Les propriétaires qui louent des biens en Belgique peuvent demander une garantie locative à leurs locataires.
Cette garantie financière leur assure que le preneur remplira ses obligations tout au long du contrat de location (paiement du loyer, respect des lieux, paiement des charges, entretien…).
Il s’agit donc d’une véritable sécurité qui permet à la location de se dérouler dans les meilleures conditions possibles.
La loi sur les baux de résidence principale du 20 février 1991 encadre la constitution des garanties locatives.
Si la mise en place d’une garantie locative n’est pas obligatoire, elle doit cependant répondre à la législation en place. Il existe de légères différences entre les régions puisque le droit locatif est une matière régionale.
Il est donc indispensable en tant que propriétaire, de vous renseigner selon la région dans laquelle se situe votre bien.
Voici un résumé de tout ce que vous devez savoir sur la garantie locative : constitution, utilisation, obligations, libération…
Qu’est-ce que la garantie locative ?
Une garantie locative, aussi appelée “caution”, permet de couvrir les loyers impayés ou les dommages causés par le locataire sur le bien mis à sa disposition tout au long du bail locatif.
Le bailleur est en droit de la demander au preneur afin qu’il puisse être indemnisé en cas de manquement.
La totalité de la garantie locative pourra être récupérée par le locataire au terme du bail si tout s’est déroulé comme convenu et qu’il a rempli toutes les obligations prévues par le bail sans conditions.
Le montant de la garantie locative est définie par le bailleur, elle doit respecter certains paliers. Elle varie selon les biens et les contrats de location en place.
Le montant de la garantie locative peut également faire l’objet d’une discussion entre les deux parties.
Que couvre la garantie locative ?
La garantie locative permet au propriétaire de se prémunir contre les loyers impayés ainsi que les dégradations du bien qu’il loue à un occupant.
Il est préférable de bien mentionner au sein du bail les éléments couverts par la garantie locative. Ainsi, il n’y a pas de malentendus entre les deux parties. Cela permet de prévenir les conflits.
Les obligations du locataire
Lorsqu’il occupe un appartement, un locataire se soumet à des obligations. Celles-ci sont présentées au sein du bail locatif qu’il a signé avant de prendre possession du bien.
La garantie locative couvre toutes les obligations du locataire prévues par le bail :
- Paiement du loyer
- Intérêts à la charge du locataire pour paiement tardif du loyer
- Paiement des charges
- Respect des lieux (dégradations, absence d’entretien…)
Ainsi, si le locataire quitte le bien qu’il avait en location sans réparer les dégâts locatifs ou sans s’acquitter de la totalité des montants dus (charges, loyers, intérêts), le propriétaire peut retenir la garantie locative en partie ou en totalité.
Celle-ci doit lui permettre de couvrir les préjudices financiers qu’il a subis suite à la location de son bien.
Modalités
En cas de manquement, un accord entre le bailleur et le locataire doit être trouvé pour définir le montant de la garantie locative qui sera retenu.
L’état des lieux est un élément clé pour la restitution de la garantie locative. En l’absence de ce document, le locataire peut refuser de dédommager les dégradations constatées sur le bien loué par son propriétaire.
En cas de désaccord entre les deux parties, c’est au juge de paix que revient la décision finale.
En s’appuyant sur son expertise, il détermine le montant que le propriétaire pourra retenir sur la garantie locative.
Comment constituer la garantie locative ?
Lorsque le bail l’exige, le locataire doit mettre à disposition du propriétaire une garantie financière. Il existe plusieurs formules pour le paiement de cette caution. Découvrez également notre article “Comment constituer une garantie locative en Belgique ?“
Les types de garanties locatives
En Belgique, les garanties locatives peuvent être constituées de plusieurs manières :
- par un versement sur un compte individualisé ou compte bloqué,
- par une garantie bancaire progressive de la banque du locataire, dans ce cas-ci, le locataire paie une mensualité pour constituer la garantie locative,
- ou via une garantie du CPAS de la commune du locataire.
La solution choisie doit s’adapter aux moyens du locataire et dépend de l’accompagnement dont il bénéficie. Le choix du type de garantie locative revient entièrement au locataire.
