▶︎ De tekst die volgt is afkomstig van het webinar “Een huurovereenkomst beëindigen: kennisgeving van de opzegging en verlenging”, gepresenteerd door Chantal De Smedt-Quintelier van Schoups en Tessa Minne van Smovin.
In Vlaanderen en in Brussel, is het vormvrij, in tegenstelling tot Wallonië, waarbij u verplicht bent om de opzeg van een huur per aangetekende brief of per deurwaardersexploot moet betekenen.
Het is veiliger om altijd een aangetekende brief te verzenden met een ontvangstbevestiging. De opzeg begint pas te lopen de eerste dag van de maand volgend op uw opzeg.
In principe eindigt uw huurcontract op het einde van de looptijd. Als u een contract heeft van 9 jaar, wanneer die 9 jaar om zijn, dan is het in principe beëindigd. U moet ook wel die opzeg betekenen.
Anders, voor huurovereenkomsten van 9 jaar, loopt dat gewoon stilzwijgend verder onder dezelfde voorwaarden. Tenzij u die zes maanden voor de opzeg hebt betekend.
En voor huurovereenkomsten van 3 jaar of minder, moet u uw opzeg betekenen drie maanden voor het einde van de overeenkomst. Anders wordt dat dus automatisch verlengd, stilzwijgend.
Wanneer u te maken hebt met een huurovereenkomst van 9 jaar, de stilzwijgende verlenging, dat is voor 3 jaar onder dezelfde voorwaarden.
En bij huurovereenkomsten voor drie jaar of minder, loopt hij ook gewoon door en dan wordt dat zelfs beschouwd als een huurovereenkomst van 9 jaar.
Andere redenen om een huurcontract te beëindigen
Als verhuurder zijn er drie mogelijkheden die de wet voorziet:
- voor persoonlijk gebruik
- voor de uitvoering van grote werkzaamheden
- zonder enige reden
Die mogelijkheden die kan je contractueel uitsluiten. Je kunt contractueel voorzien dat noch de verhuurder, noch bijvoorbeeld enkel de verhuurder dan niet kan.
De huurder kan in principe:
- zonder reden ook opzeggen
- een tegenopzeg betekenen.
Wie kan dat allemaal doen? De verhuurder die nominatief in het huurcontract als verhuurder staat, maar dat kunnen eveneens leden van zijn familie of zijn echtgenoten die zelf in het pand zouden gaan wonen.
Die opzegbrief waarbij de verhuurder dat ter kennis brengt van de huurder, die moet uitdrukkelijk ook die identiteit van de persoon vermelden die dan effectief in het pand zal gaan wonen, en evenals de relatie.
Als die opzeg betekend wordt, vergeet niet de persoon nominatief te vernoemen die in het pand zal gaan wonen en wat uw relatie als verhuurder is tot dat familielid. Het kan zijn ook als de huurder die opzeg ontvangt dat hij eist dat u een bewijs zal bijbrengen van verwantschap.
Wanneer de huurder dat vraagt, u verplicht bent om dat effectief over te maken, dat bewijs van verwantschap, en dit binnen een termijn van twee maanden.
Als u dat niet doet, uw opzeg nietig is en eigenlijk uw opzeg geen uitvoering zal kunnen krijgen en de huurder gewoon in uw pand kan blijven zitten.
Als verhuurder, wanneer we te maken hebben met een contract van 9 jaar, kan u dat op elk moment doen. Mits evident een opzegtermijn te eerbiedigen van 6 maanden.
Wat moet u zeker ook in de gaten houden, is dat de persoon die nominatief is opgegeven als zijn de persoon die in dat pand gaat wonen, die moet daar effectief gaan wonen.
En hij moet dat doen binnen het jaar na het einde van de huurovereenkomst en hij moet daar ook daadwerkelijk gedurende 2 jaar onafgebroken blijven bewonen.
Wanneer het een huurcontract is van 3 jaar, moet men aan dezelfde voorwaarden voldoen als voor het contract van 9 jaar. Dus ook identiteit opgeven, nominatief melden wie er zouden gaan wonen. Ook daar moet men minstens zijn intrek nemen gedurende twee jaar daar blijven wonen.
Hier daarentegen geldt die opzegtermijn van 6 maanden, een opzegtermijn van 3 maanden. En dan kan dat niet op elk moment. Maar wel ten vroegste na het verstrijken van het eerste jaar van het huurcontract.
Ook hier geldt een schadevergoeding. Wanneer u beëindigt dat contract van 3 jaar voor persoonlijk gebruik, moet je sowieso altijd één maand schadevergoeding huur betalen.
En bovendien, als je de voorwaarden niet honoreert, dan riskeer je opnieuw een schadevergoeding bovenop van die één maand van 18 maanden huur verschuldigd aan uw huurder.
Voor grote werken - één huurder
Dat is enkel mogelijk voor huurcontracten van 9 jaar en wanneer u van plan bent om te verbouwen of te renoveren moet je voldoen aan een aantal voorwaarden:
- De werkzaamheden moeten beantwoorden evident aan de stedenbouwkundige voorschriften en de bestemming van het gebouw eerbiedigen
- Ze moeten ook de bewoning van de huurder in het gedrang brengen
- De geplande werkzaamheden, dus het verbouwen en of het renoveren van uw pand moet meer kosten dan 3e jaar huur.
