▶︎ Le texte qui suit est issu du webinar “investir en 2024 : l’immobilier versus le non-coté” animé par Claire Munck de chez BeAngels et par Corentin Jacobs de chez Smovin.
Le webinar du jour porte sur l’investissement en 2024, notamment dans l’immobilier par rapport au non-coté.
4 décennies de résilience pour le marché immobilier belge
Au cours des décennies passées, le marché immobilier belge a montré une certaine résilience, car il a traversé différentes crises en étant que légèrement impacté.
Les grandes crises qui ont eu lieu durant ces quatre dernières décennies sont :
- La crise du début des années 90 causée par la guerre du Golfe, qui a généré pas mal de remous sur les places financières mondiales, mais malgré cela, l’immobilier en Belgique a été très résilient et a très bien tenu le coup.
- La crise financière de 2008-2009, l’immobilier belge a très bien tenu le coup alors que les marchés mondiaux dévissaient. Le marché immobilier belge a été particulièrement résilient contrairement à d’autres marchés immobiliers qui n’ont pas été logés à la même enseigne. Le marché espagnol ou néerlandais, par exemple, ont été beaucoup plus volatiles.
- La crise de la dette européenne du début des années 2010 qui a fortement fait baisser les taux directeurs, engendrant une baisse considérable des taux des crédits hypothécaires. Cela a eu comme effet d’augmenter la capacité d’emprunt des investisseurs qui ont donc pu davantage se tourner vers l’immobilier. En plus, cela a rendu l’immobilier plus attractif que d’autres investissements, comme les obligations ou d’autres investissements plus traditionnels qui ont perdu de l’intérêt avec ces taux directeurs faibles.
- La crise sanitaire de 2020 a de nouveau montré la résilience du marché immobilier belge avec, au sortir de la crise et des déconfinements successifs, un très gros engouement pour l’immobilier avec une demande très forte. En effet, de nombreuses personnes ont voulu sortir des villes et acheter des biens à la campagne ou en tout cas avec plus d’espaces verts. Et donc un gros attrait pour ce type de bien, toujours dans un contexte de taux hypothécaires faibles, a eu comme effet un marché immobilier très dynamique à la sortie de la crise sanitaire de 2020.
En 2023, il y a eu du changement sur le marché immobilier belge. Et quatre causes principales ont engendré ces changements :
- Une pénurie des matériaux à la suite du premier déconfinement, qui a généré une augmentation des coûts de ces matériaux et donc aussi une augmentation des coûts de la construction et de la rénovation.
- Une crise énergétique causée par la guerre en Ukraine qui dure depuis 2 ans maintenant. Cette guerre a provoqué une explosion du prix du gaz et d’autres matières premières, engendrant une nécessité de rénover le bâti. Se crée alors un marché à deux vitesses avec d’un côté, les biens qui ont une bonne performance énergétique qui ont vu leur valeur augmenter ou se stabiliser, et d’un autre côté des biens que l’on qualifie de “passoires énergétiques” dont la valeur a tendance à décroitre.
- Une inflation très importante, qui est aussi liée à la crise ukrainienne, provoquant comme réaction de la part des banques centrales une augmentation des taux directeurs. Cette augmentation des taux directeurs a, à son tour, engendré une augmentation des taux hypothécaires.
- Qui dit taux hypothécaire élevé, dit forcément diminution de la demande sur le marché de l’immobilier.
Les conséquences de tous ces changements sont une baisse des transactions qui ont baissé de 25% par rapport à 2022. Mais aussi 38% de crédits hypothécaires octroyés en moins qu’en 2022, une baisse des prix assez légère suivie d’une stabilisation.
Le marché est à deux vitesses avec des biens “passoires énergétiques” qui accusent le choc et qui ont plus de difficultés à être vendus ou, en tout cas, à des prix beaucoup moins élevés.
Il y a également un déséquilibre entre l’offre et la demande et donc un allongement des délais de vente, car de moins en moins de demande et une offre qui augmente.
En 2023, il y a eu une diminution de la demande des biens immobiliers causée par la crise énergétique et les exigences en termes de rénovation ainsi que par des taux élevés.
