Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs appartement(s), studio(s) ou maison(s) et vous voulez les mettre en location ? Dans ce cas, vous vous demandez certainement quelles assurances souscrire en tant que bailleur. Voici les deux assurances qui vous concernent :
- L’assurance habitation (ou assurance incendie)
- L’assurance loyers impayés
Et les locataires ? Assurez-vous qu’ils soient également bien protégés par une assurance habitation locataire pour la maison, le studio ou l’appartement qu’ils louent, ou par une assurance colocation dans le cas d’une colocation.
Ce tableau résume les assurances qui concernent le propriétaire et le locataire :
| Propriétaire bailleur | Locataire | |
| Bâtiment | x | x |
| Contenu | Pour un bien meublé | x |
| Responsabilité civile locative | / | x |
| Loyers impayés | x | / |
L’assurance habitation ou assurance incendie
Quelle est la différence entre l’assurance habitation et l’assurance incendie ?
Il n’y en a pas. Dans la pratique, on parle beaucoup d’« assurance incendie », mais l’assurance habitation couvre bien plus que les risques liés à un incendie.
L’assurance habitation couvre la valeur (et, en général, le contenu) d’une habitation contre les dommages qu’ils subissent. Elle prend également en charge les dommages causés à ceux de tiers.
Est-ce obligatoire de souscrire une assurance habitation en tant que propriétaire ?
Oui et non. La loi n’oblige personne à souscrire une assurance habitation. Mais dans les faits, aucune banque n’accorde un prêt hypothécaire sans que la maison, l’appartement ou le studio en question ne soit couvert(e) par une assurance habitation.
Dès lors, environ 95 % des propriétaires belges sont couverts par une assurance habitation.
Notez que si vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’un studio au sein d’une copropriété, vous devrez probablement souscrire une police globale également.
Cette dernière est gérée par le syndic ou par un membre de la copropriété, qui paie la prime et récupère ensuite les parts des propriétaires.
Attention, l’assurance souscrite par le syndic ne comprend parfois que les parties communes et pas la partie privative et le contenu n’est par ailleurs jamais couvert.
Que couvre l’assurance habitation propriétaire ?
L’assurance propriétaire couvre les dommages qui ne sont pas causés par le locataire : incendie dû à une installation électrique défectueuse, rupture d’une canalisation… Dans ces cas, c’est au bailleur d’effectuer les réparations, en faisant jouer éventuellement son assurance.
Dans une assurance, on distingue les couvertures de base (imposées par la loi), les couvertures complémentaires et les couvertures optionnelles. Les premières sont comprises dans toute police d’assurance habitation, les deux autres sont à comparer et peuvent vous aider à choisir une assurance plutôt qu’une autre.
Par exemple, et bien que ce soit souvent le cas, une assurance habitation ne couvre pas systématiquement le contenu du bien. Veillez donc à bien vérifier ce qui est compris ou non si vous mettez un bien meublé en location.
Chaque assurance habitation comprend les couvertures de base suivantes :
- Incendie
- Explosion
- Implosion
- Foudre
- Attentats
- Conflits du travail
- Heurt par un animal
- Heurt par tout moyen de transport
- Chute d’un arbre sur le bâtiment
- Bris de glace
- Tempête
- Pression de la neige ou de la glace sur un toit
- Catastrophes naturelles (ex. inondation)
Je loue mon bien meublé. Que faire en cas de dommages causés par le locataire ?
Vous louez un studio ou un appartement meublé et le locataire a abîmé l’un de vos meubles ? Deux cas de figure se présentent :
- Si votre assurance habitation couvre le contenu de votre bien, vous devrez la faire intervenir en priorité. Celle-ci se retournera ensuite vers l’assurance responsabilité civile de votre locataire pour récupérer ses débours. Sachez cependant que si votre assurance habitation indemnise en valeur à neuf (donc, en théorie, sans vétusté), une assurance responsabilité civile intervient toujours en valeur réelle (donc, avec une très forte probabilité de vétusté).
- Si le contenu de votre bien n’est pas assuré, l’assurance responsabilité civile du locataire pourra intervenir, mais toujours avec cette notion de vétusté.
La clause d’abandon de recours : bonne ou mauvaise idée ?
Dans sa propre assurance habitation, le propriétaire peut prévoir une clause d’abandon de recours. Cela signifie que l’assurance du propriétaire ne se retournera pas contre le locataire en cas de sinistre. Cette couverture supplémentaire implique un coût plus élevé, que les propriétaires répercutent en général sur le loyer.
Elle ne remplace toutefois pas une assurance habitation locataire, car :
- L’assurance du propriétaire ne couvre pas les effets personnels du locataire.
- Le locataire reste responsable vis-à-vis de tiers.
- La franchise est parfois si élevée que le propriétaire n’aura d’autre choix que de la répercuter sur le locataire en cas de sinistre.
Conclusion ? Cette option est surtout intéressante si vous tenez absolument à être couvert contre les dégâts causés involontairement par votre locataire.
Il reste vivement conseillé de veiller à ce que votre locataire soit bien assuré, en lui demandant de vous fournir une preuve d’assurance.
D’ailleurs, comme la loi en Flandre et en Wallonie oblige les locataires à être couverts par une assurance, cette clause est inutile dans ces régions.
À Bruxelles, vous avez le droit de demander à vos locataires de souscrire une assurance et de vous en fournir la preuve (en le stipulant dans votre contrat de bail).
Combien coûte une assurance habitation propriétaire ?
