Qu’est-ce que le certificat PEB ?
Le certificat PEB, ou le certificat de performance énergétique du bâtiment, est un document qui évalue la consommation énergétique d’un bien immobilier selon une méthode de calcul définie et similaire à tous les biens. Il est la carte d’identité énergétique du bâtiment.
Même si le principe du certificat reste le même dans toute la Belgique, il existe quelques différences au sein de chaque région.
À quoi sert le certificat PEB ?
Le certificat PEB d’un bien donne une indication de sa performance énergétique en le plaçant sur une échelle standardisée composée de lettres allant de A à G (ou à F en Flandre).
La performance est calculée sur base de conditions d’utilisation identiques.
Concrètement, le PEB estime la quantité d’énergie nécessaire pour maintenir la température intérieure à 18 degrés. Cette référence globalisée permet ensuite de comparer les différents biens entre eux.
Pour tout investisseur immobilier, le certificat PEB est un outil essentiel puisqu’il impacte aussi bien les loyers que la valeur même du bien. Il permet également d’anticiper l’importance des charges énergétiques.
Comment est calculé la PEB ?
Le certificat PEB est calculé par un certificateur agréé et se base sur différents critères bien définis. Le comportement de l’occupant n’est pas pris en compte, le calcul se concentre uniquement sur les caractéristiques du bien.
Les critères qui rentrent dans le calcul comprennent notamment
- la superficie du bien
- ses besoins en chaleur
- son niveau d’isolation
- son système de ventilation
- la présence d’énergies renouvelables
Quand le certificat PEB est-il obligatoire ?
Le certificat PEB est obligatoire pour tout bien immobilier mis en vente ou en location. Il est nécessaire d’obtenir le certificat avant la mise sur le marché puisque celui-ci doit impérativement accompagner les publicités de vente et de location du bien.
Il existe toutefois une exception pour les bâtiments destinés à être démolis pour lesquels l’accusé de réception de la demande de permis de démolir devra être joint.
Comprendre les différentes classes du PEB
Le score PEB de votre bien immobilier peut ressembler aux étiquettes énergie de produits électroménagers. Chaque bien est associé à une lettre indiquant sa classe énergétique.
Qu’est-ce qu’un bon score ?
Les meilleurs scores PEB sont les lettres A et B, elles désignent les biens les plus économes en énergie.
Les biens énergivores
A contrario, les lettres les plus éloignées dans l’alphabet représentent les biens les plus énergivores. Les classes PEB E, F et G (sauf pour la région flamande où l’échelle s’arrête à F) désignent donc les habitations les moins énergétiquement performantes.
Le certificat PEB en région wallonne
En région wallonne, le certificat PEB est évalué sur une échelle allant de A+ à G.
Le gouvernement wallon a pour objectif de passer tous les logements de son territoire au niveau A pour 2050. Cela s’inscrit dans le Plan Air Climat Energie (PACE) qui vise notamment la neutralité carbone du bâti wallon pour 2050.
À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, il ne sera plus possible de mettre en location pour la première fois un bien classé PEB G.
À partir du 1ᵉʳ juillet 2026, les nouveaux propriétaires d’un bâtiment classé PEB E, F ou G devront atteindre le score PEB D dans les 5 ans du changement de propriété.
Plus d’informations sur la rénovation immobilière en région wallonne sont disponibles dans notre article sur le sujet.
Le certificat PEB à Bruxelles
À Bruxelles, le certificat PEB est évalué sur une échelle allant de A à G.
La Région de Bruxelles-Capitale s’est engagée dans une stratégie long terme nommée Rénolution, qui vise à rénover l’ensemble des logements bruxellois d’ici à 2050. L’objectif est d’atteindre un niveau moyen de performance énergétique équivalent à C+, soit de diviser par 3 le niveau actuel.
Le certificat PEB sera placé au centre de cette stratégie. Dès 2030, tous les propriétaires devront faire certifier leurs biens situés à Bruxelles, et les biens classés F et G devront être rénovés pour 2033. L’obligation de rénovation s’étendra aux biens classés D en 2045.
Actuellement, ce sont plus de 40 % des logements bruxellois qui ne sont pas conformes aux exigences de 2033, et plus de 80 % aux exigences de 2045. La région recommande déjà aux propriétaires de faire certifier leur bien au plus vite pour pouvoir anticiper les rénovations à réaliser.
Pour encourager et aider les bruxellois à entreprendre les rénovations nécessaires, la région a mis en place diverses primes.
Tous les détails sur les primes à la rénovation à Bruxelles sont disponibles dans notre article sur le sujet.
Le certificat PEB en région flamande
Le certificat PEB est désigné sous le nom de EPC en Flandre (Energieprestatiecertificaat). Le score est évalué sur une échelle allant de A+ à F.
