La location de locaux commerciaux peut s’avérer être une stratégie rentable pour les propriétaires et investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille. La loi Pinel est entrée en vigueur le 18 juin 2014 dans le cadre du plan d’action pour le commerce et les commerçants.
Pour ceux qui s’intéressent à l’immobilier commercial, comprendre les implications et les opportunités liées aux baux commerciaux est essentiel. Cet article vous donnera les éléments à connaître sur la loi Pinel et les baux commerciaux, en détaillant leurs mécanismes, leurs avantages.
Que vous soyez un propriétaire cherchant à optimiser vos revenus ou un investisseur souhaitant diversifier vos placements, découvrez tout ce qu’il faut savoir pour tirer le meilleur parti de la loi Pinel et des baux commerciaux.
Qu’est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel, à ne pas confondre avec le dispositif Pinel principalement connu pour ses avantages fiscaux dans le secteur résidentiel, a pour objectif de modifier les caractéristiques des baux commerciaux.
Dans le cadre de la loi Pinel introduite en 2014 par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement et de l’Égalité des territoires, plusieurs modifications ont permis d’équilibrer les relations entre bailleurs et locataires.
Comment fonctionne la loi Pinel dans le cadre du bail commercial ?
La loi Pinel permet de favoriser la transparence et de moderniser les règles en vigueur. Pour les propriétaires et les investisseurs, comprendre ces dispositions est essentiel pour optimiser la gestion de leurs biens commerciaux. Voici les modifications que cette loi implique :
En termes de renouvellement du bail commercial
Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, et les conditions de renouvellement doivent être clairement définies et non abusives.
Le montant du loyer renouvelé est encadré pour éviter les augmentations démesurées, avec un plafonnement fondé sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
En termes de durée du bail commercial
La loi Pinel a aboli la pratique des “baux fermes” en rendant obligatoire la possibilité pour le locataire de résilier le bail tous les trois ans, ce que l’on appelle le droit de résiliation triennale.
Les locataires disposent d’un moyen légal pour mettre fin au bail, ce qui encourage une négociation plus équilibrée et transparente lors de la conclusion du contrat de location.
Bien que la loi Pinel interdise les “baux fermes” pour les baux commerciaux classiques, elle prévoit certaines exceptions. Par exemple, pour :
- les baux de locaux monovalents,
- les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans,
- les baux des locaux de stockage.
En termes de charges récupérables sur le locataire
Pour améliorer la transparence et l’équité, la loi Pinel a précisé la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.
Les charges récupérables et les travaux sont clairement définis, limitant ainsi les abus et les mauvaises surprises pour les locataires.
Le locataire peut se voir attribuer un ensemble d’obligations concernant les charges et les travaux, notamment :
- Les dépenses d’entretien courant et de petites réparations.
- Les charges locatives telles que l’électricité, le chauffage, l’eau, l’entretien des parties communes…
- Les taxes locatives, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
En termes de travaux
Le bailleur reste responsable des gros travaux et des travaux de mise en conformité, ce qui inclut :
- Les travaux de structure et de gros entretien (toiture, murs porteurs, fondations…).
- Les travaux de mise en conformité exigés par les autorités administratives.
- Les coûts relatifs aux diagnostics techniques obligatoires.
Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?
Avec les nouvelles exigences imposées par la loi Pinel, les propriétaires peuvent voir augmenter leurs coûts de gestion et d’administration.
La nécessité de suivre des procédures plus rigoureuses et de se conformer à des règles plus strictes peut nécessiter des ressources supplémentaires, tant en termes de temps que d’argent.
Le droit de préemption accordé aux locataires en cas de vente du bien peut compliquer les transactions immobilières pour les propriétaires. Ils doivent informer les locataires de leur intention de vendre et leur offrir la possibilité d’acheter le bien aux mêmes conditions que celles proposées par un tiers. Cela peut prolonger le processus de vente et introduire des incertitudes.
Qui a le droit à la loi Pinel ?
Pour conclure un bail commercial sous la loi Pinel, le locataire doit impérativement utiliser le local à des fins professionnelles, que ce soit pour développer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
De plus, certaines formalités administratives sont requises. Si le locataire est un industriel ou un commerçant, il doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). S’il est un artisan, il doit être inscrit au répertoire des métiers (RM).
Comment louer avec la loi Pinel ?
La loi Pinel impose des règles à tous les propriétaires de locaux commerciaux. Contrairement au dispositif de défiscalisation Pinel (loi de Finances de 2015), la loi Pinel n’ouvre pas de droit à des réductions d’impôt.
Quel loyer avec la loi Pinel ?
La loi Pinel encadre l’augmentation du loyer notamment au moment du renouvellement du bail. Un plafonnement des loyers s’applique y compris lorsque des facteurs locaux de commercialité entraînent une hausse de plus de 10% de la valeur locative du bien.
