En France, le bail commercial est un contrat de location régi par le Code du Commerce. Il concerne la mise à disposition d’un local dans lequel est exercée une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
En tant que propriétaire ou investisseur, il est essentiel de comprendre vos droits et vos obligations dans le cadre d’un bail commercial. Cela vous permettra d’optimiser la gestion de vos biens et de minimiser les risques juridiques et financiers.
Voici un résumé complet de toutes les informations clés pour comprendre le fonctionnement des baux commerciaux, en abordant les conditions de leur mise en place, les obligations des parties, et les meilleures pratiques pour assurer une relation harmonieuse avec vos locataires.
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
La durée d’un bail commercial est strictement encadrée par la loi afin d’offrir une stabilité aux locataires commerciaux qui souhaitent développer leur activité.
Le bail commercial 3 6 9
La durée minimale d’un bail commercial est fixée à 9 ans. Le locataire bénéficie automatiquement du droit au renouvellement du bail au bout de ces neuf années d’exploitation.
Le preneur a la possibilité de résilier le bail commercial tous les trois ans à la date d’anniversaire du contrat. Cette résiliation triennale doit être notifiée au propriétaire par acte extrajudiciaire (généralement par huissier) au moins six mois à l’avance.
Le bail commercial dérogatoire
Le bail dérogatoire, aussi appelé bail précaire est un bail d’une durée maximale de 3 ans. Tout comme le bail commercial classique, il concerne les locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce.
Dans le cadre d’un bail dérogatoire, le locataire ne bénéficie pas des avantages du bail commercial classique :
- droit au renouvellement du contrat de location au bout de 9 ans,
- le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement
- la révision triennale du loyer.
Quelles sont les conditions d’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location de locaux à usage professionnel qui n’est pas restreint par le statut juridique du propriétaire.
Cela signifie que le propriétaire peut être une personne physique, une société ou une association et qu’il est en droit de conclure un bail commercial.
Le preneur peut lui aussi être une personne morale ou physique tant qu’il respecte la destination des locaux et y exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Quels sont les avantages d’un bail commercial ?
Le bail commercial offre plusieurs avantages pour les propriétaires comme pour les locataires.
La sécurité de l’occupation et la stabilité des loyers
Le bail commercial a une durée minimale de neuf ans, garantissant des revenus locatifs stables et prévisibles sur une longue période. Cela permet aux propriétaires de planifier leurs finances et leurs investissements à long terme.
Du côté des locataires, cette durée leur permet de s’assurer une stabilité pour développer leur activité commerciale. Ils disposent d’un droit au renouvellement au bout de 9 ans.
La révision triennale des loyers
Les loyers peuvent être révisés tous les trois ans en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC), permettant aux propriétaires de maintenir les loyers à un niveau conforme au marché.
Les locataires peuvent résilier le bail commercial tous les trois ans à la date d’anniversaire du contrat. Ce qui leur offre une plus grande flexibilité.
La flexibilité contractuelle offerte aux propriétaires
Les propriétaires ont la possibilité de négocier les termes du bail (loyer, distribution des charges, révisions…) et d’ajouter des clauses au contrat de location. Cet aspect contribue au rendement locatif intéressant des locaux commerciaux.
Quelles lois régissent le bail commercial ?
En France, les baux commerciaux sont régis par le Code du Commerce. Voici les principaux articles :
Articles L145-1 à L145-3
Ces articles définissent les conditions d’application du statut des baux commerciaux ainsi que leurs conditions d’exploitation.
Articles L145-4 à L145-7-1
Ces articles définissent la durée des baux commerciaux ainsi que les conditions de dérogation des baux précaires (courte durée).
Articles L145-8 à L145-12
Ces articles encadrent le droit au renouvellement du bail commercial. Ils définissent également les démarches de la prise de congé. Dans le cas du refus du renouvellement, il faut se référer aux articles L145-14 à L145-30 du Code du Commerce.
La loi Pinel (18 Juin 2014)
La loi Pinel a introduit plusieurs réformes importantes, renforçant les droits des locataires commerciaux et apportant des modifications aux règles de résiliation et de renouvellement des baux commerciaux :
- La révision triennale du loyer
- Le droit de préférence au locataire lors de la vente du bien
- L’obligation de la réalisation d’un état des lieux
- L’interdiction des baux fermes.
Comment se passe la résiliation du bail commercial ?
La résiliation d’un bail commercial est un processus encadré par des règles strictes pour protéger les intérêts du locataire et du propriétaire.
Résiliation par le locataire
Le locataire peut donner congé à l’expiration du bail ainsi que tous les trois ans (3-6-9). Il doit respecter un préavis de six mois, généralement par acte extrajudiciaire (huissier).
