La donation immobilière est couramment pratiquée en Belgique puisqu’elle comporte de nombreux avantages fiscaux. De plus, certains propriétaires préfèrent léguer leurs biens de leur vivant afin d’anticiper leur succession.
Le donataire peut ainsi profiter plus longtemps des biens qui lui sont transmis.
Cette opération n’est pas gratuite puisque des frais s’y appliquent. Il est judicieux d’effectuer les calculs en amont afin de choisir la formule la plus intéressante : donation immobilière ou succession.
Les frais inhérents à la donation immobilière dépendent de plusieurs éléments. Voici un récapitulatif afin de préparer au mieux une succession.
Quels sont les frais pour une donation immobilière ?
En Belgique, les donations immobilières engendrent plusieurs types de frais. Ceux-ci peuvent varier d’un cas à l’autre et d’une région à l’autre.
Les frais qu’il faut prendre en compte avant d’effectuer une donation immobilière sont les suivants :
- Les frais de notaires
- Les droits de donation
Les frais notariaux sont fixés par la loi et ne peuvent pas être négociés.
Comment calculer les frais de donation immobilière ?
Les droits de donation sont calculés selon la valeur brute du bien transmis. La propriété doit être estimée au moment de la donation. Une estimation fausse peut engendrer une amende.
Le lien de parenté entre le donateur et le donataire impacte également le montant des droits de donation. En effet, plus le lien familial est proche, moins le montant de la taxe sera important.
On considère les époux, parents, enfants, grands-parents en ligne directe. Les oncles, tantes, frères, sœurs, neveux et nièces sont considérés en ligne indirecte.
Les tarifs appliqués dépendent de la région dans laquelle est domicilié le donateur. Le droit immobilier étant une matière régionale, chaque région définit son propre barème de fiscalité.
Les donations par tranches permettent de limiter le montant des droits de donation qui peuvent atteindre un pourcentage élevé selon les cas (valeur du bien, lien de parenté donateur/donataire).
Les donations doivent être espacées de périodes de 3 ans afin de bénéficier des abattements fiscaux.
Il est recommandé de maintenir les tranches en dessous de 150 000 euros pour obtenir le meilleur tarif : 3 % de la valeur du bien immobilier en ligne directe et 10 % en ligne indirecte.
Est-il possible de transmettre son patrimoine sans frais ?
Il n’est pas possible de transmettre un patrimoine immobilier sans frais. Même si certaines solutions permettent d’optimiser la fiscalité et de réduire le montant des taxes, les frais restent inévitables.
Les solutions pour transmettre un bien immobilier :
- La succession,
- La donation immobilière,
- Contrat de mariage,
- L’achat immobilier avec une société
Si la donation immobilière reste la méthode la plus utilisée, il existe d’autres outils pour planifier une succession.
Quel est le plus avantageux fiscalement entre la donation et la succession ?
La donation immobilière permet d’anticiper une succession et d’éviter les conflits familiaux lors du décès. De plus, les avantages fiscaux sont réels et permettent d’éviter les droits de succession élevés.
La donation par tranche est la méthode la plus intéressante puisqu’elle permet de limiter les droits de donation. Ils sont payés tous les trois ans selon la valeur de la tranche transmise.
Par exemple, un appartement d’une valeur de 450 000 euros peut être légué en 3 tranches de 150 000 euros.
En ligne directe, le montant des droits de donation s’élève à 3 % pour un bien/une tranche d’une valeur de 150 000 euros. Les frais s’élèvent donc à 13 500 euros au total. (3×4500 =13500)
Sans la donation par tranche, les frais auraient été de 18 % de 450 000 euros, soit 27 000 euros.
Les frais de donation immobilière peuvent-ils varier selon l’âge du donateur ?
L’âge du donateur n’entre pas en compte dans le calcul des droits de donation. En effet, seul la valeur du bien immobilier et le lien de parenté avec le donataire ont un impact sur le calcul des frais.
En revanche, si le donateur décède dans les trois ans qui suivent la donation, en Wallonie, le donataire restera redevable de frais de succession.
Le montant sera calculé en prenant en compte la donation et les frais acquittés, il s’agit de la « réserve de progressivité ».
En revanche, à Bruxelles, cette règle a été supprimée et les droits de succession sont considérés comme payés par anticipation.
