rénovation, les propriétaires doivent avant tout prendre le temps de bien s’entourer et de préparer leur projet.

Il est indispensable de suivre les étapes suivantes : 

  1. Définir les contours du projet : objectifs à court, moyen et long terme
  2. Estimer les coûts : établir un budget pour chaque partie des travaux 
  3. Chercher des artisans compétents : s’informer et collecter des avis
  4. Demander des devis : comparer les coûts des différents entrepreneurs
  5. Prendre les bonnes décisions : analyser les différentes possibilités qui s’offrent à vous
  6. Suivre l’avancée des travaux : ne pas hésiter à déléguer le suivi des travaux à un professionnel
  7. Prévoir une marge pour les imprévus : au niveau des coûts ainsi que des délais
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Questions fréquentes
Un bien rénové est plus attractif sur le marché de la location et trouvera plus facilement preneur. Effectuer des travaux de rénovation ajoute de la valeur au bien qui pourra être loué plus cher et une plus-value pourra être réalisée lors de la revente de ce bien. Un projet de rénovation permet également d'améliorer les performances énergétiques de vos biens immobiliers.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, tous les biens résidentiels achetés après cette date et dont le PEB est E ou F ou G, devront être rénové pour obtenir un PEB D (au minimum) et ce, dans les 5 ans après l'achat.
Afin de réaliser des travaux de rénovations réussis, il est important de comparer différents devis. Pensez également à vérifier la fiabilité des entrepreneurs en leur demandant leurs références et les certifications techniques de l'entreprise.
Pour bénéficier de la TVA à 6% sur vos travaux, le logement doit avoir au moins 10 ans et doit être une habitation privée. De plus, les travaux doivent être réalisés par des professionnels et doivent être facturés au propriétaire du logement.
Pour une maison, il faut compter entre 200 et 5000 euros par mètre carré. S'il s'agit simplement d'un rafraichissement, le coût oscille entre 400 et 500 euros le mètre carré. Pour un appartement, le prix varie de 200 à 1500 euros par mètre carré.
Pour réussir son projet de rénovation, il faut faire attention à la gestion des coûts. Il est important que vous fassiez une estimation de vos dépenses au préalable, il est également recommandé de prévoir une marge de 20% pour les dépenses imprévues. Optez pour une décoration sobre afin que les locataires puissent facilement se projeter. Enfin, entourez-vous d'artisans fiables et compétents.
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