Ces différents éléments font que le marché immobilier est passé d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs.
À la sortie de la crise covid, le marché était un marché de vendeurs, ils avaient le pouvoir et pouvaient choisir l’acquéreur de leur bien.
Ici, la tendance est radicalement inversée et on est sur un marché d’acheteurs qui vont avoir davantage de temps pour sélectionner leurs biens et faire des offres, et qui vont pouvoir négocier le prix à la baisse.
C’est donc une bonne période pour investir dans l’immobilier parce que l’acquéreur a plus de temps pour analyser les différents dossiers et pour négocier un meilleur prix.
Au niveau des perspectives pour l’année 2024, il y aura une offre plus abondante que la demande pour le premier trimestre et donc plus de biens en vente sur le marché par rapport aux années précédentes.
Il semblerait y avoir une stabilisation durable des taux d’intérêt donc les taux des crédits hypothécaires ne devraient plus augmenter, on s’attend à une stabilisation voir à une légère baisse.
On peut imaginer que les banques, dans les mois à venir, vont souhaiter revendre davantage de crédit hypothécaire et donc faire des propositions commerciales un peu plus intéressantes pour les acquéreurs.
Le premier trimestre étant engagé, on constate une baisse contenue des prix de vente qui sera, sans doute, suivie d’une stabilisation et donc aussi d’un nouvel équilibre entre l’offre et la demande.
Il y aura encore des opportunités profitables pour les acquéreurs en 2024.
L’investissement dans l’immobilier et dans le non-coté sont deux activités très différentes et parfois complémentaires en fonction des objectifs d’investissement des personnes.
A contrario d’investissement en bourse, par exemple, le non-coté, ce sont des activités où il n’y a pas de marché liquide. C’est pour ça que ça s’appelle le non-coté, car il n’y a pas de cotation, on ne peut pas décider de manière individuelle et quand on le souhaite de revendre ses actions.
On ne peut pas décider d’acheter une action dans une start-up et vouloir la revendre le lendemain. Il n’y a pas de marché pour ce genre d’actif, alors quand on parle de ces actifs non-coté, on va, en général, parler d’investissement dans des entreprises.
Ces investissements peuvent être directs, en devenant actionnaire de la société, par exemple en tant que business angel, ou il est possible d’investir via des fonds d’investissement de capital.
Alors la première chose qui est intéressante, c’est l’intérêt pour les placements qu’on appelle “alternatifs” ou “non traditionnels”. L’investissement dans le capital risque et dans le capital investissement n’a cessé de croître ces 10 dernières années, porté par toute une génération au niveau belge, mais également au niveau européen de nouveaux entrepreneurs.
Plus de personnes ont une vocation d’entrepreneurs et de biens meilleures préparations à l’entrepreneuriat. Mais il y a aussi l’émergence du crowdfunding qui a démocratisé cette notion de pouvoir devenir investisseurs dans des sociétés et se dire que ce n’est pas réservé à des gens initiés ou à un groupe d’experts.
La croissance de cet intérêt pour le capital investissement engendre un capital investi et déployé dans plus de secteurs. Il y a donc plus d’investissements dans tout ce qui est technologie, mais aussi dans la santé et l’énergie renouvelable, et donc vraiment de l’impact investing, ou tout ce qui va être investi va avoir un impact favorable sur l’environnement.
Une des tendances à noter également depuis la guerre en Ukraine et depuis les tendances inflatoires sur les marchés, c’est que le capital investissement s’est quand même fait plus rare après une période de boom pendant la période covid.
Aujourd’hui, le marché est plutôt un marché d’investisseurs parce qu’il y a beaucoup de demande pour assez peu d’investisseurs et donc les investisseurs ont davantage la possibilité de négocier et de parler avec les entrepreneurs.
Le marché est moins un marché d’entrepreneurs où le capital est très abondant, comme c’était le cas ces dernières années. C’est donc un moment plutôt intéressant pour démarrer une activité de business angel ou pour investir avec des valorisations de société qui sont également plus raisonnables.
Cette activité d’investissement dans le non-coté ou dans les entreprises, ici les start-up, est un écosystème qui est en croissance.
