La révision du loyer du bail commercial est un aspect important de la gestion immobilière. Cela influence directement la rentabilité et la pérennité des investissements.
Pour les propriétaires, comprendre les mécanismes de révision est indispensable pour optimiser les revenus locatifs tout en assurant une relation de confiance avec ses locataires. Voici un aperçu des règles à connaître sur la révision des loyers de baux commerciaux.
Pourquoi réviser le loyer d’un bail commercial ?
Les marchés immobiliers sont dynamiques et les loyers peuvent évoluer significativement en fonction de la demande, de l’offre et du contexte économique.
Réviser le loyer permet de l’ajuster aux conditions actuelles du marché, évitant ainsi que le loyer perçu ne devienne obsolète ou sous-évalué.
Les investissements dans des rénovations ou des améliorations des locaux commerciaux peuvent également justifier une révision du loyer. Cela permet aux propriétaires de rentabiliser les montants investis et de bénéficier de la valeur ajoutée aux locaux.
Une révision régulière du loyer permet aux propriétaires d’optimiser leurs revenus locatifs.
Quand réviser le loyer d’un bail commercial ?
La révision du loyer d’un bail commercial est encadrée par l’article L145-38 du Code de commerce. Elle s’effectue de manière triennale, c’est-à-dire tous les trois ans à compter de la prise des lieux par le locataire.
La révision se fait à la demande :
- du propriétaire,
- du locataire,
- de manière automatique (clause d’échelle mobile ou clause recette).
Le système de révision est précisé dans le contenu du bail commercial qui a été signé par les deux parties.
Le locataire peut-il refuser la révision du loyer ?
En principe, le locataire ne peut pas s’opposer à la révision triennale si elle respecte les conditions et les indices de référence mentionnés dans le bail.
L’augmentation du montant du loyer d’un bail commercial est encadrée par la loi afin de protéger le locataire de hausses trop importantes et ainsi éviter les situations de conflit ou d’abus. L’augmentation étant plafonnée et prévue par le bail, le locataire doit l’accepter.
Les conditions du plafonnement du loyer
La révision doit respecter les règles de plafonnement prévues par la loi :
- Le montant du loyer après révision ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence.
- La variation ne peut pas dépasser 3,5 % sur une période d’un an.
Si malgré le respect de ces règles le locataire refuse la révision du loyer, il devra saisir le tribunal judiciaire compétent afin de trancher le litige.
Déplafonnement du loyer d’un bail commercial
Le nouveau loyer peut être déplafonné et déroger aux règles initiales si le propriétaire peut prouver l’une de ces situations :
- Des travaux importants entraînant une amélioration du local loué ont été effectués.
- Des facteurs locaux de commercialité ont entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative.
- Une partie des lieux a changé de destination.
C’est le juge qui décide de la validité de la raison du déplafonnement du loyer.
Comment calculer la révision du loyer ?
Calculer la révision du loyer d’un bail commercial est un processus encadré par des indices économiques spécifiques.
Quel indice utiliser pour réaliser le calcul ?
Les indices de référence utilisés pour la révision des loyers commerciaux sont :
- L’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales
- L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.
Il faut utiliser le dernier indice publié trimestriellement par l’INSEE à la date de la révision pour calculer le nouveau loyer.
Communiquer la révision du loyer au locataire
Le bailleur doit notifier formellement le locataire de la révision du loyer en suivant les procédures légales et les délais de préavis stipulés dans le bail.
La révision doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Peut-on rattraper une révision de loyer de bail commercial ?
Si le bailleur oublie de réviser le loyer à la date prévue, le loyer continue d’être payé au montant initial, sans augmentation.
Lorsqu’un bailleur oublie de réviser le loyer commercial à la date prévue malgré la présence d’une clause d’indexation automatique dans le bail, il est toujours possible de procéder à un rattrapage des loyers non révisés.
Selon la législation en vigueur, ce rattrapage peut s’étendre jusqu’à cinq ans en arrière. Cette période correspond au délai de prescription pour les actions en paiement des loyers commerciaux.