La prime de l’assurance dépend de la superficie (ou, en fonction de l’assurance, du volume) et de la valeur estimée de l’habitation et du mobilier. Les assureurs proposent une grille d’évaluation à remplir par l’assuré.
Outre ces critères, les coûts varient considérablement d’une assurance incendie à l’autre.
Pour comparer une assurance à l’autre, une règle de base : ne comparez pas uniquement les prix, comparez aussi ce qui est couvert pour ce prix.
Vérifiez également s’il y a une franchise, de quel type il s’agit et à combien elle s’élève. Chaque assurance a ses atouts, et certaines sont plus complètes que d’autres.
L’assurance loyers impayés
C’est la hantise de tout propriétaire : un locataire qui cesse de payer son loyer. Heureusement, il existe des assurances protégeant les propriétaires qui mettent leur bien en location contre le risque de loyers impayés. En voici les principes de base :
- L’assurance loyers impayés intervient dès que votre locataire ne paie plus son loyer depuis un certain temps (cette période sera mentionnée dans la police).
- Le montant de la prime s’élève à un pourcentage du loyer : entre 4 et 7 % selon les compagnies.
- L’intervention est limitée par un plafond, qui sera exprimé soit par un montant maximal stipulé dans la police d’assurance, soit par une durée (ex. 6 mois, 12 mois, 18 mois).
- Important à savoir : ce type d’assurance ne couvre pas la vacance locative.
Les assurances pour les locataires
Comment veiller à ce que mes locataires soient bien assurés ?
En tant que propriétaire, il vous faut non seulement veiller à être correctement assuré de votre côté par une assurance habitation, mais aussi vous assurer que le locataire se protège bien. L’assurance locataire est même obligatoire dans la majeure partie du pays.
| Région de Bruxelles-Capitale | Région wallonne | Région flamande |
| Non obligatoire | Obligatoire pour tous les baux conclus depuis le 01.09.2018 | Obligatoire pour tous les baux conclus depuis le 01.01.2019 |
Sachez que même si votre bien est situé en région bruxelloise, vous avez tout à fait le droit d’imposer une assurance habitation locataire dans le contrat de bail. D’ailleurs, cela se fait pratiquement dans tous les cas.
Vous pouvez alors exiger de la part du locataire qu’il vous soumette des preuves de la souscription d’une assurance.
Un locataire bien assuré, c’est essentiel à la fois pour le locataire et pour vous. En effet, même quand la loi n’oblige pas la souscription d’une assurance locataire, elle stipule que tous les locataires sont obligés de rendre le bien locatif dans le même état que quand ils l’ont pris en location.
En cas de dommage important ou d’accident, le locataire peut se trouver vite en difficulté de financer la réparation de dégâts.
Les locataires n’ont pas toujours le temps ou l’envie de se plonger dans de longues procédures administratives ou des comparatifs compliqués pour leur assurance locataire.
S’ils sont à la recherche d’une solution facile, rapide, économique et sans ‘petites lettres’, vous pouvez les envoyer vers Flora by Ethias, une assurance incendie pour les locataires à laquelle on peut souscrire en quelques clics.
Un sinistre ? Là aussi, dans de nombreux cas, tout peut se régler avec son smartphone via l’app Flora, avec souvent une indemnisation dans la semaine.
Que couvre l’assurance habitation locataire, par rapport à l’assurance propriétaire ?
L’assurance habitation du locataire couvre les éléments suivants :
- Tout le mobilier du locataire et le reste du contenu lui appartenant
- Les dégâts causés involontairement par le locataire au logement (murs, portes et structure de l’habitation).
- Les dégâts causés involontairement par le locataire à l’habitation ou au mobilier de ses voisins (responsabilité civile). Le cas classique : un dégât des eaux qui cause des infiltrations d’eau jusque chez les voisins.
Quelle assurance pour une colocation ?
Le nombre de colocations explose. Vous aussi, vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison où vivent des colocataires ? Quelle est l’assurance la plus simple à conseiller à des colocataires lorsqu’on sait que, par définition, les membres d’une colocation changent régulièrement ?
- Assurance habitation individuelle : chaque colocataire peut prendre une assurance habitation individuelle au prorata de sa quote-part de loyer ou sur base de son loyer individuel (en cas de bail individuel par colocataire). Inutile de préciser qu’il sera parfois compliqué d’établir quelle assurance doit intervenir.
- Assurance habitation colocation commune : la solution la plus fréquente. L’assurance habitation commune sera prise au nom d’un seul preneur (seul interlocuteur de l’assureur) et son coût sera réparti entre tous les colocataires. Les noms des autres locataires seront cependant indiqués dans le contrat, et les modalités de paiement et de répartition de la prime seront mentionnées dans le pacte de colocation.
En cas de départ/arrivée d’un colocataire, le preneur devra prévenir la compagnie du changement. Si c’est le preneur qui s’en va, un nouveau contrat devra être signé.
- Assurance habitation et l’assurance RC familiale des parents : plus rarement, si la personne est encore domiciliée chez ses parents, l’assurance habitation et l’assurance RC familiale des parents continuent en principe à couvrir le jeune qui habite en colocation. Mais cette situation compliquera forcément les choses en cas de sinistre et n’est donc pas conseillée.
Conclusion : la solution la plus simple, et de loin, est l’assurance habitation colocation commune. Dans ce cas aussi, vous pouvez envoyer vos colocataires vers Flora by Ethias : Flora propose en effet une assurance habitation colocation, un produit spécialement conçu pour les colocations.
Tout se gère en quelques minutes via une app. Pratique pour ce type de contrat où, comme mentionné plus haut, les changements sont fréquents.