Voldoet u aan die voorwaarden, dan zal u bij uw opzeg aan de huurder bij het betekenen van uw opzeg ook alle technische documenten moeten bezorgen die aantonen dat u aan die voorwaarden voldoet.
In principe uw ruimtelijke vergunning die zal u wellicht mee bezorgen, eventueel zelfs een contract dat u al heeft gesloten met een bepaalde aannemer om aan te tonen dat effectief u huur de twee de prijs van uw werk leden de 2 jaar huur overschrijden.
U moet ook daadwerkelijk met die werkzaamheden starten binnen de 6 maanden na beëindiging van die huurovereenkomst en ook eindigen binnen de 24 maanden na het einde van de huurovereenkomst.
Wanneer kan u dat doen voor die grote werken? Volgens de wet, telkens aan het einde van elke driejarige periode. Dus ten vroegste zal u kunnen starten met de uitvoering van de werkzaamheden na de eerste drie jaar respectievelijk 6 jaar van het huurcontract, want we spreken hier over een huurcontract van 9 jaar.
U moet een opzeg betekenen van 6 maand. Dus 6 maand voor uw eerste drie jaar ingaan, wilt u per definitie de eerste dag volgend op de eerste driejarige periode starten met uw werkzaamheden. Voldoet u niet aan de voorwaarden die we daarnet hebben besproken, dan moet je opnieuw een schadevergoeding betalen aan de huurder die dan vertrokken is en die gelijk is aan 18 maanden huur.
Voor grote werken - Meerdere wooneenheden
Wanneer er meerdere wooneenheden zijn, dan kan u eveneens opzeggen om grote werkzaamheden uit te voeren. Het verschil met een contract met één huurder dat is dat u dat hier op elk moment kan doen.
Maar je mag niet beëindigen tijdens het eerste huurjaar, je kan wel je opzicht betekenen, maar je kan pas starten met de werkzaamheden, dus na het verstrijken van dat eerste jaar.
Ook hier zijn het dezelfde voorwaarden als bij één huurder, zij het dat de waarde van de werken hier gelijk moet zijn aan 2 jaar huur van de totale huurinkomsten, dus als u met verschillende wooneenheden zit moet u die allemaal samentellen en dan moeten minstens de werkzaamheden een waarde hebben die de 2 jaar van die totale som overschrijven.
De opzeg erbij is identiek dus 6 maanden en ook de schadevergoeding is identiek 18 maanden net zoals het geval was bij een huurcontract met één huurder.
Het gaat hier specifiek over huurcontracten van 9 jaar. U moet een opzicht termijn eerbiedigen opnieuw van 6 maanden en u kunt dat ten vroegste doen na het einde van elke driejarige periode, dus na het verstrijken van de eerste drie of de eerste 6 jaar.
De schadevergoeding die verschuldigd is dat is dat wanneer u dat in de eerste periode van 3 jaar doet dat u een huur schadevergoeding verschuldigd bent aan de huurder van 9 maanden huur en wanneer dat u dat in de tweede periode van de 3 jaar doet dan is dat een huur dat u moet betalen van 6 maanden.
Wanneer een opzeg betekend wordt door de verhuurder, dan beschikt eigenlijk de huurder over de mogelijkheid om een tegenopzeg te betekenen. De termijn is één maand en er is dan ook geen schadevergoeding verschuldigd.
Dat is iets dat u wel in uw achterhoofd moet houden als u opzegt, bijvoorbeeld voor persoonlijk gebruik of voor grote werkzaamheden conform de voorwaarden die we daarnet hebben besproken, dan mag u zich verwachten aan een tegenopzeg van uw huurder.
Dat is wanneer dat de verhuurder geen opzeg heeft betekend. Die kan in principe op elk moment. Er zijn geen voorwaarden aan verbonden en die opzegtermijn die de huurder dan moet respecteren, dat is een opzegtermijn van 3 maanden.
Welke schadevergoeding is dan de huurder aan de verhuurder verschuldigd wanneer we te maken hebben met een contract van 9 jaar?
Afhankelijk van de situatie, als die huur opgezegd wordt door de huurder gedurende het eerste, het tweede of het derde huurjaar, dus de eerste drie jaren, is dat het eerste jaar betaalt die één maand schadevergoeding, dus één maand huur, het tweede twee maand, en het derde drie maand.
Bij huurovereenkomsten van 3 jaar of minder, opzegtermijn blijft 3 maanden, maar daar bedraagt de schadevergoeding één maand.
Hun kantoren zijn gevestigd in Antwerpen en Brussel. Hun kantoor is perfect tweetalig, de Franstaligen zitten vooral gevestigd in Brussel maar ook een aantal in Antwerpen.
Buiten het real estate zijn ze ook gespecialiseerd in bouwondernemingsrecht, publiek sociaalrecht, verzekeringsrecht en dergelijke
Over Smovin
Smovin is een applicatie voor het optimaliseren van het vastgoedbeheer door te digitaliseren en te automatiseren.