Dans certaines situations, il peut résilier le bail, en dehors des périodes triennales ou du terme du bail :
- Départ à la retraite
- Bénéficiaire d’une pension d’invalidité
- Décès du locataire.
Résiliation par le propriétaire
Le propriétaire peut mettre fin au bail commercial avant son terme, tous les trois ans pour des motifs précis :
- Reconstruction d’un immeuble
- Transformation à usage d’habitation
- Exécution de travaux prescrits.
Le propriétaire peut à tout moment demander la résiliation du bail pour des motifs graves, tels que le non-paiement des loyers, l’usage non conforme des locaux, la sous location sans son accord ou la violation des clauses du bail. Cela nécessite souvent une procédure judiciaire.
Comment se passe le renouvellement du bail commercial ?
Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail commercial, généralement à l’issue des neuf années initiales, pour une nouvelle période de même durée. Ce droit vise à protéger l’exploitation commerciale et la pérennité de l’activité du locataire.
Si le propriétaire refuse de renouveler le bail sans motif grave ou légitime (faute du locataire, non paiement du loyer, destruction de l’immeuble…), il doit verser au locataire une indemnité d’éviction. En effet, le droit au renouvellement est l’un des piliers de la protection du locataire commercial.
L’indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction doit couvrir l’intégralité du préjudice subi par le locataire du fait de la non-reconduction du bail.
Cela inclut la perte de la valeur du fonds de commerce (selon les professions), les frais de déménagement et de réinstallation, les coûts liés à la perte de clientèle, et les éventuels travaux de réaménagement des nouveaux locaux.
L’indemnité constitue une indemnité de remplacement si le fonds de commerce doit cesser d’exister ou une indemnité de déplacement si le fonds peut être relocalisé.
Comment fonctionne la cession du bail commercial ?
La cession du bail commercial est un processus qui permet à un locataire (le cédant) de transférer les droits et obligations de son bail à un nouveau locataire (le cessionnaire).
Cette cession peut se produire dans le cadre de la revente du fonds de commerce. Dans cette situation, le propriétaire ne peut pas interdire au locataire de céder le bail commercial.
Le locataire peut céder son droit au bail seul, si le bail ne contient pas de clauses interdisant ou restreignant la cession du bail.
Si tel est le cas, le locataire doit obtenir l’autorisation préalable du bailleur pour céder son droit au bail.
La cession du bail entraîne le transfert des droits et obligations du bail commercial du cédant au cessionnaire. Le cessionnaire devient ainsi le nouveau locataire et doit respecter toutes les clauses du bail initial pour la durée restant à courir.
Comment fonctionne la sous-location du bail commercial ?
La sous-location d’un bail commercial est un processus par lequel le locataire principal loue tout ou partie des locaux commerciaux à un tiers.
Ce processus est encadré par des règles spécifiques et nécessite souvent l’accord du bailleur. Le bailleur a 15 jours pour répondre à la demande de sous-location. En cas d’absence de réponse de sa part, son accord est considéré comme donné.
Le locataire principal doit respecter les conditions du contrat de bail initial et doit donc payer le loyer au propriétaire.
Comment est fixé le loyer d’un bail commercial ?
Le montant du loyer du bail commercial est fixé librement par les parties qui concluent le contrat de location.
Le loyer prend généralement en compte plusieurs facteurs tels que la localisation, la superficie des locaux, l’état des lieux, et la demande locative du marché.
Dans le cadre d’un renouvellement du bail ou d’une révision triennale du loyer, il peut être renégocié.
La révision du loyer est généralement indexée sur un indice de référence, tel que l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon le type d’activité exercée dans les locaux.
Dans certains cas, le loyer peut être déplafonné, c’est-à-dire révisé au-delà de la variation de l’indice de référence. Cela peut se produire si :
- Des modifications substantielles ont été apportées aux locaux, augmentant leur valeur locative.
- Des changements significatifs dans les facteurs locaux de commercialité (ex. : amélioration des infrastructures, hausse de la fréquentation) ont entraîné une augmentation notable de la valeur locative.
- Lorsque le bail est conclu ou renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans.
Comment fonctionne la révision du loyer du bail commercial ?
La révision du loyer d’un bail commercial est un mécanisme permettant d’ajuster périodiquement le loyer en fonction de l’évolution d’un indice de référence.
Ce processus vise à maintenir l’équilibre économique du contrat de bail en tenant compte des variations économiques.
La révision du loyer peut être prévue automatiquement tous les trois ans, selon les termes du contrat de bail.