Depuis une dizaine d’années, il y a un vrai écosystème qui se crée avec de plus en plus de hub entrepreneuriaux, parfois spécialisés dans certains secteurs. Et également de plus en plus d’acheteurs de fonds de capital risque et autres qui vont être connectés avec des milieux universitaires pour la valorisation de la recherche et son financement.
On est en train, ces dix dernières années, de rattraper les États-Unis qui étaient le modèle dans le financement des start-ups avec la Silicon Valley.
Ces dernières années, il y a également eu l’émergence de ces fameuses “licornes” qui sont des start-ups valorisées au-delà du milliard de dollars ou d’euros.
Un écosystème qui a donc connu une forte croissance, avec une bulle de 2019 à 2022, et depuis mars 2022-2023, le marché s’est bien rationalisé. On rentre donc dans une période de stabilisation, et de dévalorisation des relations avec les entrepreneurs.
Investir dans les start-ups peut se faire de plusieurs manières :
- Le crowdfunding en equity qui est l’investissement par la foule, par la masse de gens. En equity veut dire que l’on devient actionnaire des start-up. Il existe un crowdfunding en dette où on prête à des sociétés. Mais ici, si on reste dans le capital investment, c’est en equity.
- Investir dans des fonds d’investissements
- Être business angel donc devenir actionnaire de sociétés et les accompagner
BeAngels couvre ces deux dernières activités qui sont le business angel investing et les fonds d’investissement pour soutenir des sociétés innovantes qui sont, généralement, en phase de démarrage.
Même si nombreux sont ceux qui ont déjà entendu parler du terme de business angel, cette notion est parfois galvaudée et il y a beaucoup de stéréotypes qui circulent.
Pour rappel, le business angel est une personne privée qui va prendre ses propres décisions d’investissement avec son patrimoine et qui va investir une petite partie de ce patrimoine pour devenir actionnaire de sociétés, généralement de start-ups en phase de démarrage, et des scale-up en phase de croissance avec une volonté d’accompagner cet entrepreneur dans ce démarrage, et c’est cette motivation qui est vraiment importante.
Le business angel va donc rejoindre un conseil d’administration d’entreprises pour contribuer à la stratégie d’investissement non pas au niveau opérationnel, mais vraiment pour aider dans ce trajet, qui est finalement un trajet très excitant et intellectuellement très stimulant.
Les américains disent qu’il y a deux choses chez un business angel : ce sont ses deux ailes. L’aile du capital et l’aile de l’expérience qu’ils apportent aux entrepreneurs. Si on apporte que de l’aide, on est un mentor ou un coach et si on apporte que de l’argent alors, on est un investisseur financier, le business angel apporte les deux.
Il est donc recommandé que le business angel ait de l’expérience dans le domaine dans lequel il investit. Parce que l’investissement en capital risque reste très risqué et la manière de mitiger ce risque est, évidemment, la diversification de portefeuille, mais aussi d’investir dans ce qu’on connaît ou ce qu’on comprend.
Parce que quand on va investir, on investit sur une équipe, sur un projet qui a un petit peu de traction, un petit peu de revenu, mais quelque part tout reste encore à faire. Donc c’est parce qu’on connaît ce secteur, parce qu’on a le bon réseau, parce qu’on sait qu’on va pouvoir accélérer le développement de cette société, qu’on va vouloir y investir, car on va pouvoir apporter de la valeur.
« Il faut s’y connaitre en entrepreneuriat ou être un expert en finance pour investir dans les startups »
La première idée préconçue est qu’il faut être un entrepreneur à succès et avoir revendu sa société ou être un expert en finance pour investir dans les start-ups.
La conviction chez BeAngels, c’est qu’être business angel, comme toute activité, ça peut s’apprendre. BeAngels a donc mis en place des cycles de formation qui sont donnés par des business angel pour d’autres business angel.
Tout le monde peut apporter une expérience entrepreneuriale ou managériale. Par exemple, il y a des gens qui ont eu des formations sur les aspects financiers et qui ont appris à lire un bilan, pourtant ils n’ont pas forcément fait une carrière financière, mais BeAngels va les former pour leur apprendre à lire un bilan dans la perspective de l’investissement dans une start-up ou dans une scale-up.
