Le bail de résidence principale a lieu d’être lorsque le bien loué est le lieu d’habitation principale du locataire.
Le contrat de bail doit :
- être un bail d’habitation
- être affecté par le propriétaire à la résidence principale du locataire.
La résidence principale n’est pas définie par la loi. En cas de litige, c’est le juge de paix qui décidera si le bien était la résidence principale du locataire ou non. Les preuves de cette résidence principale peuvent être apportées grâce à la domiciliation ou aux factures (eaux, électricité, etc)
Quelles sont les lois qui régissent le bail de résidence principale ?
Les baux de résidence principale sont régis d’une part par le code civil comme tout contrat de location, d’autre part, par la loi sur les baux à loyer.
Le code civil
Tous les contrats de locations sont soumis au code civil. Ses dispositions ont un caractère supplétif. Cela veut dire que (sauf exceptions) si le contrat prévoit des règles différentes, c’est ce dernier qui prévaudra sur ce qui se trouve dans le code civil.
Loi sur les baux à loyer
Dans le cas de la loi sur les baux à loyer, et contrairement au code civil, les dispositions sont impératives. Cela veut dire que si une clause du contrat va à l’encontre de cette loi, elle sera considérée comme nulle. Il existe cependant des exceptions qui concernent les résiliations anticipées ou les indexations des loyers.
Cette loi n’est applicable qu’aux baux de résidence principale et signé après le 28 février 1991.
Dans le cadre de la loi sur les baux à loyer, c’est les régions qui sont compétentes. Les règles peuvent donc être différentes pour un bail dont le bien se trouve en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre. Voici les sites qui reprennent toutes les informations pour chaque région :
- Bail de résidence principale en Wallonie : dgo4.spw.wallonie.be
- Bail de résidence principale à Bruxelles-Capitale : logement.brussels
- Bail de résidence principale en Flandres : www.wonenvlaanderen.be (nl)
Comment établir le contrat de bail d’une résidence principale ?
Le bail de résidence principale doit respecter les règles suivantes :
- Il doit être mis par écrit
- Il doit y avoir autant d’exemplaires du bail qu’il y a de parties
- Un exemplaire original du bail doit être remis à chaque partie.
Quelle est la durée d’un bail de résidence principale ?
Le bail de résidence principale à en principe, une durée de 9 ans. Il existe cependant 3 exceptions :
- Les baux de moins de 3 ans (bail de courte durée)
- les baux supérieurs à 9 ans (bail de longue durée)
- Les baux à vie (bail qui court jusqu’au décès du locataire).
Comment résilier un bail de résidence principale ?
Résiliation par le propriétaire
Le propriétaire peut mettre fin au bail au terme du bail moyennant un préavis de 6 mois.
S’il désire résilier le bail anticipativement, il devra respecter les conditions suivantes :
- Il désire occuper le bien (lui-même ou un membre de sa famille)
- Il désire réaliser des travaux (à partir de la 2ᵉ année de location)
Il peut également résilier le bail sans motif avant la fin de celui-ci mais uniquement au terme de la 3ᵉ ou 6ᵉ année en versant une indemnité de 9 mois ou 6 mois respectivement.
Résiliation par le locataire
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois.
Attention, si la résiliation a lieu durant les 3 premières années de location, le locataire devra s’acquitter d’une indemnité de 3 mois, 2 mois ou 1 mois respectivement.
Pour tout savoir sur la résiliation d’un bail et la reconduction tacite, découvrez notre webinar.
Quelles sont les règles principales du bail de résidence principale ?
L’indexation du loyer
Le loyer peut être indexé s’il répond aux conditions suivantes :
- Le bail doit être écrit
- Le bail doit être enregistré
- L’indexation doit être notifiée par écrit
Si le propriétaire oublie d’indexer le loyer, il peut toujours le faire rétroactivement jusqu’à 3 mois en arrière.
L’enregistrement du bail
Le bail doit être enregistré endéans les 2 mois qui suivent la signature. L’enregistrement peut se faire en ligne soit en complétant en renvoyant un formulaire auprès du bureau compétent. L’enregistrement du bail est gratuit.
La garantie locative
La constitution d’une garantie locative n’est pas obligatoire.
Découvrez toutes les règles du bail de résidence principale ici. Attention, cette liste n’est pas exhaustive.
Que se passe-t-il en cas de sous-location d’un bail de résidence principale ?
Le bail de résidence principale peut être sous-loué lorsque le sous-locataire fait du bien sa résidence principale et que le propriétaire a marqué son accord pour la sous location. Le locataire d’origine doit également conserver sa résidence principale dans le lieu.
Le propriétaire peut-il refuser la résidence principale ?
Oui, le propriétaire peut refuser d’affecter le logement à sa résidence principale, mais 2 mentions devront être ajoutées sur le contrat de bail :
- Une justification que la résidence principale ne peut avoir lieu car le bien est destiné à une affectation différente telle que l’habitation de vacances ou un garage par exemple
- L’adresse de résidence principale du locataire.
