En France, les baux commerciaux sont principalement régis par le Code de Commerce.
En tant que propriétaire, il est nécessaire de connaître les règles qui encadrent la location de locaux commerciaux. Cela permet de maintenir de bonnes relations avec les locataires, d’éviter les litiges et de maximiser la rentabilité d’un bien commercial.
Vous trouverez dans cet article un aperçu détaillé des principales lois qui régissent les baux commerciaux.
Articles L145-1 à L145-3
Les articles L145-1 à L145-3 du Code de Commerce concernent le champ d’application des baux commerciaux.
Ils définissent qui peut bénéficier du statut des baux commerciaux, les conditions pour ce faire, et les obligations formelles lors de la rédaction du bail.
Ainsi, il est précisé dans ces textes que les locaux qui font l’objet d’un bail commercial doivent être utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce, artisanal ou industriel. Le locataire doit être immatriculé au RCS ou au Répertoire des Métiers.
Le bail commercial doit comporter des mentions obligatoires :
- Le nom des parties (nom propre ou société).
- La destination des lieux et nature de l’activité exercée.
- La durée du bail.
- Le montant du loyer et modalités de paiement.
- La répartition des charges.
- Les conditions de renouvellement du bail.
Articles L145-4 à L145-7-1
Les articles L145-4 à L145-7-1 du Code de commerce concernent la durée du bail commercial.
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Le locataire a la possibilité de résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale (tous les trois ans), moyennant un préavis de six mois.
Si le bailleur met fin au bail de manière anticipée et abusive ou refuse le renouvellement, une indemnité d’éviction est prévue afin de compenser le préjudice causé par la perte du fonds de commerce.
En revanche, le bailleur peut récupérer son bien pour y exécuter des travaux nécessitant l’évacuation des lieux :
- Travaux prescrits ou autorisés
- Reconstruction d’un immeuble ou surélévation du bâtiment existant
- Transformation à usage d’habitation du bâtiment
L145-5
Au sein de l’article L145-5, il est précisé que les parties peuvent convenir d’un bail d’une durée inférieure à trois ans. Ces baux sont souvent appelés “baux dérogatoires” ou de “courte durée”.
Articles L145-8 à L145-12
Les articles L145-4 à L145-7-1 du Code de commerce concernent le renouvellement du bail commercial.
Ces articles précisent les conditions et les modalités de renouvellement, ainsi que les droits et obligations des parties lors de cette procédure.
Le locataire titulaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail à son expiration au bout de neuf ans. Cela permet de protéger les locataires.
La demande de renouvellement doit être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée. Si le bailleur ne répond pas à la demande dans un délai de trois mois, cela équivaut à une acceptation du renouvellement du bail aux mêmes conditions.
La durée d’un bail commercial renouvelé est de neuf ans, sauf si les deux parties s’accordent sur une durée plus longue.
L145-9
En l’absence de congé ou de demande de renouvellement, le bail en cours se poursuit automatiquement au-delà de la date d’échéance fixée par le contrat de location.
Pendant cette période de prolongation tacite, le congé doit être donné avec un préavis d’au moins six mois.
Article 606 du Code civil bail commercial
Cet article 606 du Code civil détermine les réparations qui sont à la charge du propriétaire.
Cela définit donc les obligations du bailleur et du locataire dans le cadre d’un bail commercial.
Conformément à l’article 606, les réparations dites “grosses” et à la charge du bailleur comprennent :
- Les gros murs et voûtes.
- Le rétablissement des poutres et des couvertures dans leur intégralité.
- Les digues.
- Les murs de soutènement et de clôture en entier.
Ainsi, dans un bail commercial, le bailleur est généralement responsable de ces réparations structurelles importantes.
Le preneur est quant à lui responsable des réparations locatives et de l’entretien général du local. Il ne prend pas en charge les réparations qui découlent de la vétusté des lieux ou d’un cas de force majeure.
L’article 606 du Code civil, bien qu’il ne s’applique pas uniquement aux baux commerciaux, joue un rôle important dans la définition des responsabilités en matière de réparations.
Loi Alur
La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a été promulguée le 24 mars 2014. Elle vise à réguler le marché immobilier, améliorer l’accès au logement, et réformer l’urbanisme.
La loi ALUR a notamment renforcé les obligations de diagnostic technique pour les baux commerciaux, similaires à ceux exigés pour les baux d’habitation.
Cela inclut notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) pour certains locaux et l’état des risques naturels, miniers et technologiques.
Loi Pinel
La loi Pinel, promulguée le 18 juin 2014, permet d’améliorer l’équilibre entre les droits des bailleurs et des locataires. Elle précise entre autres la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.
Le plafonnement de l’augmentation des loyers rentre également dans le cadre de la loi Pinel (Plafonnement via l’Indice des Loyers Commerciaux ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires).
Les locataires peuvent, grâce à cette loi, résilier le bail à l’issue de chaque période triennale puisqu’elle interdit les “baux fermes”.
La loi Pinel rend obligatoire la réalisation d’un état des lieux lors de la prise de possession des locaux afin de limiter les litiges entre les bailleurs et les locataires.
Pour en savoir plus sur la loi Pinel, découvrez notre article sur le sujet.