Il n’est jamais trop tard pour commencer et l’investissement en tant que business angel, c’est assez peu de théorie et beaucoup de pratique. Donc les business angel sont là pour donner quelques bons réflexes et faire comprendre les attentes que les entrepreneurs vont avoir envers eux, leur rôle d’investisseur sur la durée, le type d’investissement et à quoi s’attendre en général.
« Il faut être très fortuné pour devenir business angel »
Dans une certaine mesure, oui, car ce n’est pas accessible à toutes les bourses, contrairement au crowdfunding où la moyenne d’investissement est aux alentours de 2.000€ par personne.
Les investisseurs de chez BeAngels, quand ils deviennent actionnaires d’une société, vont investir en moyenne aux alentours de 25.000€ par ticket, par tour de table.
Il faut surtout se dire que ça ne doit pas être de l’argent dont on a besoin, car cet argent va être immobilisé pendant de nombreuses années. On parle en moyenne de 7 ans.
Il faut aussi se dire que chaque euro investi dans une start-up va amener 1€ voir 2€ supplémentaires de réserve pour pouvoir soutenir les start-ups qui en auront besoin parce qu’elles grandissent plus vite que prévu ou moins vite que prévu, mais on continue à être convaincu. Donc quelque part, on réserve un budget d’investissement pour ces start-up. On ne met dans cette activité que ce qu’on peut se permettre de perdre.
Il y a aussi les attentes des entrepreneurs qui sont importantes, c’est-à-dire que quand les entrepreneurs rencontrent les business angel, ils s’attendent à des gens qui ont un certain patrimoine et qui ont les moyens pour pouvoir investir et les suivre.
Si on met 5.000€ dans une société, le rapport avec l’entrepreneur et l’implication qu’on peut avoir n’est pas pareil que quand on met 25.000€.
Par contre, depuis de nombreuses années, il existe plein de solutions pour pouvoir commencer l’investissement d’une autre façon et avec un patrimoine plus limité.
Par exemple, BeAngels propose à des personnes qui souhaitent commencer plus en douceur l’activité de business angel d’investir à 10 ou 20 personnes avec 20.000€ chacun qu’ils mettent dans un pot commun. BeAngels les accompagne avec des coachs et des formations et ils vont investir ensemble dans trois dossiers dans l’année. Cela permet de commencer tout doucement l’activité et de commencer à se constituer un portefeuille d’investissements.
Chez BeAngels, il y a aussi des fonds tracker qui sont un peu comme les ETF en bourse et qui vont permettre de suivre des décisions d’investissement de leurs business angel. Ça commence à partir de 10.000€ pour pouvoir avoir un portefeuille de 8 sociétés environ dans l’année.
Les trackers sont plutôt des outils de co-investissement plus passifs. Il y a des gens qui ont envie d’investir dans les start-ups, parfois pour accéder à un incitant fiscal qui est le tax shelter pour start-up qui permet de déduire 45% de ce qu’on investit dans les start-up de son impôt. Si les business angel ont décidé d’investir dans une société et qu’ils vont être impliqués dans la gouvernance, alors les montants dans ces trackers pourront être utilisés pour co-investir et donc au fil de l’année ça va créer un petit portefeuille de co-investissement.
Le rôle de l’investisseur est, ici, beaucoup plus passif, car l’argent est mis dans une sorte de mini fonds d’investissement qui est déployé au fur et à mesure de l’année. Et BeAngels s’occupe de diriger ce fond, de participer au conseil d’administration des sociétés. Dans ce cas, les tickets d’entrée sont plutôt de 10.000€, c’est le seuil minimum pour être actif chez BeAngels.
Il y a donc des moyens de commencer, mais il y a effectivement des attentes et il faut faire attention à sa propre stratégie patrimoniale.
