La résiliation d’un bail commercial est une procédure qui nécessite une bonne connaissance des droits et obligations des parties signataires du contrat de location du local commercial.
Que ce soit pour des raisons de non-paiement de loyer, de volonté de récupérer les locaux pour une nouvelle utilisation, ou pour autres motifs spécifiques, il est essentiel pour les propriétaires et investisseurs de bien comprendre les modalités de résiliation et de prendre connaissance des éventuelles indemnités d’éviction.
Voici les informations nécessaires pour aborder la résiliation de vos baux commerciaux en toute sérénité et en conformité avec la législation en vigueur.
Comment résilier un bail commercial ?
Le locataire et le propriétaire peuvent résilier le bail commercial en respectant des modalités précises.
Résiliation par le propriétaire
La résiliation d’un bail commercial par le propriétaire est encadrée par des règles strictes afin de protéger les droits des locataires.
La résiliation triennale permet au propriétaire de donner congé au locataire à l’issue de chaque période de trois ans. L’une des conditions suivantes doit être respectée :
- Reconstruction d’un immeuble ou surélévation du bâtiment existant
- Transformation à usage d’habitation du bâtiment
- Exécution de travaux prescrits ou autorisés
- Reprise d’un local d’habitation loué accessoirement au local commercial
Si le propriétaire respecte l’un de ces motifs, il peut récupérer son local commercial en donnant congé à son locataire 6 mois à l’avance par acte de commissaire de justice.
Le propriétaire peut également résilier le bail en cas de manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles, telles que :
- Non-paiement des loyers ou charges
- Non-respect des clauses du bail (utilisation non autorisée des locaux, sous-location sans autorisation, absence d’assurance… )
Le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail ou utiliser la clause résolutoire, qui permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement du locataire à certaines obligations.
Résiliation par le locataire
Le locataire peut quant à lui résilier le bail commercial à la fin de chaque période de 3 ans, sans motif particulier. Dans ce cadre, le locataire doit notifier le bailleur de son intention de résilier le bail au moins 6 mois avant la fin de chaque période triennale.
Le locataire peut également demander la résiliation anticipée du bail pour des motifs particuliers :
- Il a demandé ses droits à la retraite.
- Il bénéficie d’une pension d’invalidité.
- Le décès du locataire permet la résiliation anticipée du bail.
Si le bailleur ne respecte pas certaines de ses obligations liées au bail commercial, telles que la prise en charge des grosses réparations et les travaux de gros œuvre, le locataire peut demander la résiliation judiciaire du bail. Ainsi, il peut mettre fin au bail par une décision de justice.
Quand le bail commercial peut-il être résilié ?
Un bail commercial peut être résilié dans plusieurs situations spécifiques, chacune encadrée par des règles précises pour protéger les droits des deux parties contractantes.
Périodes triennales
- Le locataire a le droit de résilier le bail commercial à l’issue de chaque période triennale.
- Le bailleur peut également donner congé à son locataire à l’issue de chaque période triennale pour des motifs précis (évoqués ci-dessus).
Résiliation avant le terme
- Le locataire peut demander la résiliation anticipée du bail en cas de motifs légitimes et sérieux (refus du propriétaire de prendre en charge les grosses réparations qui concernent le local, départ à la retraite, invalidité, décès…).
- Le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée en cas de manquement grave du locataire à ses obligations.
Quels sont les motifs de résiliation du bail commercial ?
La résiliation d’un bail commercial peut intervenir dans diverses situations, qu’il s’agisse d’une initiative du locataire, du bailleur ou d’un accord mutuel.
Résiliation amiable du bail commercial
Le bail peut être résilié à tout moment par un accord entre le bailleur et le locataire. Un accord écrit formalisant la résiliation et précisant les conditions convenues entre les parties est nécessaire.
Quelle est la durée de préavis du bail commercial ?
Le préavis pour notifier le propriétaire ou le locataire de la résiliation du bail est de 6 mois. La résiliation doit être envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice.
La cessation d’activité met-elle fin au bail commercial ?
La cessation d’activité ne met pas automatiquement fin au bail commercial.
Le locataire peut demander la résiliation anticipée du bail pour cessation d’activité pour des raisons économiques. Cependant, cette demande doit être justifiée et approuvée par le bailleur ou, en cas de désaccord, par le tribunal.
Le locataire peut envisager de céder le bail à un tiers pour éviter de continuer à payer le loyer. Il peut aussi sous-louer le local commercial avec l’accord du propriétaire.
Le locataire peut en revanche résilier le bail à tout moment en cas de cessation d’activité pour cause de départ à la retraite ou en cas d’invalidité. Dans ce cadre, il doit respecter un délai de congé et de préavis.
Quelles sont les indemnités d’éviction pour un bail commercial ?
L’indemnité d’éviction est due par le bailleur au locataire lorsque ce dernier est contraint de quitter les lieux à la fin du bail commercial sans obtenir de renouvellement. Elle vise à compenser le préjudice subi par le locataire du fait de la perte de son droit au bail.
- Si le refus de renouvellement du bail occasionne une perte définitive du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction couvre la valeur marchande du fonds de commerce.
- S’il est possible de déplacer le fonds de commerce dans un nouveau local, sans impact sur la clientèle, une indemnité de « transfert de fonds » ou de « déplacement » est calculée.
