La sous-location peut être un moyen efficace d’optimiser l’utilisation des locaux commerciaux et maximiser leur rentabilité.
La sous-location d’un bail commercial présente des avantages mais nécessite le respect de conditions légales afin d’en minimiser les risques. Voici un récapitulatif des démarches administratives indispensables pour encadrer cette pratique et protéger vos intérêts en tant que bailleur ou investisseur.
Sous-louer un local commercial : les conditions
Pour les propriétaires et les investisseurs, il est nécessaire d’encadrer cette pratique de manière stricte et d’en respecter les conditions afin de protéger les intérêts financiers et juridiques des parties.
Certaines clauses restrictives dans le contrat de bail principal peuvent limiter ou encadrer strictement les conditions de sous-location.
Les avantages de la sous-location
Pour le locataire principal, la sous-location de son local commercial peut présenter de nombreux avantages :
- Rentabiliser un espace qu’il n’utilise pas
- Réduire ses coûts d’exploitation
- Introduire de nouvelles activités commerciales
- Attirer une clientèle plus diversifiée
- Traverser une période de difficulté financière
L’accord du propriétaire
La sous-location d’un bail commercial est possible lorsque deux conditions sont réunies : le bailleur doit avoir donné son autorisation et doit être informé des conditions de la sous-location.
Le locataire principal doit impérativement informer le bailleur de sa volonté de sous-louer le local commercial par lettre recommandée avec accusé de réception ou par notification faite par acte d’huissier de justice.
Le propriétaire dispose alors d’un délai de 15 jours pour répondre à la requête. En cas de non-réponse de sa part, cela équivaut à une acceptation.
Le contrat de sous-location du bail commercial
Une fois l’accord du propriétaire obtenu, un contrat de sous-location est établi entre le locataire principal et son sous-locataire.
Tout comme le bail initial, le contrat de sous-location doit contenir des éléments indispensables. Il stipule clairement les droits et obligations du sous-locataire au travers des informations suivantes :
La destination des lieux
Le sous-locataire doit utiliser les locaux conformément à la destination prévue dans le bail principal.
La répartition des charges
Il est essentiel que le contrat de sous-location détaille précisément la répartition des charges.
Ce document doit spécifier quelles charges sont à la charge du sous-locataire et lesquelles restent à la charge du locataire principal. Elles peuvent être basées sur la surface occupée ou un pourcentage précis.
La durée de la sous-location
La durée de la sous-location ne peut pas excéder la durée du bail initial.
Le loyer de la sous-location
Si le loyer de la sous-location excède celui du bail principal, le propriétaire est en droit de demander un ajustement pour combler l’écart entre les deux montants.
Le renouvellement du bail
Le locataire principal reste le titulaire du bail commercial et conserve son droit au renouvellement.
Le locataire principal doit, à la fin du bail, demander le renouvellement auprès du bailleur dans les six mois précédant l’expiration du bail.
En revanche, le locataire principal ne peut pas renouveler la sous-location en fin de bail principal.
Si le sous-locataire souhaite continuer à occuper les lieux, il doit directement solliciter le propriétaire pour le renouvellement de son contrat.
Si le bail principal est toujours en cours et que le bail de sous-location prend fin, le sous-locataire peut demander à le renouveler, et ce, jusqu’à la date de fin du bail principal.
Que se passe-t-il en cas de non-respect des conditions de sous-location ?
Le non-respect des conditions de sous-location d’un local commercial peut entraîner des conséquences sérieuses pour le locataire principal et le sous-locataire.
La responsabilité du locataire
Le locataire principal reste responsable vis-à-vis du bailleur pour toutes les obligations contractuelles, même en cas de sous-location. Les défaillances du sous-locataire peuvent donc avoir des répercussions sur le locataire principal.
Le contrat de sous-location est rattaché au contrat de bail commercial initial et le locataire doit donc respecter les mêmes conditions (loyer, destination, paiement des charges, assurance…).
En cas de non-paiement du loyer et/ou des charges locatives, le bailleur a le droit de prendre des mesures légales directement contre le sous-locataire même s’ils ne sont pas directement liés par le contrat.
Les conséquences d’une sous-location irrégulière
Si le propriétaire n’a pas préalablement donné son accord pour la sous-location du local commercial, il peut demander la résiliation du bail principal pour manquement grave aux conditions du contrat.
Dans cette situation, le bailleur ne sera pas contraint de verser d’indemnité d’éviction à son locataire.
En cas de litige, les parties peuvent se tourner vers les tribunaux pour faire valoir leurs droits. Le bailleur peut engager une action en justice contre le locataire principal pour obtenir la résiliation du bail ou le paiement de dommages et intérêts.