Dans l’activité de business angel, la plus-value de l’activité ne s’exprime par des dividendes. Pourquoi ? Parce que les premières années, tout ce qui est généré par la société va venir financer la croissance, les nouveaux développements. Donc la plus-value en tant que business angel c’est de détenir une action et d’essayer de revendre cette action dans 5, 7 ou 9 ans en fonction des secteurs dans lesquels on investit. C’est souvent le business angel, lui-même, qui déclenche la demande de revente de l’action. Cette revente se fait souvent à des grandes organisations et parfois aux entrepreneurs.
Le business angel obtient donc une plus-value qu’à la sortie et à la revente de ces actions.
« C’est un moyen de gagner rapidement de l’argent »
Le business angeling, est souvent appelé le “capital patient”, il faut donc s’attendre à détenir des actions pendant un cycle de 5 à 7 ans en moyenne.
Cette idée préconçue vient, notamment, de la bulle internet des années 2000 où on se dit qu’on devient actionnaires dans les start-ups et que 6 mois / 1 an plus tard, on revend ses actions. Cela peut arriver de temps en temps, mais c’est vraiment une exception que ça aille aussi vite.
Le business angel investit très tôt dans des choses assez innovantes qui peuvent parfois mettre du temps à trouver leur marché.
Ce schéma montre pourquoi il est intéressant et important d’être accompagné.
Statistiquement, le premier investissement ne se passe pas bien. Donc, on se dit “mince, je n’aurais jamais dû investir” car on n’a pas été informé du fait que ça prend du temps. Les entrepreneurs vont avoir besoin d’aide, vont devoir être refinancés. Donc BeAngels essaye de sensibiliser à cette dynamique qui s’inscrit dans la temporalité.
À un moment donné, on commence à avoir les premiers exits positifs, parce que ce qui ne se passe pas bien va assez vite, ce qui se passe bien prend du temps. On est dans l’innovation et donc sur du long terme.
Comme pour tout, être business angel ça peut s’apprendre. Il y a des programmes qui permettent de mieux appréhender cette activité.
Évidemment, on est dans une classe d’actif et il faut de la diversification. Pour avoir un bon portefeuille, il faut investir dans une dizaine de sociétés.
Il faut voir si on préfère investir à titre personnel ou si c’est plus facile de le faire à travers des trackers ou des fonds d’investissement.
Investir dans le non-coté est un engagement à long terme auprès des entrepreneurs. Il est donc important de savoir dans quoi on met les pieds pour ne pas devenir des business devils qui n’ont pas de stratégie d’investissement et qui investissent trop et dans trop de dossiers, devenant alors stressés et stressant les entrepreneurs.
Une fois qu’on a choisi comment investir, il est important d’accompagner les entrepreneurs avec son patrimoine qu’on va essayer de rentabiliser au mieux tout en acquérant énormément d’expérience auprès de ces entrepreneurs.
BeAngels est une organisation qui fête ses 25 ans cette année dans l’écosystème belge.
C’est une plateforme d’investissement qui a commencé il y a 25 ans avec uniquement la possibilité d’être business angel en direct, donc de venir aux événements et de faire ses propres choix d’investissement. Ces 10 dernières années, les services d’investissement et les produits ont évolué.
Ils ont des partenariats en Suisse qui permettent à leurs investisseurs d’investir dans des dossiers beaucoup plus dans la chaîne de financement. Ils ont également des partenariats en France avec Asterion, qui est le plus gros investisseur à impact, permettant à leurs investisseurs d’ouvrir des possibilités dans leurs portefeuilles.
BeAngels gère une trentaine de fonds d’investissement avec aussi des fonds de scaling up et ils ont leur propre plateforme de gestion de portefeuille. Ils ont aussi des fonds étudiants entrepreneurs.
Ils essayent de couvrir toutes les gammes de financement de la sortie d’incubateur jusqu’à ce que des fonds de venture capital puissent intervenir.
Ils s’inscrivent dans la digitalisation et l’industrialisation et ils suivent la trajectoire de l’expérience utilisateur en tant que business angel.
Smovin est une plateforme belge d’aide à la gestion de patrimoine immobilier. Le but est d’aider les multipropriétaires à gérer leur patrimoine immobilier en automatisant toute une série d’actions en lien avec la gestion immobilière comme le suivi des loyers, la gestion de l’indexation, la gestion des dates des contrats, etc.