Les indices de référence :
- L’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) est calculé en fonction de la variation des prix à la consommation, des prix de construction et des indices de chiffre d’affaires du commerce de détail.
- L’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) est calculé à partir de la variation des prix à la consommation et de l’évolution des coûts des services.
Quelle est la caution d’un bail commercial ?
Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire dans le cadre d’un bail commercial. Si une clause du bail le requiert, le montant est librement fixé par les parties. En pratique, il s’élève à 3 mois de loyer.
La caution doit être remboursée au locataire lorsqu’il quitte les lieux dans le délai mentionné par le bail commercial.
Le propriétaire peut décider de conserver la somme du dépôt de garantie selon les travaux nécessaires à la remise en état d’un local rendu en mauvaise condition.
La caution solidaire
Le cautionnement solidaire est une garantie fréquemment demandée par les bailleurs dans le cadre des baux commerciaux. Il assure au bailleur une sécurité supplémentaire en cas de non-paiement des loyers ou de dégradations des locaux.
Qu’est-ce que le pas-de-porte ?
Le pas-de-porte, également appelé droit d’entrée, est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire au début du bail commercial. Cette somme est distincte du loyer et des charges.
Quelle fiscalité pour un bail commercial ?
Les loyers perçus par le bailleur peuvent être imposés soit comme des revenus fonciers (si le bailleur est un particulier), soit comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si le bailleur est une entreprise.
La bonne gestion de ces aspects fiscaux est essentielle pour optimiser les coûts et respecter les obligations légales.
Il est souvent recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour naviguer efficacement dans ce cadre complexe et bénéficier des meilleures stratégies fiscales.
Les obligations du bail commercial
Quelles sont les obligations du locataire dans le contrat de bail commercial ?
Le locataire est tenu de payer les loyers convenus dans le contrat de bail ainsi que toutes les charges locatives qui lui incombent.
Il doit utiliser les locaux conformément à l’usage prévu dans le bail et respecter toutes les normes légales, réglementaires et administratives applicables à son activité.
Le locataire est responsable de l’entretien courant des locaux loués (réparations locatives et maintien en bon état). Il doit en effet rendre les locaux dans l’état initial reporté sur l’état des lieux d’entrée.
Quelles sont les obligations du bailleur dans le contrat de bail commercial ?
Le bailleur est tenu de mettre à disposition des locaux dans un état permettant l’exercice normal de l’activité commerciale ou professionnelle prévue.
Les réparations importantes qui affectent la structure du bâtiment, la toiture, les fondations ou les murs porteurs sont à sa charge. Les locaux loués doivent respecter toutes les normes légales et réglementaires.
Le propriétaire doit également respecter les droits de son locataire : renouvellement du bail, cession du bail, résiliation triennale, indemnité d’éviction…
Quels sont les diagnostics obligatoires du bail commercial ?
Les diagnostics techniques sont des documents indispensables que le bailleur doit remettre au locataire lors de la signature du bail commercial. Ils englobent divers éléments tels que :
- Le diagnostic de performance énergétique
- L’état des risques naturels et technologiques
- Le diagnostic amiante.
Quelles sont les clauses du bail commercial ?
Les clauses d’un bail commercial sont les dispositions spécifiques et contractuelles qui régissent les droits et obligations des parties.
Il existe de nombreuses clauses pour encadrer les relations entre les parties (clause de souffrance, clause de substitution, clause de non-concurrence…).
Voici les principales clauses du bail commercial :
La clause résolutoire dans le bail commercial
La clause résolutoire est une disposition qui stipule qu’en cas de manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles, le bailleur peut résilier le bail de manière automatique et anticipée, sans nécessiter une décision judiciaire préalable.
La clause d’échelle mobile dans le bail commercial
La clause d’échelle mobile prévoit que le montant du loyer soit indexé sur un indice économique spécifique, tel que l’Indice du Coût de la Construction (ICC) ou l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC).
La clause de solidarité dans le bail commercial
La clause de solidarité établit que chaque locataire est responsable de l’ensemble du loyer et des charges. Cela signifie que le bailleur peut demander le paiement intégral du loyer à n’importe lequel des locataires signataires du bail, sans avoir à diviser la dette entre eux.
Comment se passe l’état des lieux dans le cadre du bail commercial ?
Depuis 2014 et l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’état des lieux est devenu obligatoire.
Le bailleur et le locataire doivent être présents lors de l’état des lieux.
Un procès-verbal détaillé est établi, décrivant précisément l’état des lieux constaté. Ce document est signé par les deux parties. Il est essentiel en cas de litige ultérieur sur l’état des locaux et peut influencer le montant des dépôts de garantie restitués au locataire.
