Le locataire d’un bail commercial qui désire arrêter son activité peut vouloir céder ou sous louer son bail à une personne tierce. Il devra respecter une procédure stricte pour faire sa demande.
Celle-ci pourra dans certains cas être refusée par le propriétaire. On vous explique tout ci-dessous.
Le locataire peut-il céder son bail commercial ?
En Belgique, le propriétaire ne peut légalement pas s’opposer à la cession ou sous-location d’un bail commercial pour autant que la cession du lieu s’accompagne de la cession du fonds de commerce.
Le propriétaire peut tout de même s’opposer dans 2 cas :
- Si le propriétaire ou des membres de sa famille habite dans une partie des lieux
- Si le locataire est présent dans les lieux depuis moins de 2 ans ou que son bail a été renouvelé il y a moins de 2 ans
Comment céder un bail commercial ?
Quelques étapes sont nécessaires pour que la cession puisse avoir lieux :
- Le locataire doit notifier le propriétaire de son désire de cession ou sous-location par recommandé ou par huissier. Il doit également y joindre un projet de contrat de cession.
- Le propriétaire bénéficie alors de 30 jours pour réagir s’il désire s’opposer à la cession ou la sous-location. Sans réaction de sa part, la demande du locataire sera considérée comme acceptée.
- En cas d’opposition du bailleur, le locataire bénéficie de 15 jours pour réagir à son tour. Si les 2 parties trouvent un accord, la cession sera alors effective. Dans le cas contraire, le juge de paix sera saisi et décidera de la cession ou non du bien.
Solidarité ancien locataire / nouveau locataire
L’ancien locataire qui a cédé son bail reste solidaire du nouveau preneur pendant toute la durée du bail, sauf si le bailleur a déchargé l’ancien locataire de ses devoirs. Par conséquent, les droits et obligations du locataires s’appliquent au cédant comme au nouveau locataire du bien commercial.
Cela veut dire qu’en cas d’impayé par le nouveau locataire, le propriétaire peut se retourner vers le preneur initial.
Cette solidarité ne sera cependant plus effective en cas de renouvellement du bail.
Sous-location du bail commercial
La sous-location du bail commercial à une personne tierce est possible aux mêmes conditions que pour une cession. La durée de la sous-location ne peut pas s’étendre au-delà de la durée initiale du bail.
Le sous-locataire s’il désire renouveler le bail, devra passer par l’intermédiaire du locataire principale. C’est ce dernier qui adressera la demande au propriétaire.
D’autre part, la sous-location du bien devient une cession si elle s’accompagne de la sous-location du commerce. Les règles habituelles de renouvellement du bail commercial s’appliquent.
En cas de refus de renouvellement pas le propriétaire ou si le locataire principal n’a pas fait le nécessaire, le sous-locataire peut tout de même adresser une nouvelle demande directement au propriétaire cette fois.
Cette demande devrait normalement être faite le même jour que la réception du refus du locataire ou du propriétaire.
En cas de refus du propriétaire ou du locataire, le sous-locataire peut assigner la personne ayant émis le refus en justice.
