Handelshuurovereenkomsten hebben over het algemeen een looptijd van 9 jaar en kunnen 3 keer hernieuwd worden door de huurder.
Wie kan een handelshuurovereenkomst hernieuwen?
Alleen de huurder kan een hernieuwing van de huurovereenkomst aanvragen. De eigenaar daarentegen kan enkel het verzoek of het ontbreken daarvan vaststellen.
In het tweede geval eindigt de huurovereenkomst op het einde van de 9 jaar.
Een eigenaar die de huurovereenkomst wil beëindigen, kan die opzeggen.
Hij moet echter aan bepaalde voorwaarden voldoen en/of de huurder vergoeden voor de schade die door de opzegging van de huurovereenkomst wordt veroorzaakt.
Kom alles te weten over de opzegging van een handelshuurovereenkomst in ons artikel.
Hoe lang duurt het om een hernieuwing aan te vragen?
De huurder moet de hernieuwing tussen 18 en 15 maanden voor het verstrijken van het contract per aangetekende brief of per deurwaardersexploot aanvragen.
Als hij deze termijn niet respecteert, eindigt het huurcontract op het einde van de 9 jaar.
Als de eigenaar van zijn kant niet reageert en de huurder over het pand laat beschikken, wordt de looptijd van het huurcontract onbepaald.
De verhuurder kan het contract altijd beëindigen met een vooropzeg van 18 maanden.
Hoe wordt de hernieuwing van een handelshuurovereenkomst aangevraagd?
De hernieuwingsaanvraag moet de volgende informatie bevatten:
- De voorwaarden waaronder de huurder het contract wil verlengen. De huurder kan bijvoorbeeld vragen om bepaalde wijzigingen in de huurprijs of de lasten. De voorwaarden kunnen ook onveranderd blijven.
- Een herinnering aan de rechten en plichten van de verhuurder als gevolg van de hernieuwingsaanvraag.
- De vermelding “de verhuurder zal worden geacht met de huurhernieuwing onder de voorgestelde voorwaarden in te stemmen, indien hij niet, op dezelfde wijze en binnen de drie maanden, aan de handelshuurder kennis geeft, hetzij van zijn met redenen omklede weigering van hernieuwing, hetzij van andere voorwaarden of van het aanbod van een derde“
Rechten en plichten van de verhuurder met betrekking tot de aanvraag tot hernieuwing van een handelshuurovereenkomst
Voor de huurder gelden heel strikte termijnen wat de hernieuwingsprocedure betreft. Maar ook de verhuurder moet binnen een bepaalde termijn antwoorden.
Hij moet binnen maximaal 3 maanden via hetzelfde communicatiekanaal reageren op de vraag van de huurder.
Na deze termijn wordt het contract automatisch hernieuwd.
Hij kan de hernieuwing weigeren, als zodanig aanvaarden of aanvaarden maar andere voorwaarden voorstellen.
De hernieuwing van het huurcontract weigeren
De verhuurder kan de huurhernieuwingsaanvraag van de huurder enkel weigeren als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Hij moet de huurder dan een vergoeding betalen, de zogenaamde uitzettingsvergoeding.
Die varieert per geval en kan oplopen tot het equivalent van 3 jaar huur.
Voorwaarden waaronder een eigenaar de hernieuwing kan weigeren:
- De eigenaar of een lid van zijn familie wenst een commerciële of ambachtelijke activiteit uit te oefenen in het pand.
- Een derde stelt een hogere huurprijs voor dan de huidige huurder, en die laatste weigert een identiek aanbod te doen
- De verhuurder wil werken uitvoeren in het pand die meer dan 3 jaar huur kosten
- De eigenaar wil de bestemming van het pand wijzigen
- De huurder is bepaalde plichten niet nagekomen.
Aanvaarding van de hernieuwing, maar niet onder de gevraagde voorwaarden
Soms kan een eigenaar instemmen met de verlenging van de huurovereenkomst, maar wil hij onderhandelen over de door de huurder voorgestelde voorwaarden. Vaak zal hij de huurprijs opnieuw willen bespreken.