L’objectif en région flamande est de porter le score PEB de tous les bâtiments au niveau A. Pour y parvenir, le gouvernement a mis en place une série d’objectifs et d’échéances à respecter pour les nouveaux propriétaires.
Découvrez notre article reprenant les différents scores PEB à atteindre en Flandre.
Quel est le prix d’un certificat PEB ?
La certification PEB est à la charge du propriétaire, elle ne peut pas être réclamée au locataire.
Une certification n’est pas nécessairement chère, les prix varient en fonction du type de bien, de sa surface et de sa localisation. Il faudra généralement débourser quelques dizaines d’euros supplémentaires pour une certification en région wallonne par rapport à Bruxelles.
Les certificateurs sont libres de pratiquer les prix qu’ils souhaitent, pensez donc bien à comparer différents devis avant d’accepter une offre.
Pour vous donner une idée, voici des prix moyens que vous pourriez rencontrer.
Prix moyen du PEB pour une maison
Pour une maison en dessous des 200 m², les prix se situent aux alentours des 250 €.
La facture pourra s’élever jusqu’à 400 € pour une maison avoisinant les 300 m².
Prix moyen du PEB pour un appartement
Alors qu’un studio d’une superficie inférieure à 50 m² pourra être certifié pour une petite centaine d’euros, il faudra compter environ 200 € pour un appartement de 100 m² et jusqu’à 300 € pour un appartement de 200 m².
Quelles sont les obligations en matière de PEB pour les propriétaires en cas de location ?
Toute annonce pour un bien mis en location doit mentionner les indicateurs de performance du certificat PEB, il est donc obligatoire pour un propriétaire d’obtenir ce certificat avant de mettre son bien en location.
Contrôles et sanctions
Dans chaque région, des contrôles sont effectués pour s’assurer du respect de ces règles. En cas de manquement, les sanctions applicables varient.
Si aucun certificat PEB n’est établi pour un bien mis en location, le propriétaire pourra être exposé à une amende s’élevant à 1000 € en région wallonne, oscillant entre 625 et 62 500 € à Bruxelles, et entre 500 et 5000 € en région flamande.
Dans le cas où un certificat PEB existe pour un bien situé en région wallonne, mais qu’il n’a pas été transmis au locataire, une amende de 500 € pourra être infligée au propriétaire. L’amende variera entre 62,5 et 625 € à Bruxelles, et entre 250 et 5000 € en région flamande.
Comment le PEB peut impacter l’indexation du loyer ?
Le score PEB est particulièrement important pour les propriétaires qui louent leurs biens, car il y a encore quelques mois, il restreignait les possibilités d’indexation du loyer.
De fin 2022 à fin 2023, il n’était pas possible pour un propriétaire d’un bien classé F ou G à Bruxelles ou en Wallonie d’indexer le loyer de son locataire. Les deux régions limitaient également à 50 % l’indexation des biens classés E et la région wallonne limitait également à 75 % l’indexation des biens classés D.
Désormais, depuis la fin d’année 2023, les restrictions d’indexation pour les propriétaires ont pris fin et il est à nouveau possible d’indexer à hauteur de 100 % le loyer des biens classés D, E, F et G.
Cependant, des règles d’indexation particulières s’appliquent toujours dans certains cas. Consultez notre article sur l’indexation des loyers selon le PEB et la région pour en savoir plus.
Obtention du certificat PEB
Qui calcule le PEB ?
Pour évaluer son bien, il faut passer par un certificateur PEB agréé qui devra visiter le bâtiment pour récolter les informations nécessaires.
Une liste des certificateurs agréés pour chaque région peut être consultée sur les sites des régions respectives aux liens suivants :
- Région wallonne : https://energie.wallonie.be/fr/liste-des-certificateurs-peb-agrees.html?IDC=7233
- Bruxelles : https://app.bruxellesenvironnement.be/listes/?nr_list=peb_010
- Région flamande : https://apps.energiesparen.be/energiekaart/vlaanderen/
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Préparer la venue du certificateur
Le certificateur PEB devra avoir accès à toutes les pièces de l’habitation.
Dans le cas d’un appartement, la copropriété doit mettre à disposition un rapport partiel reprenant toutes les informations générales de l’immeuble et permettant au certificateur de limiter sa visite à l’appartement en question.
Assurez-vous de préparer la venue du certificateur en rassemblant autant de preuves acceptables que possible, comme les plans du bâtiment ou encore des factures d’entrepreneur qui peuvent attester de travaux réalisés.
Il faut pouvoir justifier auprès du certificateur tout ce qui ne peut pas être constatable visuellement.