Le propriétaire ne doit pas intervenir pour influencer son choix ou lui imposer le sien.
Le garant
En parallèle de cette garantie financière, le propriétaire a le droit d’exiger un garant. C’est-à-dire qu’une tierce personne se porte caution pour le preneur.
Il s’agit souvent d’un membre de la famille du locataire qui accepte de se porter garant via un acte de cautionnement placé en annexe du bail.
Le garant doit fournir un panel d’informations : pièce d’identité, justificatif de domicile, justificatif de revenus… Ces éléments sont joints en annexe du bail de location.
À Bruxelles, depuis la réforme du bail en mars 2024, il n’est plus possible de demander des garants en plus de demander une garantie locative. Les propriétaires doivent donc choisir entre ces deux méthodes.
Quel est le montant de la garantie locative ?
Depuis la loi du 20 février 1991, il existe des plafonds maximum pour la constitution des garanties locatives. Le propriétaire ne peut pas exiger une somme qui dépasse ces montants.
En Wallonie
- 2 mois de loyer (hors charges) pour les garanties locatives constituées sur un compte bloqué au nom du locataire.
- 3 mois de loyer (hors charges) pour les garanties bancaires progressives.
- 3 mois de loyer (hors charges) pour les garanties locatives constituées via la banque ou le CPAS.
À Bruxelles
Nouveau : suite à une réforme du bail à Bruxelles de mars 2024, le montant de la garantie locative ne pourra pas excéder 2 mois de loyers (hors charge) peu importe la méthode de constitution.
Cette réforme prévoit également que le propriétaire devra libérer la garantie locative dans les 2 mois après la sortie du locataire.
Si ce n’est pas le cas, le propriétaire devra payer 10% du loyer mensuel par mois de retard en plus de la garantie locative au loctaire.
En Flandre
Depuis le 01/10/2019, le montant de la garantie locative en Flandre peut aller jusqu’à 3 mois de loyer (hors charges) maximum.
Dépôt de garantie : délais et obligations
Le locataire doit respecter les obligations prévues par le bail qu’il a signé.
Celui-ci peut imposer une garantie locative ainsi que des délais de paiement. Qu’en est-il au niveau de la réglementation en place ?
Le dépôt de garantie est-il obligatoire en Belgique ?
Il n’existe pas d’obligations légales concernant la constitution des garanties locatives. Celle-ci n’est donc pas obligatoire.
En revanche, le propriétaire est en droit d’imposer la constitution d’une garantie locative dans le contrat de bail qui l’unit à son locataire.
En pratique, de nombreux bailleurs souhaitent se couvrir au cas où le locataire ne respecterait pas ses obligations (paiement du loyer et des charges, entretien du bien…).
Il est donc courant de trouver une clause au sein du bail exigeant la constitution d’une garantie locative.
La plupart des locataires se soumettent à cette pratique puisqu’il existe des accompagnements spécifiques pour les personnes en situations précaires.
Quand le locataire doit-il payer la garantie locative ?
La législation n’impose aucun délai ou moment précis pour le paiement de la garantie locative. Celui-ci doit donc être défini en accord avec le locataire.
En pratique, le paiement de la garantie locative représente une condition pour la remise des clés au locataire et doit donc être constituée en amont de ce rendez-vous.
Quelles sont les différentes formes de garanties locatives en Belgique ?
S’il existe plusieurs manières de constituer une garantie locative, celle-ci peut également prendre des formes diverses.
Valeurs non monétaires
En effet, la garantie peut être constituée par la remise de titres, d’actions et/ou d’obligations. Ce qui implique que la garantie locative ne soit pas toujours constituée d’une somme monétaire.
Auparavant, elle pouvait prendre la forme de diverses valeurs : bijoux, lingots d’or… Il était important que les deux parties se soient mises d’accord sur la forme et la valeur de ces biens qui constituent la caution.
Aujourd’hui, la loi exige que la garantie locative soit déposée sur un compte individualisé. Les intérêts générés au cours du bail sont acquis par le locataire.