2 mogelijkheden:
- De huurder gaat akkoord met de gewijzigde voorwaarden: hij moet dit uiterlijk binnen 30 dagen schriftelijk bevestigen
- De huurder aanvaardt de nieuwe voorwaarden niet: hij moet gerechtelijke stappen ondernemen. De vrederechter zal dan beslissen over de voorwaarden van het huurcontract.
In beide gevallen moet de huurder binnen maximaal 30 dagen na het antwoord van de verhuurder schriftelijk reageren, anders loopt hij het risico het recht op hernieuwing te verliezen.
Wat is een uitzettingsvergoeding?
Een uitzettingsvergoeding is een schadevergoeding die de eigenaar aan de huurder moet betalen wanneer die eerste het handelscontract verbreekt. Het bedrag van deze vergoeding hangt af van de situatie.
| Reden tot weigering van de huurhernieuwing | Bedrag van de vergoeding |
| De eigenaar wenst het pand zelf te bewonen maar zal er geen handelsactiviteit uitoefenen | 1 jaar huur |
| De eigenaar wil het pand zelf betrekken om een handelsactiviteit uit te oefenen | 2 jaar huur |
| De eigenaar wil verbouwen of werkzaamheden uitvoeren | 1 jaar huur |
| Een nieuwe huurder met een hogere huurprijs heeft de huidige huurder vervangen. De nieuwe huurder zal een andere handelsactiviteit uitoefenen | 1 jaar huur |
| Een nieuwe huurder met een hogere huurprijs heeft de huidige huurder vervangen. De nieuwe huurder zal een soortgelijke commerciële activiteit uitoefenen als de vorige huurder | 2 jaar huur |
| De eigenaar wil de huurovereenkomst beëindigen omwille van een andere reden | 3 jaar huur (minimaal) |
Indien de schade voor de huurder als gevolg van de opzegging van de huurovereenkomst hoger is dan het bedrag van de uitzetting, kan de huurder zich tot de vrederechter wenden en proberen het oorspronkelijk in de wet vastgestelde bedrag te verhogen.
Wat gebeurt er na 3 huurhernieuwingen?
Aan het einde van de 3 hernieuwingen, d.w.z. 36 jaar na het begin van het huurcontract, is er geen regel die de huurder beschermt en hem toelaat in het gebouw te blijven.
Hij moet dan opnieuw beginnen met een nieuw huurcontract. Beide partijen kunnen een kortere huurovereenkomst overeenkomen.
Hoe vermijdt u dat u belangrijke datums voor uw handelshuurcontracten vergeet?
Als eigenaar van commercieel vastgoed is het niet altijd gemakkelijk om de belangrijke datums van elk contract bij te houden.
Hoewel het bij handelshuurovereenkomsten de huurder is die actie moet ondernemen om een contract binnen bepaalde termijnen te hernieuwen of te beëindigen, kan het voor de verhuurder interessant zijn om een overzicht te hebben van de naderende data.
En dit kan heel eenvoudig via een vastgoedbeheersoftware zoals Smovin.
Op basis van de informatie over uw contracten houdt Smovin u op de hoogte van alle vervaldata. De tool biedt zelfs de mogelijkheid om een mededeling naar de huurder te sturen.
De teksten zijn vooraf opgeteld. U hoeft alleen maar het communicatiekanaal te kiezen.
Naast deze herinneringen voor belangrijke datums automatiseert Smovin een groot aantal vastgoedbeheertaken zoals
- Betaalherinneringen voor niet-geïnde huurgelden
- Huurindexeringen berekenen en versturen
- Lastenafrekening
- Facturen voor lasten opstellen voor huurders die dat vragen
Smovin centraliseert alle informatie over uw vermogen en geeft een goed beeld van de gezondheid ervan. Win uren aan werk, mis geen onbetaalde huren of indexeringen meer, zoek niet langer naar informatie, test Smovin!