Si vous n’êtes pas en mesure de présenter des preuves suffisantes, le certificateur pourrait être contraint d’enregistrer des valeurs par défaut qui ne vous seront probablement pas favorables. Il existe bien sûr toujours la solution de creuser dans le mur ou le toit, mais celle-ci pourrait ne pas convenir à tout le monde.
Au plus vous êtes capable de présenter des preuves acceptables, au plus votre rapport sera fidèle.
Combien de temps dure la validité d’un certificat PEB ?
Un certificat PEB peut être valide pour une durée maximale de 10 ans. Cependant, il est nécessaire de refaire un nouveau certificat après avoir porté des modifications à des aspects énergétiques du bien. Cela comprend par exemple l’installation d’une nouvelle chaudière ou encore de panneaux solaires sur votre toit.
Bien que la réalisation d’un nouveau certificat soit payante, cela vous permettra de tirer profit des améliorations réalisées.
Comment améliorer son score PEB
Il peut être intéressant de vouloir améliorer l’efficacité énergétique de son bien, puisqu’en plus de réduire sa consommation d’énergie, cela pourra impacter l’indexation du loyer et augmenter sa valeur.
Travaux basiques
Il n’est pas forcément nécessaire de passer par des travaux lourds et onéreux pour améliorer son score PEB, certains travaux basiques peuvent déjà se montrer efficaces pour un coût réduit.
L’isolation est un point particulièrement clé, il est par exemple possible de placer des joints isolants à vos fenêtres ou d’isoler les canalisations traversant des pièces froides. L’installation d’un thermostat complet est également prise en compte dans le calcul de votre score PEB.
Placer des panneaux réflecteurs à l’arrière de vos radiateurs permet de réduire les pertes de chaleur pour quelques dizaines d’euros seulement.
Vous pouvez aussi faire attention au type d’ampoule que vous utilisez, évitez les ampoules halogènes et privilégiez les ampoules LED. En plus d’avoir une durée de vie bien plus étendue, ces ampoules consomment bien moins d’électricité.
Travaux importants
Si vous êtes prêts à réaliser des travaux plus importants, vous devriez vous concentrer sur des éléments comme la chaudière, qui est évidemment le point névralgique de votre installation.
La durée de vie d’une chaudière bien entretenue se situe généralement entre 15 et 25 ans. Remplacer une chaudière ancienne pourra économiser jusqu’à 30 % d’énergie, une différence importante sur votre score PEB.
À nouveau, l’isolation est toujours très importante. Le toit, les murs, les fenêtres sont des éléments qui peuvent grandement augmenter votre consommation énergétique s’ils sont mal isolés.
Et puis, pourquoi ne pas envisager les énergies renouvelables ? Les panneaux solaires ou les pompes à chaleur sont par exemple très valorisés dans le calcul du PEB.
Des primes de plusieurs centaines, voire milliers d’euros peuvent être disponibles pour ces travaux en fonction de votre région, pensez à bien contrôler ce qui est disponible dans votre région et sous quelles conditions.
Il est important de noter qu’en Wallonie, en tant que propriétaire bailleur non-occupant, ces primes ne pourront être octroyées que sous certaines conditions.
L’une d’elles est le montant du loyer du bien qui ne peut être supérieur au montant annoncé par la grille des loyers. Vous trouverez toutes les infos sur ce site : https://loyerswallonie.be/.
Consultez notre article sur les primes pour la rénovation énergétique en Belgique.
Notez bien que pour attester de l’amélioration du score PEB, il sera nécessaire de faire certifier à nouveau le bien.
Les implications du PEB pour les investisseurs immobiliers
Le certificat PEB est un élément essentiel pour tout investisseur immobilier, il permet de situer la performance énergétique d’un bâtiment et doit accompagner la vente ou la location de ce même bien.
Les lettres A et B désignent les meilleurs scores PEB alors que les lettres F et G désignent les biens les plus énergivores. Un mauvais score PEB peut limiter les possibilités du propriétaire au niveau de l’indexation de son loyer.
Il est toujours possible d’améliorer le score PEB de son bien en réalisant des rénovations plus ou moins importantes. Certaines améliorations mineures peuvent déjà avoir un impact significatif pour un coût assez faible.
La certification doit passer par un certificateur agréé qui passe en revue les installations de l’habitation. Pensez à rassembler tous les documents qui pourraient être pertinents avant sa venue.
Il est important de se renseigner sur les règles spécifiques à la région du bien immobilier concerné. Chaque région possède en effet ses propres exigences et échéances concernant les rénovations à réaliser pour atteindre les objectifs fixés. Des primes peuvent également être disponibles sous certaines conditions.
Le prix dépend lui aussi de la région, mais également du type du bien, de sa surface… Il peut varier entre 100 € et 400 €. Un certificat reste valable 10 ans, tant qu’il n’y a pas eu de travaux importants réalisés dans l’habitation.
