Lorsqu’un locataire souhaite transmettre son droit au bail à une tierce personne, on parle de cession de bail. Cette pratique est strictement encadrée par la loi.
Voici ce qu’il faut savoir pour céder un bail dans les meilleures conditions.
Qu’est-ce que la cession de bail ?
Le locataire souhaitant quitter un bien avant le terme de l’échéance prévue, peut décider de céder son bail à un autre locataire.
Les avantages de la cession de bail
La cession de bail peut présenter des avantages pour le locataire sortant comme pour le propriétaire.
Le bailleur continue de percevoir les loyers de son bien et limite ainsi le risque de vacance locative suite au départ anticipé de son locataire.
Le locataire ayant décidé de prendre congé de son logement avant le terme de son bail n’a plus à s’acquitter des loyers ni à payer d’indemnité de départ anticipé (due au cours des trois premières années). S’il cède son bail à une tierce partie, le nouveau locataire aura la charge des prochains loyers.
Les formalités
Les cessions de bail doivent être mises par écrit, signées et enregistrées.
Dans le cadre de la location d’une habitation, le bailleur doit se charger de l’enregistrement de la cession de bail dans les deux mois qui suivent la date de signature.
Céder un bail de résidence principale
Tous les contrats peuvent être cédés si les deux parties trouvent un accord. Le bail d’une résidence principale peut donc faire l’objet d’une cession si le propriétaire donne son accord.
Cession de bail à Bruxelles
Le projet de cession doit être transmis via courrier recommandé par le preneur au propriétaire et doit faire mention de l’identité de la tierce partie.
Une fois que le bailleur donne son accord, il doit transmettre une copie du bail au cessionnaire ainsi que l’état des lieux qui y est annexé.
Un état des lieux intermédiaire avant la sortie du locataire cédant doit être réalisé par les trois parties. Ce document aura la valeur d’état des lieux d’entrée pour le locataire entrant.
Cession de bail en Wallonie
En Wallonie, la réglementation concernant la cession des baux de résidence principale est similaire à celle appliquée à Bruxelles.
Elle est cependant la même pour tous les baux d’habitation.
Céder un bail commercial
Le propriétaire ne peut pas s’opposer à la cession d’un bail commercial. Le projet de cession doit être notifié au bailleur par voie recommandée.
Cession du droit au bail
Si la cession du fond de commerce n’a pas lieu avec la cession du droit au bail, le propriétaire peut s’y opposer :
- s’il habite sur les lieux du bien commercial.
- en invoquant des motifs valables dans les 30 jours après réception de la lettre recommandée.
Le bailleur initial reste solidaire des obligations découlant du bail.
Cession du fond de commerce
La cession d’un fond de commerce concerne la propriété intellectuelle et industrielle.
- le nom commercial
- l’enseigne,
- les brevets,
- les licences,
- la marque…
Le droit au bail ne fait pas toujours partie du fonds. C’est pourquoi il est indispensable d’obtenir l’accord du bailleur pour la cession du bail avant d’acheter un fonds de commerce.
Sous-louer un bail
Outre la cession d’un bail, un locataire qui désirerait quitter le logement de façon permanente ou momentanée peux également faire le choix de sous-louer le bien occupé. Il doit néanmoins obtenir l’autorisation du bailleur.
Dans le cas de la sous-location, à l’inverse de la cession, le locataire initial reste seul responsable face à ses obligations. En cas de dégradation du bien par exemple, il en sera de sa responsabilité de réparer ou de payer les dégâts. Il pourra alors de son côté se retourner vers son sous-locataire grâce au contrat de sous-location.
Si le bien est enregistré comme la résidence principale du locataire cédant, il ne peut sous-louer la totalité du bien. Une partie de celui-ci doit rester affectée à sa résidence principale.
La durée de la sous-location ne peut dépasser celle du bail initial.