L’engagement d’un tiers
Le garant peut se porter caution et s’engager à couvrir les obligations du locataire en cas de manquement. Souvent, cet engagement se fait à concurrence d’un montant bien déterminé.
Dans la région flamande, cette garantie d’un tiers peut être apportée par une personne physique ou morale.
Cette forme de caution nécessite l’accord du bailleur.
Une garantie en espèces
De nombreux bailleurs ont longtemps exigé le versement d’une garantie locative en espèces, de main à main.
Afin de décourager cette pratique, l’article 10 de la loi sur le bail de résidence principale oblige le bailleur à la placer sur un compte individualisé. Dans le cas contraire, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire.
La garantie locative sous forme de garantie bancaire
Pour les personnes les plus précaires, la garantie locative sous forme de garantie bancaire peut être envisagée.
La banque du locataire se porte ainsi garante pour lui et ce, sans exiger d’intérêts.
Le locataire a l’obligation de domicilier ses revenus dans la banque qui s’est portée garante pour lui tout au long du bail. Sinon, celle-ci peut réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie locative.
La garantie locative dans le cadre d’une location saisonnière ou d’une sous-location
Comme pour les résidences principales, la loi n’exige pas de versement de garantie locative dans le cadre d’une location saisonnière ou d’une sous-location.
La garantie locative pour une location saisonnière
Il n’existe pas de plafond pour le montant de la garantie locative d’une location saisonnière. En pratique, elle représente 25% du montant total versé pour la location du bien.
Elle est remise au propriétaire par le locataire au moment de la reprise des clés.
La garantie locative pour une sous-location
Le locataire principal est seul garant du bien. Le propriétaire peut donc exiger que ce soit sa garantie locative qui couvre les manquements du sous-locataire.
Si le bien est défini comme la résidence principale du sous-locataire, alors le bail de sous-location peut exiger une garantie locative de sa part.
Le montant de cette garantie locative ne doit pas dépasser les plafonds définis par l’article 10 de la loi sur les résidences principales.
Quelles sont les conditions pour libérer la garantie locative ?
La libération de la garantie locative est strictement encadrée par la loi. Elle doit être déclenchée par l’une des manières suivantes :
- Un accord par écrit des deux parties (le locataire et le bailleur)
- Une décision judiciaire suite à un désaccord entre les deux parties
À quel moment a lieu la libération de la garantie locative ?
La libération de la garantie locative intervient au plus tôt à la fin du bail. C’est après, et seulement après, la fin du contrat de location que peut être transmis l’accord écrit ou la décision de justice.
Pour les baux situés à Bruxelles, la garantie locative doit être libérée dans les 2 mois. Dans le cas contraire, le propriétaire est contraint de payer au locataire 10% du loyer par mois de retard.
Quelle forme prend l’accord de libération de la garantie locative ?
Il existe un formulaire de libération de la garantie locative. Celui-ci doit être signé par les deux parties qui ont conclu le bail.
Des modèles gratuits de lettre de libération de la garantie locative peuvent également être consultés en ligne.
Les fonds bloqués seront alors libérés et transférés sur le compte en banque renseigné sur le formulaire de libération de la garantie locative. Il suffit de quelques semaines pour que le montant soit libéré. La banque peut alors clôturer le compte.
Comment est déterminé le montant retenu sur une garantie locative ?
Dans le cas où le locataire a manqué à ses obligations durant le bail, la garantie locative doit couvrir les sommes dues.
Voici les éléments qui déterminent le montant de celle-ci :
- Des dégâts ont été constatés dans le bien. Un expert évalue le montant nécessaire aux réparations.
- Le locataire n’a pas payé la totalité de ses loyers. La somme correspondant au montant dû est alors retenue.
- Le locataire doit une indemnité au propriétaire dans le cadre d’une rupture de bail anticipée.
En cas de désaccord entre les deux parties, c’est le juge de paix qui détermine le montant de la garantie locative retenu par le propriétaire.
Découvrez également notre webinar “Quelles sont les garanties et sûretés dont peut jouir le bailleur ?“
