En tant que propriétaire, comprendre les droits et obligations liés au renouvellement d’un bail commercial est essentiel pour optimiser vos revenus locatifs et maintenir de bonnes relations avec vos locataires.
Le renouvellement du bail est aussi un moment stratégique pour ajuster le montant du loyer en fonction de l’évolution du marché, mais aussi pour revoir les conditions du contrat de bail qui arrive à terme.
Voici un aperçu des principaux éléments à prendre en compte lors du renouvellement du bail commercial.
Comment se passe le renouvellement d’un bail commercial ?
Le renouvellement d’un bail peut être à l’origine du propriétaire ou du locataire.
La notification du renouvellement
Le propriétaire ou le locataire peuvent faire une demande de renouvellement du bail commercial avant que celui-ci n’arrive à terme :
- Le propriétaire notifie le locataire de sa volonté de renouveler le bail dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail et lui fait une offre de renouvellement.
- Le locataire notifie le propriétaire de sa volonté de renouveler le bail dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail et attend que celui-ci lui fasse une offre de renouvellement.
Si aucune des deux parties ne se manifeste pour renouveler le bail ou prendre congé, on parle alors de tacite prolongation. Le bail est prolongé pour une durée indéterminée.
La tacite prolongation
Elle implique une prolongation du bail commercial mais le contrat n’est pas renouvelé. Ainsi, les conditions de location du local commercial (loyer, charges, clauses…) restent inchangées. Chaque partie doit respecter les devoirs et les obligations qui lui étaient attribuées dans le contrat d’origine.
Pour mettre fin à cette tacite prolongation, le propriétaire ou le locataire peuvent prendre congé par acte de commissaire de justice. Le délai de préavis est de 6 mois.
Il est important de noter que le locataire n’est plus titulaire du droit au bail dans le cadre d’une tacite prolongation. Cela peut s’avérer être un frein pour vendre son fonds de commerce.
Quelles sont les conditions de renouvellement du bail commercial ?
Lors du renouvellement du bail commercial, le propriétaire peut modifier les conditions du bail arrivé à expiration.
Il a notamment le droit d’augmenter le loyer du local commercial.
L’augmentation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice de référence choisi par les parties au moment de la conclusion du bail commercial (ILC ou ILAT) sauf si la durée du bail excède 9 ans ou que de gros travaux ont été effectués et justifient un déplafonnement.
Ainsi, le propriétaire transmet l’offre de renouvellement au locataire en amont de l’expiration du bail en cours. Ce dernier peut l’accepter, la refuser ou la renégocier.
Qu’est-ce que le droit au renouvellement du bail commercial ?
Le droit au renouvellement du bail commercial est un principe fondamental qui protège le locataire exerçant une activité commerciale, industrielle ou artisanale dans un local.
Ce droit, régi par le Code de commerce, permet au locataire de demander le renouvellement de son bail à la fin de la période initiale, afin de continuer à exploiter son fonds de commerce dans les mêmes lieux.
Les conditions du droit au renouvellement
Afin de bénéficier du droit au renouvellement, le locataire doit respecter 3 conditions :
- Être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers.
- Être propriétaire du fonds de commerce.
- Avoir exploité de manière effective le fonds de commerce pendant 3 ans.
Le propriétaire peut-il refuser de renouveler un bail commercial ?
Le bailleur peut refuser de renouveler un bail commercial mais il doit justifier les motifs légitimes expliquant le refus.
Si les raisons invoquées par le bailleur ne sont pas valables, ce dernier doit verser au locataire une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail commercial.
Les motifs de non-renouvellement du bail commercial
Le bailleur peut donner congé sans offre de renouvellement du bail dans les cas suivants :
- Récupération du local pour des raisons d’insalubrité.
- Non-respect des obligations du bail par le locataire (paiement du loyer et des charges, entretien non réalisé…).
- Droit de reprise sur les locaux d’habitation loués aux locaux commerciaux pour les habiter lui-même ou les faire habiter par sa famille.
Combien coûte le renouvellement d’un bail commercial ?
Le renouvellement d’un bail commercial n’entraîne pas de coût direct spécifique, mais il peut impliquer des ajustements financiers, notamment au niveau du loyer.
En revanche, le recours à un avocat ou un expert immobilier pour négocier ou rédiger le nouveau contrat, engendre des frais de rédaction d’acte. Ces dépenses peuvent se répartir entre le propriétaire et le locataire selon leurs souhaits.
Comment fonctionne l’augmentation du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial ?
Lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer peut être révisé pour refléter les conditions du marché et suivre l’indexation convenue. Le montant du loyer révisé est soumis à un plafonnement qui dépend de l’indice choisi (ILC ou ILAT).
Le déplafonnement du loyer
Le loyer peut être déplafonné dans certains cas :
- La durée du bail initial dépasse 9 ans suite à une tacite prolongation.
- Des modifications importantes ont impacté la valeur du bien.
Le bailleur et le locataire peuvent négocier la révision du loyer avant le renouvellement. Si un accord est trouvé, il doit être formalisé dans le nouveau contrat de bail.
